一、 統一年產值與征地區片綜合地價，土地補償按什么來確定?

　　《征地統一年產值標準測算指導性意見(暫行)》：

　　征地統一年產值標準是在一定區域范圍內(以市、縣行政區域為主)，綜合考慮被征收農用地類型、質量、等級、農民對土地的投入以及農產品價格等因素，以前三年主要農產品平均產量、價格為主要依據測算的綜合收益值。

　　《統一年產值指導意見》中提到，統一年產值標準適用于集體農用地征收補償測算，集體建設用地征收補償測算可參照執行。年產值倍數法顯然更適合于測算農用地，而當用于建設用地即蓋房子用的土地時，則難免會導致土地估值的偏低。故統一年產值標準的制訂中有一個“適當從高原則”，即在依據現狀測算的同時，適當提高土地收益的估值。

　　二、征地統一年產值標準具體測算方法

　　(1)確定測算范圍。

　　(2)確定主導耕作制度和主要農作物年產量。

　　主導耕作制度包括主要土地復種方式和主要農作物種類。其中，主要土地復種方式根據土地的復種面積比例情況確定，主要農作物種類在土地復種方式的基礎上根據種植面積進行判斷。

　　注意事項：

　　①確定主要土地復種方式時，如果某種復種方式(如一年一熟)的面積超過市(縣)范圍內耕種土地的60%，可以確定該復種方式為主要復種方式;如果市(縣)范圍內具有一種以上主要復種方式(面積超過30%)，可選擇其中2～3種作為主要復種方式。

　　②確定主要農作物種類時，如果某一種農作物種植面積超過70%，可以直接確定其為主要農作物;如果有一種以上主要農作物(超過30%)，可選擇其中2～3種作為主要農作物。

　　③主導耕作制度還可以通過查閱《農用地分等規程》附表得到。

　　主要農作物年產量為其前三年產量的平均值，農作物年產量數據通過抽樣調查采集。

　　注意事項：

　　①在具體調查時要考慮抽樣點分布的均勻性和代表性，同時還要對農用地的附加收入(如養殖、間作和多種經營等)、種植成本以及災害情況等進行調查，便于數據分析處理。

　　②農作物年產量數據要按照3個年份、復種類型和農作物類型分別進行統計和分析。

　　(3)確定主要農作物價格和年產值。主要農作物價格在調查市場價格和國家收購價格的基礎上，選擇兩者中較高價格確定。

　　征地區片綜合地價是指在城鎮行政區根據土地利用總體規劃確定的建設用地范圍，依據地類、產值、土地區位、農用地等級、人均耕地數量、土地供求關系以及當地經濟發展水平和城鎮居民最低生活保障水平等因素劃分區片并測算的征地綜合補償標準。

　　征地區片綜合地價由被征收農用地質量價格和社會保障價格構成。農用地質量價格是指在標準耕作制度、一定農田基本設施狀況和正常年景條件下,根據農用地自然、社會經濟等因素, 農用地所能實現的價格;社會保障價格是指農民土地被征收后，為獲得基本生活保障、接受教育、再就業培訓等應得到的補償。征地區片綜合地價的基準日一般為縣(市)人民政府發布征地區片綜合地價當年的6月30日。

　　區片綜合地價實質為征地補償標準，不包含地上物和青苗補償費

　　制訂這兩項標準的目的是為征地補償提供依據，解決征地工作中存在的補償標準偏低、同地不同價、隨意性較大等突出問題，維護被征地人的切身利益。在實踐中，被征收人感到征地的補償數額偏低時，注意關注最新的地方標準文件。

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