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寧波
未獲得房產證的回遷房買賣有效嗎？
一、未獲得房產證的回遷房買賣有效嗎?
未獲得房產證的回遷房買賣是無效的，在沒有獲得產權證的情況下，購買回遷房會存在很大的風險：
1，回遷房辦理產權證時，一般是根據業主在簽訂回遷房協議時所簽訂的名字確定房產所有人。因此，如果在未獲得產權證的情況下購買回遷房，則辦理產權證時產權證上的名字并不是購買人。
2，在沒有獲得房屋產權的情況下進行房屋買賣交易，是屬于私下交易，無法發生所有權轉移的法律效果，在房屋價格波動較大的情況下，原來回遷戶有很大的毀約可能會主張解除合同要收回自己的房產。
二、回遷房與商品房的區別是什么?
回遷房的概念源于拆遷，這是中國特殊的拆遷政策的產物。拆遷安置過程中，采取貨幣補償的方式，拆遷戶用補償款購買商品房與普通人購買商品房沒有任何區別，都是花錢買房，購房者的身份是相同的。采取的是回遷的方式補償，拆遷房不是商品房，不能當作商品房出售，二者之間存在一些區別：
1、在房價款方面，商品房與拆遷房有區別，商品房可立即上市，且在銀行做抵押進行貸款。而回遷房享受國家政策的優惠，不含土地轉讓金，價格相對低廉且有小產權之說，故不享有商品房的上述權能。拆遷人以回遷房補償被拆遷人的，補償房屋由市政府有關主管部門參照經濟適用住房政策核定價格，并按照經濟適用住房政策管理。
2、商品房和回遷房買賣雙方的關系不同，商品房的購買基礎是開發商和購房者簽訂的《商品房買賣合同》，房屋的價款在合同中進行約定。而拆遷安置房屋的購買基礎是拆遷單位和被拆遷人簽訂的拆遷補償協議，在協議中進行約定。
另外，拆遷的是商品房，回遷房自然應當是商品房。拆遷的是集體土地上的私房，或者是經濟適用房，回遷房的性質一般不是商品房。購買回拆房一定要查清性質。經濟適用房不得買賣;集體土地上的私房拆遷的回遷房，回遷房的所占土地性質，一般是劃撥所得，沒有交土地出讓金，正式辦理過戶手續時，需交土地出讓金。
對于回遷房的房產證應當嚴格基于實際的出售情況而定，對于相關事項的處理和認定，還需要基于雙方協商達成的一致意見而定，因為雙方是無法進行房產證的過戶處理的，這時只能通過協議的方式來進行認定，難以保障雙方的利益。
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