一、買賣不破租賃是否保護轉租人的合法權益

租戶是否具有轉租的權利，取決于租戶與房東的具體約定。

所謂買賣不破租賃，即在租賃關系存續(xù)期間，即使所有權人將租賃物轉讓他人，對租賃關系也不產生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關系的存在并要求承租人返還租賃物。具體規(guī)定可見于《合同法》229條。

我國合同法第二百二十九條規(guī)定：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。即在租賃合同有效期間，租賃物因買賣、繼承等使租賃物的所有權發(fā)生變更的，租賃合同對新所有權人仍然有效，新所有權人不履行租賃義務時，承租人得以租賃權對抗新所有權人，這在法理學上稱之為“買賣不破租賃”。

租戶是否具有轉租的權利，取決于租戶與房東的具體約定，建議自己再仔細審閱合同中關于是否允許轉租的具體條款。

買賣不破租賃，即在租賃關系存續(xù)期間，即使所有權人將租賃物讓與他人，對租賃關系也不產生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關系的存在并要求承租人返還租賃物。

司法解釋第二十條規(guī)定：“租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：

(一)房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發(fā)生所有權變動的;

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”這里規(guī)定的規(guī)則是：

1、承認買賣不破租賃規(guī)則，“租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應予支持”。這就是買賣不破租賃的原則。

2、規(guī)定買賣不破租賃的兩個例外：一是租賃房屋在出租前已設立抵押權，抵押權人實現抵押權，買賣不破租賃原則不能對抗抵押權的實現，抵押權人實現抵押權，可以買到租賃房屋的所有權，并且實際占有，解除原來的租賃關系。二是房屋在出租前已被人民法院依法查封的，也不受買賣不破租賃規(guī)則的影響。

3、如果雙方當事人另有約定，如果出租人和承租人在租賃合同訂立時就約定不受買賣不破租賃原則約束的，即約定只要賣房就解除租賃合同的，那等于約定了一個附解除條件的合同，當然不受買賣不破租賃原則的約束。

二、如何處理租賃合同轉租糾紛

我國合同法第二百二十四條規(guī)定了承租人轉租租賃物必須經出租人同意的法律規(guī)則。承租人未經出租人同意擅自轉租的，出租人享有解除合同的權利。但是，在司法實踐中，由于租賃物性質及使用的方式多種多樣，非租賃合同當事人使用租賃物的情況多有發(fā)生，何種情況下非合同當事人適用租賃物構成轉租實踐中常常發(fā)生爭議，下文圍繞這些問題進行探討，以期有利于此種案件的正確處理。

承租人在何種條件下能夠對租賃物進行轉租取決于法律規(guī)定的承租人享有的租賃物使用權的法律性質。租賃關系的建立方式一般是承租人通過與出租人訂立租賃合同。租賃合同的履行要求轉移租賃物占有，在租賃期間，承租人占有租賃物并享有租賃物的使用權，包括對租賃物的直接的占有，使用，以及直接的收益的權利。承租人取得租賃物占有的依據是租賃合同，租賃合同設定了承租人的租賃物使用權，從合同性質上來看，租賃合同屬于設權合同。由于承租人占有租賃物屬于非所有人對租賃物的合法占有，因此租賃物使用權類似于物權法上的他物權。

但是，承租人對租賃物的使用權受到出租人意思的限制，而與物權法定原則下法律規(guī)定的他物權的權利內容具有顯著的不同的特點。物權法定，排斥當事人的意思，即通過當事人的約定設定物權的種類和權利的內容。賃物使用權則是通過合同約定來確定其內容的，租賃的用途、期限、租金及其支付期限和方式、租賃物的維修等均由當事人自行約定，這與他物權具有顯著區(qū)別。由于租賃物由非所有人的承租人占有這一顯著特征與他物權具有一致性，法律上賦予了租賃使用權類似他物權的法律效力，如規(guī)定了買賣不破租賃的規(guī)則及出租人出賣房屋時承租人享有優(yōu)先購買權等。可以說租賃物使用權屬于一種準物權，即租賃物使用權的內容雖由當事人約定，但具有部分他物權的法律效力。

正是基于租賃物的此種性質，各國法律大都有關于禁止承租人擅自轉租的規(guī)定。但也有的法律規(guī)定，轉租是否合法，要看是否經過出租人的同意，出租人同意的，轉租視為合法，出租人不同意的，轉租即為違法。我國關于轉租的規(guī)定與這些各國的規(guī)定相似，允許在出租人同意的前提下由承租人對租賃物進行轉租。這種對轉租的限制，目的在于防止租賃過程中承租人對租賃物的占有使用方式超出出租人的意思，妨礙出租人對租賃物的所有權。

在進行相關的租賃前，當事人員應積極的按照我國的法律規(guī)定，書寫相關的租賃合同。產生糾紛時，按照合同中的規(guī)定進行辦理，我國的行政部門和相關的房屋管理部門進行管理，判決這類人員的合法權益，保護租賃人員的合法權益。

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