一、法院執行程序中買賣不破租賃怎么處理?

買賣不破租賃原則，是指依據《合同法》第229條和《民通意見》119條規定，在租賃關系存續期間，即使出租人將租賃物讓與他人，對租賃關系也不產生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關系的存在并要求承租人返還租賃物。即在租賃合同有效期間，租賃物因買賣、繼承等使租賃物的所有權發生變更的，租賃合同對新所有權人仍然有效，新所有權人不履行租賃義務時，承租人得以租賃權對抗新所有權人，買受人不能要求承租人返還租賃物。買賣不破租賃原則作為處理物權與債權關系的一個例外，在調整市場經濟秩序和人民的社會生活秩序中發揮了重要作用，其存在有其重要意義和法律價值。

但在涉房產案件執行中，發現部分被執行人借“買賣不破租賃”原則對抗執行的現象，造成欲購房者望而卻步，法院的拍賣無人竟買。嚴重擾亂了經濟秩序，也損害了買受人、承租人的合法利益。表現為：一是“善意第三人”以人民法院的查封、扣押、凍結沒有公示，要求法院確認轉移物權效力，“善意第三人”身份真假難辨;二是被執行人惡意簽訂租賃合同對抗執行。在執行立案后，部分被執行人用未抵押的房產與他人簽訂租賃合同，且大多為十年以上長期租賃合同，合同租金一次性交清。不論是考慮到租賃合同的租金已經大致等同于拍賣標的的價值，以無益拍賣為由撤銷對該房產的拍賣處置，或繼續拍賣，但在拍賣公告中必須載明買受人欲購買房產必須容忍已設定的租賃權，直至十年、二十年方得行使使用、轉讓的權利，都會造成拍賣房產變現困難，人民法院執行陷入困境;二是被執行人與親朋好友等通過倒簽合同的方式，使賃合同形成于案件發生前或申請人申請人申請執行前，在執行過程中，承租人“人間蒸發”，執行法院告知承租人的優先購買權花費不少精力，拖延法院執行兌現時間。

為切實保護勝訴當事人的合法權益，樹立法院執行公信力，既讓買賣不破租賃原則得以更好的發揮功能，又切實保護債權人的合法權益。筆者特提出以下理論求解：

1、實行嚴格的不動產租賃合同登記備案制度。根據物權公示原則，在新的城市房屋租賃管理辦法中規定，簽訂、變更、終止租賃期為六個月以上的合同，當事人應當向房屋所在地市、縣人民政府房地產管理部門登記備案，未經登記的，不得對抗第三人。同時房地產管理部門一要簡化登記程序，租賃合同當事人只需提供有效的身份證明、產權證明以及租賃合同即可;二是應當暢通信息查詢機制，將不動產的登記信息公示于眾，保障承租人的知情權。應當允許窗口查詢、官方網站公示與查詢;三是參照抵押、轉移等物權變動登記的操作形式，在不動產權利證書上他項權利欄目簡要記載租賃合同主要信息，如承租人身份情況、租賃期限、租賃用途等。這樣與合同法第五十二條第一款第(五)項違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效相配套實施，從源頭上阻截被執行人圖謀規避法律之空間，也利于提前防范虛假租賃合同的出現。

2、對法院的查封公示作出明確的形式、內容，讓執行法官更好操作。《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》 (法釋[2004]15號)第二十六條規定：“被執行人就已經查封、扣押、凍結的財產所作的移轉、設定權利負擔或者其他有礙執行的行為，不得對抗申請執行人。第三人未經人民法院準許占有查封、扣押、凍結的財產或者實施其他有礙執行的行為的，人民法院可以依據申請執行人的申請或者依職權解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、凍結沒有公示的，其效力不得對抗善意第三人。”從以上規定可以看出對于法院查封的房產沒有公示，善意第三人在房產上設定租賃權的，仍應適用“買賣不破租賃”原則，但法院的公示形式、時間、范圍法律都沒有給出明確規定，執行人員不便操作。根據《執行規定》第41條第2款的規定，對不動產的查封，于必要時可采取加貼封條和張貼公告的方法實施。加貼封條或張貼公告有利于將不動產查封的事實對外予以公示，使社會公眾周知，但封條和公告極易損壞、脫落，一旦封條或公告因自然原因脫落，或當事人、案外人故意將其損毀的，不動產查封的事實將無以表征。且僅通過加貼封條或張貼公告的方式進行公示與《物權法》所規定的物權變動的公示方式不相協調，筆者認為，查封公示在原有加貼封條和張貼公告的方法外，還應在不動產登記部門進行查封備案和反饋房產所在社區、村民委員會，由社區、村民委員會進行公示方式動態管理，以便其他國家機關、組織、個人進行查閱、知曉。

3、加大虛假合同租賃人的打擊力度，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十三條規定：“被執行人與他人惡意串通，通過訴訟、仲裁、調解等方式逃避履行法律文書確定的義務的，人民法院應當根據情節輕重予以罰款、拘留;構成犯罪的，依法追究刑事責任。”被執行人與虛假合同租賃人通過租賃合同阻礙執行與訴訟、仲裁、調解等方式不具有同一性，法條第一百一十三條中雖然有訴訟、仲裁、調解等字眼，其中的“等”應當為“等內等”，只有與訴訟、仲裁、調解等相同方式逃避執行的，才能進行根據情節輕重予以罰款、拘留。正是因為對虛假合同租賃人打擊缺乏法律支撐，又加上被執行人與合同租賃人是親朋好友等存在利害關系，申請人預證明虛假合同租賃取證困難，才造成該類案件成漫延之勢。把虛假合同租賃人納入法律追究的范疇。對被執行人與其他人惡意串通，創造條件對接 “買賣不破租賃”的原則進行虛假合同租賃，阻礙執行，逃避履行法律文書確定的義務的，人民法院應當認定虛假合同租賃人與被執行人共同妨礙法院執行，根據情節輕重予以罰款、拘留;構成犯罪的，依法追究刑事責任，使虛假合同租賃人受到應有的懲罰，不讓其利用“買賣不破租賃”這一“尚方寶劍”來“行兇作惡”。

買賣不破租賃原則之中明確有著相關規定，如果涉及到抵押權和法院查封在該租賃物被租賃之前就已存在的話，那么就不適用于買賣不破租賃。但是如果是在租賃之后才涉及到抵押或者查封的話，那么該項情況還是適用于買賣不破租賃的。

買賣不破租賃的法律規定有哪些？

買賣不破租賃的條件是什么？

買賣不破租賃的法律規定有哪些