一、以租抵債適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃?

以租抵債是不適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃規(guī)則的，按照目前的司法實(shí)踐，以租賃形式抵償債務(wù)的，不適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則。買(mǎi)賣(mài)不破租賃是指在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使所有權(quán)人將租賃物讓與他人，對(duì)租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響。未經(jīng)登記的租賃合同，當(dāng)房屋所有權(quán)發(fā)生變化時(shí)，承租人不能以“買(mǎi)賣(mài)不破租賃為由”向新的房屋權(quán)利人要求租賃合同繼續(xù)履行。但是，承租人有證據(jù)證明新的房屋權(quán)利人知道或者應(yīng)當(dāng)知道租賃事實(shí)的除外。

二、其他法律規(guī)定

在保護(hù)承租人權(quán)利的同時(shí)，也應(yīng)當(dāng)考慮保護(hù)房屋買(mǎi)受人的權(quán)利，兩者的權(quán)利在法律上是平等的。德國(guó)由于二戰(zhàn)后居住房屋緊張，為保護(hù)居住人的利益而創(chuàng)設(shè)了“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的法律規(guī)定，以后一些國(guó)家也將“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”作為自己的法律，我國(guó)就是如此。應(yīng)該說(shuō)，租賃合同由于其準(zhǔn)物權(quán)的特性，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”有其一定的法理基礎(chǔ)。

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，當(dāng)初的立法理由已經(jīng)日漸弱化，特別是大量商業(yè)租賃的存在與當(dāng)初保護(hù)居民居住權(quán)的立法意圖不相一致。在保護(hù)承租人利益的同時(shí)，如何保護(hù)買(mǎi)受人的利益成為值得思考的問(wèn)題。我們認(rèn)為，《上海市房屋租賃條例》第十五條第二款關(guān)于“房屋租賃合同未經(jīng)登記備案的，不得對(duì)抗第三人”的規(guī)定，使我們得以將兩者利益予以平衡。當(dāng)租賃合同未予登記，或者買(mǎi)受人不知道系爭(zhēng)房屋租賃事實(shí)的，相應(yīng)的法律后果不能由買(mǎi)受人承擔(dān)。承租人也不能以“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”為由，對(duì)抗買(mǎi)受人對(duì)房屋處分的權(quán)利，不能要求房屋租賃合同繼續(xù)履行。

同時(shí)，出賣(mài)人未向買(mǎi)受人告知租賃事實(shí)，導(dǎo)致承租人不能主張“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”而合同不能繼續(xù)履行的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定出租人違約。承租人可以向出租人主張相應(yīng)的違約責(zé)任。

買(mǎi)賣(mài)不破租賃規(guī)則最常適用的情形就是由于原來(lái)的房屋所有人資不抵債，而將自己的房屋進(jìn)行拍賣(mài)，或者是變賣(mài)給其他人員，此時(shí)為了保障當(dāng)事人租賃者的權(quán)益穩(wěn)定問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)要求這個(gè)租賃關(guān)系繼續(xù)存在，只不過(guò)租金等方面的權(quán)益轉(zhuǎn)向給新的所有權(quán)人。

承租人能否以“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”為由要求繼續(xù)承租

買(mǎi)賣(mài)不破租賃的法律規(guī)定有哪些？

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