購買商品房的時候，肯定是會涉及到過戶的問題，否則的話支付了房產對價，最終卻沒有獲得商品房的所有權，顯然就沒有達到自己的目的。而在辦理商品房過戶的時候，也是需要支付一定的過戶費。那究竟這個商品房過戶費應該怎么算呢?要是你不清楚的話，可以一起在下文中進行了解。

一、 商品房過戶具體流程

房屋過戶流程分為繼承過戶流程，轉讓過戶流程，二手房過戶流程以及商品房過戶流程，本文介紹一下商品房過戶的流程。

如賣方的房屋所有權證辦理完畢且未設定抵押，買方不通過貸款的方式支付房款，則賣方持房屋所有權證、身份證明、共有人同意出售的聲明、買方持身份證明，買賣雙方的房屋買賣合同及申請房屋所有權變更登記表共同到交易窗口辦理過戶申請，工作人員核驗身份后要求在相關過戶文件上簽字，然后出具交納稅費的憑證，雙方交完相關稅費后則交易中心向買方出具領取房屋所有權證通知單，一般在若干個工作日后買方即可領取新的房屋所有權證，有些區縣對某些類過戶當天即可取證。(某些區縣的交易過程有些不同，交易時不交稅，是在領取房屋所有權證時再交納稅費，然后才發證)。

如買方通過貸款方式支付房款，則與買賣雙方的過戶無關，交易中心不審查雙方房款的支付及流向，但銀行以房屋所有權證完全完成變更登記為準作為向買方放款的依據。在辦理二手商品房交易時，房屋交易主管部門將其稱為“存量私房買賣”，交易主管部門收繳的證件有：

(一)房屋所有權證原件;

(二)房屋買賣合同;

(三)賣方身份證復印件(核驗原件);

(四)買方身份證明(核驗原件)。買方是本市個人留存身份證復印件，外地戶口留存身份證復印件、暫住證或工作寄住證復印件，軍人留存軍官證復印件，外國人留存護照復印件及北京市涉外安全項目審查辦公室出具的準予購房證明;

(五)房屋所有權證附件(平面圖、登記表不復印原產權人)復印件。

如賣方的房屋未還清銀行貸款，房屋所有權證處在抵押狀態，則買賣雙方必須通過第三方墊資的方式，先將賣方的房屋所有權證解除抵押，然后再辦理過戶手續。

二、商品房過戶費應該如何計算

買方需要繳納契稅、印花稅。其中契稅由市財政部門負責征收，相關規定請咨詢財政局。賣方取得的收入需要繳納營業稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加、個人所得稅和印花稅。具體規定如下：

(一)營業稅：按照《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》(國辦發〔2006〕37號)的文件規定：自2006年6月1日起，個人將購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業稅：個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售，給予免征營業稅： 個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售，按其售房收入減去購買房屋的價款后的余額征收營業稅。營業稅及附加的綜合征收率為5.55%，購房起始時間，以房屋產權證、契稅完稅證明為準。

(二)個人所得稅：個人出售住房取得的所得，由住房座落地主管稅務機關按照“財產轉讓所得”項目征收個人所得稅，適用比例稅率，稅率為20%。

(1)能夠提供完整、準確的住房原值憑證，能夠正確計算應納稅所得額的，按轉讓住房收入額扣除買房原值和合理費用后的稅率20%繳納;

(2)不能提供住房原值憑證，按轉讓住房收入額的1%繳納;

3、對個人轉讓自用達五年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暫免征收個人所得稅。其中自用生活用房的起始時間，以房屋產權證、契稅完稅證明或《國有住房出售收入專用票據》上注明的時間，按孰先原則確定。

4、個人出售住房一年內按市場價重新購房者，按照購房金額多少，相應退還其全部或部分出售原住房繳納的納稅保證金。

(三)印花稅：個人轉讓住房買賣雙方均要繳納印花稅，適應“產權轉移書據”和“權利、許可證照”稅目。“產權轉移書據”稅目稅率為萬分之五，計稅依據為書據中所載的金額;“權利、許可證照”稅目適用每件5元的定額稅率。

辦理商品房的過戶手續，其實才是真正獲得商品房所有權的唯一方式，因而實際完成了商品房交易手續之后，千萬不能忽略了這一步。實際計算商品房過戶費的時候，就需要結合該商品房的具體情況進行，不同的商品房此時當事人需要承擔的稅費數額都是不太一樣的。

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