從購房經驗來看，購房者實際購房的時候需要對開發商的五證二書作出審查，如果開發商證件不齊全的話，則此時最好就不要購買他的商品房，不然就有可能承擔更多的法律風險，也會給自身利益造成損害。不過現實中很多人并不了解商品房的五證包括哪些，下面就讓律霸小編為你解答疑惑吧。

一、商品房的五證包括了哪些

商品房的“五證”是指：

1、 《國有土地使用證》：我國的《土地管理法》規定，土地屬于國家或集體所有，能轉讓的只能是國有土地使用權，集體土地使用權只有通過征用等方式變成國有土地使用權才能轉走，只有在國有土地上所建的房屋才能用于出售。如果不能取得國有土地使用權就不能取得房產證，房屋就不能進行正常的轉讓、抵押、出租等。要取得國有土地使用權就得向國家交納土地出讓金;

2、 《建設用地規劃許可證》：根據我國《土地管理法》規定，建設用地要符合國家的土地利用總體規劃;

3、《建設工程規劃許可證》：房子建在什么地方、要建多高、容積率是多少，都要經過規劃部門的規劃許可;

4、 《建設工程施工許可證》：只有擁有此證工程才能合法施工;

5、 《商品房預售許可證》：沒有此證的房子不能銷售或預售，一般來說如果沒有前面四證，就辦不下來此證。

二、什么叫商品房經驗收合格

商品房經驗收合格唯一有效法定的證明文件是《建筑工程竣工驗收備案證》。如開發商在辦理房屋交接手續時，不能根據合同約定和法律規定取得并出示擬交付房屋的《建筑工程竣工驗收備案證》，買受人有權拒收該房屋，由此產生的逾期交房的違約責任由開發商承擔。

我國《建筑法》和《建設工程質量管理條例》明確規定：“建設工程竣工驗收合格后，方可交付使用，未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用”。《建設工程質量管理條例》和《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收暫行規定》規定：“建設單位應當自工程竣工驗收合格之日起15日內，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設行政主管部門備案。

在商品房交付爭議的案件中，是否如個別開發商聲稱，根據現行法規，建筑工程不需建設行政機關組織驗收和批準，則作為建設單位的開發商組織的工程驗收，經驗收合格即可交付使用。其實不然，根據有關建設法規，商品房竣工驗收不僅包括該工程土建部分和配套設施安裝部分的驗收，還包括建設工程檔案的驗收、消防設施的驗收、特種設備的驗收、防空工程的驗收、環境質量的驗收、規劃驗收等，涉及許多其他專業部門必須參與的強制性的驗收，而以上驗收內容不合格的直接法律后果是申請驗收的工程不能交付使用，不具備工程竣工驗收備案的條件，無法取得《竣工驗收備案證》，且建設行政機關在審查備案資料時，對不符合備案要求的工程，有權責令建設單位重新組織竣工驗收，并給予行政處罰。因此，商品房質量的驗收僅有開發商自行組織的驗收是遠遠不夠的，不僅其公信力受到質疑，而且也不可能完成對房屋和相關配套設施進行全面的驗收。

為此，我們鄭重提醒廣大購房業主，商品房經驗收合格唯一有效法定的證明文件是《建筑工程竣工驗收備案證》。如開發商在辦理房屋交接手續時，不能根據合同約定和法律規定取得并出示擬交付房屋的《建筑工程竣工驗收備案證》，買受人有權拒收該房屋，由此產生的逾期交房的違約責任由開發商承擔。

那么此時可以認定其不具有銷售商品房的資格，對于這樣的房屋建議購房者也不要輕易進行購買，否則就會給自身利益造成損害。另外，購買了商品房的，也要實際對房屋質量作出驗收，在收房的時候不能簡單的交付了商品房鑰匙了事。

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