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房屋買賣對(duì)于很多人來(lái)說(shuō)都是一件大事，畢竟涉及的金額比較多，有可能是一輩子的積蓄，所以買賣房屋一定要引起足夠的重視，但是現(xiàn)在房屋中介喜歡哄抬價(jià)格，而且很多人不是經(jīng)常接觸房地產(chǎn)市場(chǎng)，因此房屋買賣談流程就像是和高手過(guò)招，只有掌握足夠的技巧和注意事項(xiàng)，才能在房屋買賣談流程時(shí)掌握主動(dòng)權(quán)，才能最大化的爭(zhēng)取自身的利益，避免被忽悠。

一、房屋買賣談流程注意事項(xiàng)

1、估算房產(chǎn)價(jià)值高低

購(gòu)房人在把握房源時(shí)，一定要對(duì)自己選中物業(yè)的周邊物業(yè)情況有所了解，比如同檔次房屋的價(jià)格、銷售狀況、實(shí)際使用率、出租市場(chǎng)潛力等方面的情況。所考察的范圍，如果普通住宅可以在方圓二三公里，相對(duì)小些的區(qū)域內(nèi);如果是高檔物業(yè)，則應(yīng)在整個(gè)一條大街或一個(gè)物業(yè)區(qū)屬相對(duì)大一些的范圍內(nèi)進(jìn)行考察。對(duì)于外部的信息，就是要考察所打算購(gòu)買房屋周圍的環(huán)境。

2、探明物業(yè)本身素質(zhì)

這個(gè)過(guò)程中必須要了解的信息包括：房屋開發(fā)手續(xù)是否健全;開發(fā)商的信譽(yù)和知名度(如果是銷售代理商售房，則應(yīng)對(duì)代理的資質(zhì)情況進(jìn)行了解);房屋建筑、裝修質(zhì)量;房屋建筑進(jìn)度是否與先期承諾吻合;房屋實(shí)際銷售率;房屋設(shè)計(jì)、規(guī)劃存在的不足和缺陷。

二、房屋買賣談流程中的技巧

1、二手房?jī)r(jià)格評(píng)估 二手房的價(jià)格是有評(píng)估依據(jù)的，我們可以從相同路段的新房出售最低起價(jià)來(lái)判斷所購(gòu)買的二手房的大概房?jī)r(jià)，換句話講，二手房的價(jià)格泡沫是可以通過(guò)比較衡量的。這里有一個(gè)經(jīng)驗(yàn)值，商品性二手房?jī)r(jià)格最合理的區(qū)間在周邊新房?jī)r(jià)格最高者的2/3，其他類型的如私宅、小產(chǎn)權(quán)房則視地段及保障程度有較大差距，而房齡較大的商品房大約相當(dāng)于該路段位置新房均價(jià)的一半。

2、找出賣方弱點(diǎn)，談個(gè)理想的價(jià)位 我們大約可以從出賣方的有關(guān)信息找出談價(jià)優(yōu)勢(shì)，如出賣方急于出手的原因，有些是移居外地或出國(guó)，因而急用現(xiàn)金，這個(gè)時(shí)候如果一次性付款可以談到較大的折扣;現(xiàn)階段房?jī)r(jià) 出現(xiàn)下行趨勢(shì)，對(duì)于炒房者出貨，也可以通過(guò)付款條件及類比因素談價(jià)。 對(duì)于二手房，裝修投入是個(gè)沉落成本，買家可以以不含裝修的價(jià)格來(lái)成交，挑剔其裝修 無(wú)用或裝修陳舊等都會(huì)導(dǎo)致價(jià)格略有下調(diào)。

3、出價(jià)方式的談判技巧 有許多二手房?jī)r(jià)格是以包價(jià)出現(xiàn)的，即雙證及過(guò)戶費(fèi)由對(duì)方出，買受人僅僅承擔(dān)二手房 的買價(jià)，而事實(shí)上售價(jià)里含有辦證過(guò)戶等手續(xù)費(fèi)用在內(nèi)并略有上浮。 方法是先通過(guò)第一個(gè)技巧權(quán)衡對(duì)方的出價(jià)合理性，如果出價(jià)比較合理,而權(quán)證費(fèi)用加入到購(gòu)買成本的時(shí)候，價(jià)格還是可以承受，則可以將權(quán)證費(fèi)用轉(zhuǎn)為由買受人承擔(dān)，在這一前提下 再與對(duì)方商談成交價(jià)格。封死對(duì)方靠代辦過(guò)戶來(lái)提高單位售價(jià)的路徑。 合同二手房還應(yīng)該剔除掉提前還貸的有關(guān)費(fèi)用不要計(jì)入到買賣價(jià)中，這個(gè)應(yīng)該是房東自主完成的事項(xiàng)。

4、對(duì)于非完全性商品房的談判技巧 有些房子做為二手房是可以買入的,但與一般性商品房有差距，這個(gè)時(shí)候主要從法律方面權(quán)衡買賣的合法性，買后你的權(quán)益如何得到保障;同時(shí)這類房子的價(jià)格一般僅僅是二手商品房的2/3，所以要綜合判斷以后再行成交。而且，這類房子房東的底氣不是很足，尤其是當(dāng) 下房?jī)r(jià)有下降趨勢(shì)，你可以大膽殺價(jià)。

不要僅僅只聽信房屋中介或者賣家的一面之詞，一定要自己先對(duì)要買賣的房屋以及周邊地段做充分的調(diào)查了解，對(duì)買賣的房屋的價(jià)值和其他優(yōu)缺點(diǎn)掌握清楚，這樣在房屋買賣談流程時(shí)，就可以更加有底氣，可以指出對(duì)方的弱點(diǎn)，然后在談話中掌握主動(dòng)權(quán)，掌握出價(jià)方式的技巧，然后就可以大膽的殺價(jià)，以最接近自己心里的價(jià)格買到房屋。

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