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寧波
二手房的折舊一般會受哪些因素影響,二手房應(yīng)如何進行折舊
影響二手房折舊的因素
1、物理因素
物理因素是影響房屋折舊的最不可避免的因素，包括建筑物的自然老化，一般是由風(fēng)雨的侵蝕、機械震動等原因造成的;使用過程中人為的損壞;災(zāi)害性損壞，如水災(zāi)、風(fēng)災(zāi)、火災(zāi)、地震等造成的損壞;由于設(shè)計、用料或施工原因而造成的“先天性”磨損。
2、功能性因素
功能性折舊是指由于需求變化、技術(shù)進步、經(jīng)濟發(fā)展等原因而使同類型房屋變得功能不適宜、設(shè)施不足、設(shè)計不良、結(jié)構(gòu)簡陋或規(guī)格過時等引起的房地產(chǎn)的相對減價。例如，現(xiàn)在很多住宅都是成套獨用，有室有廳，樓頂有防水隔熱層、地下有樁基，相比之下，原來的那些不成套、不獨用、有室無廳、無樁基、無隔熱層的住宅的使用功能就退化了，這時就需要進行功能性折舊。
3、經(jīng)濟性因素
經(jīng)濟性折舊是指由房地產(chǎn)外在因素導(dǎo)致的效用和價值降低造成的損失和價格下降，這常常是由于市場變化或政府行為導(dǎo)致的房地產(chǎn)最佳用途的改變而引起的。主要包括競爭對手增加、需求減少、城市發(fā)展重心轉(zhuǎn)移、市容老化、公共設(shè)施不足、居民區(qū)接近污染嚴重的工業(yè)區(qū)等造成的相對減價。
二手房折舊的計算方法
1、直線折舊法
這是一種最簡單也是應(yīng)用最普遍的折舊方法，又稱定額法，即假定建筑物在耐用年限范圍內(nèi)的損耗是均勻的，每年的折舊額相等。這種方法注重建筑物的實際損耗程度，經(jīng)過觀察判斷建筑物有幾成新，尚存多大價值，應(yīng)折舊多少，可根據(jù)建設(shè)部頒發(fā)的《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》中所列項目進行逐項比較評估，確定房屋新舊程度。
2、混合法
在估價實務(wù)中，你也可以使用混合法將房屋進行折舊，即把各種方法求出的結(jié)果作加權(quán)平均或算術(shù)平均，一般是先用耐用年限法確定基準(zhǔn)減價額，然后依實際觀察法進行修正。
以上就是小編為大家整理的二手房折舊的相關(guān)知識，希望可以幫到你們。如果在買房方面您還有什么疑問，可以向律霸網(wǎng)進行在線法律咨詢。
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簡介:
黃凌峰律師、國家二級人力資源管理師、具有會計資質(zhì)。現(xiàn)就職于福建合倫律師事務(wù)所。福州市律師協(xié)會會員，福建省人力資源管理師協(xié)會會員。福州市鼓樓區(qū)新階聯(lián)理事。黃凌峰律師自從業(yè)以來，始終秉持著恪盡職守的工作態(tài)度和一絲不茍的敬業(yè)精神，承辦各類民商事糾紛案件數(shù)百起，務(wù)實高效地維護了委托人的正當(dāng)權(quán)益
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