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寧波
二手房的折舊一般會受哪些因素影響,二手房應如何進行折舊
影響二手房折舊的因素
1、物理因素
物理因素是影響房屋折舊的最不可避免的因素，包括建筑物的自然老化，一般是由風雨的侵蝕、機械震動等原因造成的;使用過程中人為的損壞;災害性損壞，如水災、風災、火災、地震等造成的損壞;由于設計、用料或施工原因而造成的“先天性”磨損。
2、功能性因素
功能性折舊是指由于需求變化、技術進步、經濟發展等原因而使同類型房屋變得功能不適宜、設施不足、設計不良、結構簡陋或規格過時等引起的房地產的相對減價。例如，現在很多住宅都是成套獨用，有室有廳，樓頂有防水隔熱層、地下有樁基，相比之下，原來的那些不成套、不獨用、有室無廳、無樁基、無隔熱層的住宅的使用功能就退化了，這時就需要進行功能性折舊。
3、經濟性因素
經濟性折舊是指由房地產外在因素導致的效用和價值降低造成的損失和價格下降，這常常是由于市場變化或政府行為導致的房地產最佳用途的改變而引起的。主要包括競爭對手增加、需求減少、城市發展重心轉移、市容老化、公共設施不足、居民區接近污染嚴重的工業區等造成的相對減價。
二手房折舊的計算方法
1、直線折舊法
這是一種最簡單也是應用最普遍的折舊方法，又稱定額法，即假定建筑物在耐用年限范圍內的損耗是均勻的，每年的折舊額相等。這種方法注重建筑物的實際損耗程度，經過觀察判斷建筑物有幾成新，尚存多大價值，應折舊多少，可根據建設部頒發的《房屋完損等級評定標準》中所列項目進行逐項比較評估，確定房屋新舊程度。
2、混合法
在估價實務中，你也可以使用混合法將房屋進行折舊，即把各種方法求出的結果作加權平均或算術平均，一般是先用耐用年限法確定基準減價額，然后依實際觀察法進行修正。
以上就是小編為大家整理的二手房折舊的相關知識，希望可以幫到你們。如果在買房方面您還有什么疑問，可以向律霸網進行在線法律咨詢。
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簡介:
張俊楠，遼寧天同律師事務所專職律師，中南財經政法大學法學專業畢業，以409分成績通過國家司法考試（本溪市第一名）持有律師執業證，中級經濟師，基金從業資格證書。工作認真負責，法學理論功底扎實，思維嚴謹周密，工作期間，代理大量重大疑難民商事訴訟案件，為中國信達遼寧分公司、沈陽華晨專用車有限公司、遼陽志誠房地產有限公司、天津中石化中海船舶燃料有限公司、龍電集團有限公司、北京交融國際化工有限公司、云南文山高田三七種植有限公司提供訴訟爭議解決服務。還曾作為主要牽頭人承辦某國有企業債務風險化解項目（項目進行中），該項目涉及前期盡調，后期訴訟的全流程風險化解作業，涉及爭議近100億元，已經為客戶挽回了數億元的經濟損失。
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