在商品房買賣中，有的購房者是購買的現房，有的購買的是期房。這兩種商品房的情形都需要開發商按時交房。簽訂的商品房購房合同中約定的交房期限就是需要開發商在約定的期限內完成交房。下面，律霸小編為您介紹相關內容。

如何認定開發商延期交房?

延期交方是指開發商沒有按照合同約定按時交付房屋或交付的房屋不符合交付條件。

造成延期交房的原因很多種，但基本上可以歸為兩大類，一類是房屋的建設工期延誤，也就是房屋尚未完工，根本無法交付使用。另一類就是開發商交付的房屋應出具的文件不符合約定。

但在下列情況下，不構成延期交房：

(一)因不可抗力對按時交付產生影響。

根據《合同法》第一百十七條“因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人延期履行后發生不可抗力的，不能免除責任”的規定，因不可抗力的出現對房屋的正常交付產生重大影響，造成出賣人可能延期交房的，出賣人可因此部分或全部免除責任。

(二)因重大規劃、設計變更對按時交付產生影響。

如果在房屋建設過程中遇到政府主動提起的規劃變更必須對設計進行變更的，此類情況因不能歸人不可抗力范疇而使開發商免責，但如果完全按照買賣合同的約定由開發商承擔違約責任，顯然有失公平。因此在此情形下，可根據《合同法》關于“情勢變更”的理論，即訂立合同時作為合同基礎及環境的客觀情況發生異常變動，導致法律行為基礎喪失，當事人合同目的不能實現，且該情勢變更的發生不可預見，不可歸責于當事人，若維持原合同的效力顯失公平，則利益可能受損的一方當事人有權要求解除合同。根據上述理論，由于情勢發生變更而導致合同解除，本就不存在任何一方違約，也就沒有違約責任。雖然當前我國立法尚沒有確立情勢變更原則，但實務中可依據情勢變更的原理，并結合具體案情，適用《合同法》第六條關于誠實信用原則的規定予以處理。

開發商延期交房的后果

(一)買受人的合同解除權

出賣人延期交房，屬于《合同法》第九十四條規定中“當事人一方延期履行主要債務”的情形。按照該條第三項的規定，當事人一方延期履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行的，當事人可以解除合同。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條進一步對“合理期限”進行了明確。按照第十五條的規定，出賣人延期交房的，經買受人催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使;延期不行使的，解除權消滅。

(二)出賣人支付違約金或者賠償損失

按照《合同法》以及《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的有關規定，出賣人延期交付使用房屋的，應當支付違約金或者賠償損失;商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法的，可以按照延期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

以上內容就是小編為您整理的開發生延期交房的時間認定以及開發商延期交房的后果問題。購房者了解這兩方面的規定對于維護自己的合法權益有很重要的作用。購房者如果在商品房買賣中合法權益受到侵害的，可以咨詢律霸網站的律師獲得解答。

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