人們在生活中總是會遇到很多難處，所以這個時候就需要貸款或者借款的出現(xiàn)，那么借款和貸款都是需要抵押的，這個時候大家有房子的人可能會選擇有房產(chǎn)來作為抵押，近幾年來我國房產(chǎn)抵押糾紛是很多的，小編今天為大家?guī)淼木褪窃鯓犹幚矸慨a(chǎn)抵押糾紛的問題。

1.由房地產(chǎn)先抵押后出租引起糾紛的處理

《擔(dān)保法》并未禁止抵押物出租,因此,在抵押權(quán)設(shè)定后,抵押人是可以出租抵押物的。原因如下:首先,抵押權(quán)只是就抵押物優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。抵押人就某物設(shè)定抵押后,仍對該物享有所有權(quán),只要租賃期限不超過債務(wù)的清償期,抵押人可以就抵押物行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利,即可以將該物出租。其次,由于房地產(chǎn)抵押并不轉(zhuǎn)移抵押物的占有,因此具備將房屋出租的條件。最后,由于抵押物是為了擔(dān)保債務(wù)的履行,承認(rèn)抵押人對抵押物的出租權(quán),可以更好地發(fā)揮不動產(chǎn)的使用價值,從而更好地保汪債權(quán)的實現(xiàn)。

但由于在抵押物上設(shè)定租賃權(quán),也可能會影響抵押權(quán)的實現(xiàn),因此對于抵押人出租抵押物應(yīng)作一定的限制,但應(yīng)區(qū)別對待。如果租賃期在主債務(wù)履行期限屆滿之前,或者當(dāng)事人特別約定一旦他人要實現(xiàn)抵押權(quán),則租賃合同終止,或者抵押權(quán)人在實現(xiàn)抵押權(quán)時,對于抵押物上存在的租賃關(guān)系并無異議,同意原租賃合同的繼續(xù)履行。在這幾種情況下,不必限制抵押人出租房屋,抵押權(quán)的實現(xiàn)也不必然導(dǎo)致后訂立的租賃合同無效。

而如果不符合上述幾種情況,原則上應(yīng)允許抵押權(quán)人或抵押物的新所有人主張原租賃合同無效。其原因在于:由于抵押權(quán)設(shè)定在先.如果允許抵押人在抵押物上設(shè)定租賃關(guān)系,那么,在抵押權(quán)實現(xiàn)之時,必然會受租賃權(quán)的限制。若以拍賣方式實現(xiàn)抵押權(quán),則買受人不會愿意所買的房屋上存在著他人設(shè)定的租賃權(quán),這樣就會影響拍賣價值。而如果通過作價轉(zhuǎn)讓方式實現(xiàn)抵押權(quán),那么抵押權(quán)人對于抵押物的使用和收益就會受限制,這對于抵押權(quán)人是不公平的。

2.由房地產(chǎn)先出租后抵押引起糾紛的處理

出租人將已出租的房屋設(shè)定抵押后,將會成為抵押權(quán)實現(xiàn)的一種負(fù)擔(dān)。一方面,在債務(wù)履行期屆滿而債務(wù)人無力還債時,如果抵押人與抵押權(quán)人達(dá)成協(xié)議,債權(quán)人以折價方式實現(xiàn)抵押權(quán),則承租人可以通過行使優(yōu)先購買權(quán)阻止抵押權(quán)人獲得房屋所有權(quán),如果承租人不行使優(yōu)先購買權(quán),那么,根據(jù)“買賣不破租賃”的規(guī)則,抵押權(quán)人不能解除原租賃關(guān)系,將房屋用作他用。另一方面,在債務(wù)履行期屆滿債務(wù)人無力還債時,如果債務(wù)人將房屋變賣或者拍賣,按照“買賣不破租賃”的規(guī)則,在房屋交易完成后,租賃關(guān)系將繼續(xù)存在,這必然會降低抵押物的交換價值,從而降低對抵押權(quán)的保障。正是因為租賃權(quán)對抵押權(quán)的實現(xiàn)造成了妨礙,因此,抵押人將已經(jīng)出租的財產(chǎn)設(shè)定抵押時,應(yīng)對抵押權(quán)人負(fù)告知的義務(wù)。如未告知抵押權(quán)人而給抵押權(quán)人造成損害,抵押人應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。

3.因被抵押的房屋發(fā)生毀損滅失而引起糾紛的處理

我國《擔(dān)保法》第51條規(guī)定:“抵押人的行為足以使抵押物價值減少的,抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為。抵押物價值減少時,抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人恢復(fù)抵押物的價值,或提供與減少的價值相當(dāng)?shù)膿?dān)保。抵押人對抵押物價值減少無過錯的,抵押權(quán)人只能在抵押人因損害而得到的賠償范圍內(nèi)要求提供擔(dān)保。抵押物價值未減少的部分,仍作為債權(quán)的擔(dān)保。”

抵押房屋發(fā)生滅失、毀壞后,對抵押人的法律效力涉及抵押權(quán)的保全效力。所謂抵押權(quán)的保全效力是指抵押權(quán)所具有的使抵押權(quán)人有權(quán)采取必要措施保全抵押財產(chǎn)價值的法律效力。抵押房屋發(fā)生毀損滅失,可能會出現(xiàn)以下三種情況:

(1)當(dāng)?shù)盅喝说男袨樽阋允沟盅悍课輧r值減少時,抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為。如抵押人不停止其行為,抵押權(quán)人有權(quán)訴諸法律,請求法院責(zé)令其停止;

(2)當(dāng)?shù)盅喝说男袨橐咽沟盅悍课輧r值減少時,抵押人有義務(wù)提供與減少價值額相當(dāng)?shù)膿?dān)保;

(3)抵押房屋的毀損系第三人而為時,抵押人有義務(wù)向第三人請求賠償,并提供與其所得賠償金相當(dāng)?shù)膿?dān)保,否則抵押人有義務(wù)向抵押權(quán)人以自己所得賠償,提前清償債權(quán)。

抵押權(quán)人的保全效力只及于抵押人或第三人的過錯即故意或者過失行為,如果抵押房屋的毀損滅失由于不可抗力如自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭等因素引起,則抵押人不負(fù)責(zé)對房屋毀損造成的價值減少提供新的擔(dān)保。

如果被抵押的房屋由于自然災(zāi)害等而滅失的,其價值轉(zhuǎn)化為其他形態(tài)時,如保險賠償金等,房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力仍可及于其代位物上,房地產(chǎn)抵押權(quán)人可以對上述保險金行使優(yōu)先受償權(quán)。

如果被抵押的房地產(chǎn)滅失,沒有保險金、賠償金等代替物,也沒有任何剩余物,房地產(chǎn)抵押權(quán)歸于消滅。抵押房地產(chǎn)部分滅失時,基于房地產(chǎn)抵押權(quán)的不可分性,房地產(chǎn)抵押權(quán)存在于剩余物上,仍不消滅。

4.因房地產(chǎn)抵押登記而引起糾紛的處理

在我們生活中,登記公示的房地產(chǎn)抵押權(quán)狀況與真實的權(quán)利狀況常有不符,主要表現(xiàn)在兩個方面:

一是主債權(quán)本身無效或因清償而消滅,而抵押權(quán)登記尚未注銷;

二是房地產(chǎn)抵押登記因錯誤、遺漏或誤被注銷,從而導(dǎo)致登記內(nèi)容與真實權(quán)屬狀況不相一致。

因房地產(chǎn)抵押登記而引起的糾紛大致表現(xiàn)在上述兩種情況中,在第一種情形下,當(dāng)事人應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定,及時辦理注銷登記。但在此之前,抵押登記仍具有形式上的效力。在第二種情形下,登記機(jī)關(guān)應(yīng)辦理更正登記,利害關(guān)系人也可以申請更正登記。但更正的登記不具有溯及力,也就是說,在更正錯誤的登記之前,善意第三人因信賴錯誤的登記而取得的權(quán)利,仍應(yīng)受法律的保護(hù)。因此而遭受損害的房地產(chǎn)權(quán)利人,只能要求造成抵押登記錯誤、遺漏或誤被注銷的過錯方承擔(dān)賠償責(zé)任。

5.因抵押房地產(chǎn)被扣押而引起糾紛的處理

債務(wù)履行期屆滿,債務(wù)人不履行債務(wù)致使抵押房地產(chǎn)被人民法院扣押,債權(quán)人不服而引起的糾紛。我國《擔(dān)保法》第47條規(guī)定:“債務(wù)履行期屆滿,債務(wù)人不履行債務(wù)致使抵押物被人民法院依法扣押的,自扣押之El起抵押權(quán)人有權(quán)收取由抵押物分離的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。抵押權(quán)人未將扣押抵押物的事實通知房地產(chǎn)糾紛應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的義務(wù)人的,抵押權(quán)的效力不及于該孳息。”

6.因抵押房屋被拆除引起糾紛的處理

如果已設(shè)定抵押權(quán)的房屋列入了拆遷范圍,抵押人應(yīng)及時通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人接到抵押人的書面通知后,可以要求抵押人提供其他房地產(chǎn)重新設(shè)定抵押,或者提供其他方面的擔(dān)保。如果被拆遷人獲得拆迂安置房的,抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)商將安置房作為抵押房屋,重新設(shè)定抵押。沒有安置房的,可以要求抵押人提供其他方面的擔(dān)保。抵押權(quán)人也可以要求抵押人提前清償債務(wù)。抵押房屋被拆除后,抵押權(quán)人可以要求抵押人提前清償債務(wù),辦理抵押房屋的注銷手續(xù),解除抵押合同。

以上就是關(guān)于房產(chǎn)抵押糾紛如何處理的問題，希望小編的編輯能夠?qū)Υ蠹矣兴鶐椭绻蠹疫€有其他關(guān)于房產(chǎn)的問題，可以詳情咨詢我們律霸的在線律師們。

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