在實踐中，房產(chǎn)買賣合同無效的情形很常見。那么，導致商品房買賣合同無效的原因有哪些？哪些情形下商品房買賣合同會無效？商品房買賣合同無效有什么法律后果？怎么避免商品房買賣合同無效？

商品房買賣合同無效的情形：

(一)房屋與土地分開轉(zhuǎn)讓的，(現(xiàn)實中房產(chǎn)和地產(chǎn)分開轉(zhuǎn)讓的情形，房產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓/地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓)

法律規(guī)定：

《城市房屋產(chǎn)權產(chǎn)籍管理暫行辦法》(建設部頒布實施)的第三條規(guī)定：“城市房屋的產(chǎn)權與房屋占用土地的使用權實行權利人一致的原則，除法律法規(guī)另有規(guī)定的外，不得分離”

《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十四條規(guī)定：“土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外”

《城市房地產(chǎn)管理法》第四十二條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉(zhuǎn)移。”

法理分析：這是因為房屋是建筑在土地上的，為土地的固定附著物，二者之間具有不可分離性，否則，極易引起損失或?qū)е录m紛。因此，房屋的所有權通過買賣合同轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權也必須同時轉(zhuǎn)讓。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權，則該類買賣合同應當是無效的。

(二)侵犯優(yōu)先購買權的

法律規(guī)定：

《民法通則》第七十八條第二款規(guī)定：“按份共有財產(chǎn)的每個共有人有權將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓，但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權利。”

《關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》(試行)第一百一十八條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權，出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”

《合同法》第二百三十條條也有相應規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。”

法理分析：房屋所有人在轉(zhuǎn)讓涉及到共有或出租的房屋時，在同等條件下，其他共有權人或承租人有優(yōu)先購買權。這就是說，所轉(zhuǎn)讓的房屋的產(chǎn)權為數(shù)人共有或已對外出租的，必須征求共有人或承租人的是否行使優(yōu)先購買權。未取得其他共有人或承租人的同意，擅自出賣房屋的，其買賣行為一般應為無效。

(三)因欺詐而轉(zhuǎn)讓商品房的

法律規(guī)定

《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條規(guī)定：買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。

(四)商品房預售違法的

法律規(guī)定

我國《房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定，商品房預售應當符合下列條件：已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;持有建設工程規(guī)劃許可證;　按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期;向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。如不符上述條件，買受人可請求法院或仲裁機構宣告該買賣無效。

(五)在商品房轉(zhuǎn)讓過程中，涉及到土地使用權轉(zhuǎn)讓違法的

法律規(guī)定

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、三十九條、第四十條的相關規(guī)定，以下合同應為無效：以出讓方式取得土地使用權的，沒有按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書;按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，沒有完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，沒有形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件;轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，沒有房屋所有權證書;以劃撥方式取得土地使用權的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審批而沒有報批或不予批準的;有批準權的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應沒有辦理土地使用權出讓手續(xù)并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金的。

(六)其他的法律法規(guī)的強制性規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的

如司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的;依法收回土地使用權的;權屬有爭議的等。

對這些特殊情形，應具體分析而不宜一概認為無效。

另外：

(一) 房屋買賣未采用書面形式

法律規(guī)定

《城市房地產(chǎn)管理法》第四十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應當簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式。”

《合同法》第十條規(guī)定：“當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應當采用書面形式。當事人約定采用書面形式的，應當采用書面形式。”房到買賣合同的簽訂應當采用書面形式。但我國也《合同法》第三十六條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當事人約定采用書面形式訂立合同，當事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務，對方接受的，該合同成立。”

法律分析由此可見，房屋買賣合同即使未采用書面形式，也并不必然導致合同無效。如買賣雙方均實際履行了主要義務，買受人已交付了房款，并實際使用和占有了房屋，又沒有其他違法行為，只是該買賣合同沒有書面形式的，應認為買賣關系有效。但為了過戶的需要，應補簽書面的房屋買賣合同，買方可要求賣方協(xié)助辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)。如雙方未履行口頭合同的主要義務且并不能就此達成一致，則該合同應認定為無效的合同。

(二) 賣方轉(zhuǎn)讓沒有所有權證書的房屋買賣合同

法律規(guī)定

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓。但從該條立法目的上看，其規(guī)定應當是屬于行政管理性的，違反這一規(guī)定，僅是產(chǎn)生房屋轉(zhuǎn)讓不能及時頒證或不能如期過戶的結果。

《合同法》第一百三十一條規(guī)定，“出賣的標的物，應當屬于出賣人所有或者出賣人有權處分。法律、行政法規(guī)禁止或者限制轉(zhuǎn)讓的標的物，依照其規(guī)定。”可見，只要標的物合法且有權處分，對于標的物是否有相關證照，合同法并無特別要求。

《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條、第十九條的規(guī)定也可以推導出：房屋買賣合同簽訂時，盡管該房屋尚未辦理所有權登記，合同也有效。對此應理解為：房地產(chǎn)權利人沒有現(xiàn)實房屋的產(chǎn)權證而不能辦理房屋轉(zhuǎn)讓過程中涉及到的登記過戶手續(xù)，但不應據(jù)此認為預購房買賣合同必然無效。如雙方在簽訂協(xié)議時對房屋權屬證書尚未領取的狀況是明知的，且當條件或期限成就時就可以辦理過戶手續(xù)，產(chǎn)權亦無其他爭議或購買的房屋已交付原告入住時，一般應認定為有效。如賣方隱瞞無證的事實或因存在屋建造存在違法行為且已被有關機關確定，根本不能取得所有權證的，則此類合同應為無效。

(三) 沒有辦理過戶手續(xù)而引起發(fā)一方反悔的

法律規(guī)定

《關于私房買賣的成立一般應以產(chǎn)權轉(zhuǎn)移登記為準的復函》(1990年2月17日最高人民法院)強調(diào)：“簽訂房屋買賣協(xié)議以后，提出解除買賣協(xié)議，未辦理產(chǎn)權轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，應認為該民事法律行為依法尚未成立。一方翻悔是允許的。”

《關于范懷與郭明華房屋買賣是否有效問題的復函》(1992年7月9日最高人民法院)答復：“房屋買賣系要式法律行為，農(nóng)村的房屋買賣也應具備雙方訂有書面契約、中人證明、按約定交付房款以及管理房屋的要件;要求辦理契稅或過戶手續(xù)的地方，還應依法辦理該項手續(xù)后，方能認定買賣有效。”

《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條明確規(guī)定：“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由請求確認合同無效的，不予支持。”

《物權法》第十五條規(guī)定：“ 當事人之間訂立有關設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。

《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》第九條中規(guī)定：“依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理批準手續(xù)，或者辦理批準、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續(xù)的，或者仍未辦理批準、登記等手續(xù)的，人民法院應當認定該合同未生效;法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，如果原告請求被告交付該訟爭房屋，則人民法院應當責令被告繼續(xù)履行其合同，并責令被告協(xié)助原告辦理房屋過戶手續(xù)。”

法律分析

由此可見，房屋買賣合同是否進行登記已在法律上確認不是生效條件，僅是未辦理有關手續(xù)之前，不具有將合同指向標的房產(chǎn)權屬變更的效力。本質(zhì)上說，這涉及到的債權行為和物權行為二元劃分的理論，只要雙方簽訂的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同(債權行為)依法有效，當事人雙方就應按合同約定和法律規(guī)定辦理不動產(chǎn)登記(物權行為)手續(xù)。因合同一方原因未辦理過戶登記手續(xù)的，人民法院應責令其繼續(xù)履行，辦理過戶登記。

(四) 房屋共人擅自轉(zhuǎn)讓的行為

法律規(guī)定

《關于適用〈婚姻法〉若干問題的解釋(一)》第十七條第(二)項“夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人”

《關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第八十九條“共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該項財產(chǎn)的，應當維護第三人的合法權益;對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償”

《物權法》第一百零六條規(guī)定：“ 無處分權人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權人有權追回;除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權：(一)受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的;(二)以合理的價格轉(zhuǎn)讓;(三)轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規(guī)定。”

法理分析 可見，我國法律已確立了我國物權的善意取得制度。只要符合善意取得的條件，即買方受讓房屋時出于善意，不知有其他共有人或無從審查是否有其他共有人或有充足的理由人認為其他共有人并不反對，支付了合理的對價，并進行了登記。則從保護善意第三人、維護交易秩序的目的出發(fā)，應當認定合同的效力允許買方取得房屋的所有權。

(五) 城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民購買農(nóng)村居民房屋的合同

法律規(guī)定

《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地使用權不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設。”，

《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》規(guī)定：“禁止擅自通過‘村改居’等方式將農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國有土地。禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非法出讓、出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設。改革和完善宅基地審批制度，加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。”

《關于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》(國土資源部國土資發(fā)〔2004〕234號)第(十三)款重申：“嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。”

法律分析 總的來說，從我國國家的政治基礎和純粹的法律規(guī)定來看，我國現(xiàn)行法律是不允許農(nóng)村房屋買賣的。加之其又涉及到多方利益博弈，要改變此類規(guī)定也很困難。但由于從法律的合理性及此類合同的涉及到的問題廣泛性及復雜性來看，又沒有充足的理由支認定此類行為全部無效。且農(nóng)村村民出售住房后，只是不能再次申請宅基地而已，購買房屋的城鎮(zhèn)居民也可以行使房屋的居住使用權，只是不能取得所有權證。《物權法》第一百五十三條雖然規(guī)定，宅基地使用權的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定，但其卻明確了宅基地使用權是一種物權，既然是物權，權利人當然有相應的支配權包括處分權。所以對涉及到宅基地使用權的轉(zhuǎn)讓效力的認定，司法實踐中認定不盡相同，對該類房屋買賣合同效力的認定就不能簡單的一律為無效。如符合規(guī)劃要求和用地條件，買房自用的，就應認定為有效。且如當事人一方提出無效要求因其違反了誠實信用的民法原則而具有惡意也更不應得到法律支持。

(六) 城市公房私自買賣的問題

根據(jù)建設部及各地政府的規(guī)定，此類公房是禁止私自轉(zhuǎn)讓的。但這些規(guī)定畢竟屬于行政規(guī)章性質(zhì)，并不是法律的直接適用淵源。另外，從現(xiàn)實看，私自買賣或者繼承公房的行為已非常普遍，且在一定程序上相關公房管理機構也默認了此類行為。所以，如果所涉及的公房轉(zhuǎn)讓如在合同簽訂前或履行后已經(jīng)得到出租人的同意或買方以自己的名義交付了租金并且實際占有了該房，則這種轉(zhuǎn)讓行為是有效的。反之，則為無效買賣合同。

另外，有些地方的公房轉(zhuǎn)讓合同不同于其他的房地產(chǎn)買賣合同，通常雙方轉(zhuǎn)讓的是房屋的使用權，這樣嚴格說就不再屬于房地產(chǎn)買賣合同。

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