房產(chǎn)糾紛在實踐中很常見。在司法實務(wù)中，也是很多審判工作的難點。由于房產(chǎn)涉及面很廣，所以相關(guān)法律關(guān)系很復(fù)雜。那么，最高院對當(dāng)前房產(chǎn)審判難點有哪些?本文為您整理相關(guān)內(nèi)容。

1、房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的效力問題

理論界或?qū)崉?wù)界的不同觀點：第一種觀點：人民法院可以直接判決承租人以出租人與第三人之間的買賣合同所確定的價格購得房屋。第二種觀點：法院只能判決撤銷出租人與第三人之間的買賣合同。第三種觀點：當(dāng)事人提出無效合同確認之訴，人民法院既可以根據(jù)當(dāng)事人的請求作出判決，也可以根據(jù)形成權(quán)的理論，依法支持當(dāng)事人直接購買房屋的訴訟請求。

最高人民法院民一庭對該問題進行研究后，形成兩種觀點：多數(shù)人認為，根據(jù)現(xiàn)行法律、法規(guī)和司法解釋的規(guī)定，承租人對出租房屋的優(yōu)先購買權(quán)是一種準(zhǔn)物權(quán)性質(zhì)的民事權(quán)利，具有物權(quán)效力的表象，應(yīng)當(dāng)依法保護。將優(yōu)先購買權(quán)理解為形成權(quán)，法律依據(jù)不足。它只是優(yōu)先締約的權(quán)利，而不是保證買到的權(quán)利。對準(zhǔn)物權(quán)的保護必須要和所有權(quán)的保護有所區(qū)別。所有權(quán)是絕對的權(quán)利，所有人出賣自己的所有物，應(yīng)當(dāng)尊重其締約自由的權(quán)利，不能過多干涉，因此，承租人不能直接主張依據(jù)第三人購買房屋的條件取得房屋，只能請求確認所有人與第三人簽訂的買賣合同無效。通過無效之訴，依據(jù)買賣不破租賃等原則，承租人的利益照常可以得到應(yīng)有的保護。對于“同等條件”應(yīng)作寬泛理解，不僅是價格條件，還包括付款條件，以及出賣人(所有人)提出的其他條件等。少數(shù)意見認為，承租人的優(yōu)先購買權(quán)就是對所有人出賣出租房屋的限制性權(quán)利，優(yōu)先權(quán)不能理解為優(yōu)先締約權(quán)，考察其內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)包含可以優(yōu)先買到的權(quán)利，否則優(yōu)先權(quán)沒有實際意義，實質(zhì)上體現(xiàn)不了對承租人權(quán)利的保護。另外，承租人主張依據(jù)所有人與第三人簽訂的買賣合同約定的條件取得房屋，法院在判決時不需要判決所有人與第三人簽訂買賣合同，而是變更所有人與第三人買賣合同的主體，這種裁判方法和判決的執(zhí)行都不會有法律上的障礙。因此，承租人可以請求依據(jù)所有人與第三人簽訂的買賣合同的條件取得房屋，法院可以據(jù)此請求判決。

2、交房、辦證與訴訟時效問題

關(guān)于買受人在約定交房期限屆滿之日起超過兩年請求出賣人交房是否超過訴訟時效期間的問題，有兩種意見：第一種意見，買受人主張出賣人交付房屋的請求權(quán)應(yīng)在兩年訴訟時效期間內(nèi)行使，超過兩年訴訟時效期間請求出賣人交房的，因其怠于行使權(quán)利的狀態(tài)經(jīng)過訴訟時效期間喪失勝訴權(quán)。第二種意見，買受人在約定交房期間屆滿之日起超過兩年請求出賣人交房的不能一律簡單地認定為已超過訴訟時效，而應(yīng)區(qū)分出賣人在約定交房期限是否具備交房條件分別進行處理。

關(guān)于買受人在合同約定期限屆滿之日起超過兩年才請求出賣人辦理所有權(quán)變更登記，是否超過訴訟時效期間的問題，也有兩種意見：第一種意見，出賣人所承當(dāng)?shù)闹鹘o付義務(wù)為轉(zhuǎn)移房屋的占有，更為重要的是轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)。如果出賣人僅向買受人履行交付房屋的義務(wù)，未在合同規(guī)定的期限屆滿時辦理房屋所有權(quán)證的，系沒有履行轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)這個最重要的主給付義務(wù)，已經(jīng)構(gòu)成違約，訴訟時效期間應(yīng)該起算。因此買受人未在出賣人違約之日起兩年內(nèi)請求辦理房屋所有權(quán)證的，因超過訴訟時效期間而喪失勝訴權(quán)。第二種意見，房屋已經(jīng)交付的，買受人在約定辦理房屋所有權(quán)證期限屆滿之日起超過兩年請求出賣人為其辦理房屋所有權(quán)證的應(yīng)予支持。

最高人民法院民一庭傾向性意見：一、商品房買賣合同約定的出賣人交付房屋的期限屆滿，買受人根據(jù)合同約定可以請求出賣人交付房屋。其請求權(quán)屬于債權(quán)請求權(quán)，應(yīng)當(dāng)適用《民法通則》有關(guān)訴訟時效的規(guī)定。但在訴訟時效期間的起算上，應(yīng)當(dāng)區(qū)分具體情況：房屋具備法定交付條件，訴訟時效期間自合同約定的交付期限屆滿之日起計算;如果房屋尚不具備法定的交付條件，訴訟時效期間應(yīng)從房屋具備法定的交付條件之日起計算。二、出賣人已經(jīng)將房屋交付于買受人，買受人亦已實現(xiàn)對房屋的占有的，買受人請求出賣人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)、辦理房屋所有權(quán)登記的請求權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)，不適用訴訟時效的規(guī)定。

3、業(yè)主委員會是否具備訴訟主體資格問題

理論界或?qū)崉?wù)界的不同觀點：?第一種觀點：業(yè)主委員會不具有訴訟主體資格，不能以自己的名義提起訴訟。第二種觀點：業(yè)主委員會可以作為訴訟主體參與訴訟，既可以作為原告起訴，也可以作為被告應(yīng)訴。第三種觀點：業(yè)主委員會具有一般的、抽象意義的訴訟當(dāng)事人能力，可以成為訴訟主體，但是原則上只能作為原告提起訴訟，不能成為被告，因為它沒有責(zé)任財產(chǎn)和責(zé)任能力。

最高人民法院民一庭認為：依法成立的業(yè)主委員會在其職責(zé)范圍內(nèi)，經(jīng)業(yè)主代表大會授權(quán)，有權(quán)就與物業(yè)管理有關(guān)的、涉及全體業(yè)主公共利益的事宜，以物業(yè)公司為被告向人民法院提起民事訴訟。與物業(yè)管理無關(guān)的、個別或部分業(yè)主的事宜，業(yè)主委員會無權(quán)向人民法院提起民事訴訟。

4、善意買受人應(yīng)該返還給出賣人房屋使用費的標(biāo)準(zhǔn)問題

理論界或?qū)崉?wù)界的不同觀點：?第一種觀點：房屋使用費的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該參照通地段同類房屋租金計算。?第二種觀點：根據(jù)無效合同的處理原則，應(yīng)該以實際使用年限的房屋折舊費作為買受人返還的房屋恢復(fù)原狀的補償，即房屋總價÷約定的土地使用年限×實際使用年限，或就房屋折舊費進行評估。第三種觀點：第一種意見與第二種意見采用的標(biāo)準(zhǔn)過高或過低，有失公平，可考慮采用租金與房屋折舊費的平均值。

最高人民法院民一庭意見：善意買受人應(yīng)該返還給出賣人房屋使用費的標(biāo)準(zhǔn)，最高人民法院于2003年11月30日以(2003)民一他字第13號對遼寧省高級人民法院一個請示的答復(fù)中已經(jīng)有明確的意見。該函全文如下：遼寧省高級人民法院：你院《關(guān)于蔡德成與大連經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)龍海房地產(chǎn)開發(fā)公司、原審第三人大連翻譯專修學(xué)院商品房買賣合同糾紛一案的請示》收悉，經(jīng)研究認為：?商品房買賣合同因出賣人責(zé)任被確認無效后，應(yīng)按無效合同的處理原則進行處理。關(guān)于善意買受人應(yīng)該返還給出賣人的房屋使用費標(biāo)準(zhǔn)，因為買受人在簽訂合同時是善意的，所以應(yīng)該以買受人在合同中的意思表示為標(biāo)準(zhǔn)。也就是說，應(yīng)該以買受人與出賣人約定的合同總價款除以房屋的設(shè)計使用年限，再乘以買受人實際使用該房屋的年限得出的價款作為買受人所獲得的利益返回給出賣人。

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