一、買賣不破租賃物權(quán)制度適用范圍是什么?
買賣不破租賃物權(quán)制度適用范圍是土地、房屋等不動產(chǎn)的租賃。這可以從各國立法中得到印證。《法國民法典》第1743條規(guī)定“如出租人出賣租賃物時,買受人不得辭退經(jīng)公證作成或有確定日期的租賃契約的房屋或土地承稅人;但于租賃契約中保留此項權(quán)利者,不在此限。”即法國對于房屋及土地租賃契約,如果契約已經(jīng)公證或者該契約有確定日期,則該租賃權(quán)有對抗效力,買賣不破該租賃,但雙方在契約中另有約定的除外。
二、其他法律規(guī)定
《德國民法典》第571條第 1項規(guī)定:“出租的土地在交付轉(zhuǎn)承租人后,由出租人讓與第三人時,受讓人代替出租人取得在所有期間因租賃關(guān)系所產(chǎn)生的權(quán)利和義務(wù)。”即規(guī)定了土地租賃契約中,出讓不破租賃。《日本民法典》第605條規(guī)定:“不動產(chǎn)租賃已將其登記時,對于以后就其不動產(chǎn)取得物權(quán)的人,亦發(fā)生效力”。即依日本民法,租賃經(jīng)登記后,有對抗力。我國臺灣地區(qū)的民法典對此也做出了規(guī)定,該法典第425條規(guī)定:“出租人于租賃物交付后,縱將其所有權(quán)認(rèn)與第三人,其租賃契約,對于受讓人,仍繼續(xù)存在。” 值得注意的是,這些國家或地區(qū)的“買賣不破租賃”是指不動產(chǎn)租賃而言。這是因為,“以居住營業(yè)或農(nóng)耕為目的,而承租他人之不動產(chǎn),各國立法為謀求社會生活之安定及增進(jìn),均采取鞏固承租人地位之方針。”是否有國家規(guī)定該原則同樣適用于動產(chǎn)租賃,由于筆者孤陋寡聞,不敢貿(mào)然作出判斷。
我國在合同法出臺之前,司法解釋也明確規(guī)定該原則僅適用于房屋買賣。而在司法實踐中,當(dāng)事人援引該原則予以抗辯的也絕大多數(shù)僅限于房屋租賃。對此,結(jié)合其他國家和地區(qū)的立法,大多數(shù)學(xué)者主張對我國合同法229條所確定的買賣不破租賃原則應(yīng)當(dāng)僅限于房屋等不動產(chǎn)的租賃。
在我國,由于土地屬于國家所有或者集體所有,單位或個人僅有土地使用權(quán)。根據(jù)憲法的規(guī)定,土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租,那么,對于存在于土地使用權(quán)之上的租賃合同,在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時,其租賃關(guān)系亦應(yīng)仍然有效,即應(yīng)當(dāng)類推適用買賣不破租賃原則。
在當(dāng)今社會租賃房屋可能會成為一種時尚,因為畢竟很多人迫于壓力無法購買房屋或者是不想讓自己承擔(dān)太多的負(fù)擔(dān),就會通過租賃房屋來進(jìn)行居住,而租賃的話它的關(guān)系也是相對來說比較穩(wěn)定的,即使是房屋的所有權(quán)發(fā)生變動的時候依然可以進(jìn)行租賃,這就是買賣不破租賃規(guī)則。
如何區(qū)別優(yōu)先購買權(quán)和買賣不破租賃
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房屋買賣不破租賃的法律后果是怎樣的
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