在線咨詢
律師在線
點擊咨詢
意見反饋
回到頂部
寧波
買賣不破租賃已繳納租金適用嗎
一、買賣不破租賃已繳納租金適用嗎
從買賣不破租賃原則的確立過程可以看出，該原則主要適用于土地、房屋等不動產的租賃。這可以從各國立法中得到印證。 法國民法典 第1743條規定“如出租人出賣租賃物時，買受人不得辭退經公證作成或有確定日期的租賃契約的房屋或土地承稅人;但于租賃契約中保留此項權利者，不在此限。
從買賣不破租賃原則的確立過程可以看出，該原則主要適用于土地、房屋等不動產的租賃。這可以從各國立法中得到印證。《法國民法典》第1743條規定“如出租人出賣租賃物時，買受人不得辭退經公證作成或有確定日期的租賃契約的房屋或土地承稅人;但于租賃契約中保留此項權利者，不在此限。”即法國對于房屋及土地租賃契約，如果契約已經公證或者該契約有確定日期，則該租賃權有對抗效力，買賣不破該租賃，但雙方在契約中另有約定的除外。
《德國民法典》第571條第 1項規定:“出租的土地在交付轉承租人后，由出租人讓與第三人時，受讓人代替出租人取得在所有期間因租賃關系所產生的權利和義務。”即規定了土地租賃契約中，出讓不破租賃。《日本民法典》第605條規定:“不動產租賃已將其登記時，對于以后就其不動產取得物權的人，亦發生效力”。即依日本民法，租賃經登記后，有對抗力。我國臺灣地區的民法典對此也做出了規定，該法典第425條規定:“出租人于租賃物交付后，縱將其所有權認與第三人，其租賃契約，對于受讓人，仍繼續存在。” 值得注意的是，這些國家或地區的“買賣不破租賃”是指不動產租賃而言。這是因為，“以居住營業或農耕為目的，而承租他人之不動產，各國立法為謀求社會生活之安定及增進，均采取鞏固承租人地位之方針。”是否有國家規定該原則同樣適用于動產租賃，由于筆者孤陋寡聞，不敢貿然作出判斷。
我國在合同法出臺之前，司法解釋也明確規定該原則僅適用于房屋買賣。而在司法實踐中，當事人援引該原則予以抗辯的也絕大多數僅限于房屋租賃。對此，結合其他國家和地區的立法，大多數學者主張對我國合同法229條所確定的買賣不破租賃原則應當僅限于房屋等不動產的租賃。
在我國，由于土地屬于國家所有或者集體所有，單位或個人僅有土地使用權。根據憲法的規定，土地使用權可以依法轉讓、出租，那么，對于存在于土地使用權之上的租賃合同，在土地使用權轉讓時，其租賃關系亦應仍然有效，即應當類推適用買賣不破租賃原則。
綜上所述，買賣不破租賃已繳納租金仍然可以繼續使用該租賃房屋，新房東的房屋所有權不能抵抗承租人的租賃權利，所以承租人在繳納了租金的前提下可以繼續使用房屋，而且不用再重復繳納租金。
買賣不破租賃的適用范圍有哪些
承租人能否以“買賣不破租賃”為由要求繼續承租
如何區別優先購買權和買賣不破租賃
該內容對我有幫助 贊一個
我有類似問題？馬上聯系律師
律霸用戶端下載
及時查看律師回復
掃碼APP下載
掃碼關注微信公眾號
擔保期限的起算
2021-03-15哺乳期員工不服從調崗可以開除嗎
2020-11-12立約定金可以退嗎
2020-12-15路邊停車方向不一樣會違章嗎
2020-12-14行政處罰下達多長時間需交罰款
2021-03-26監外執行的條件是什么
2020-11-29監護人無法履行責任的條件怎么認定
2021-01-14家暴法律2020判刑嗎
2020-12-31贍養糾紛案件
2020-11-28個人能做傷殘鑒定嗎
2020-11-11車禍后賠償流程
2021-03-26殘疾軍人撫恤金能否強制執行
2021-03-21存單質押貸款轉讓可以嗎
2020-12-08第三方代償協議有效嗎
2021-01-25拆遷集體土地的注意事項有哪些
2021-02-06頂樓人家漏雨樓頂維修費誰出
2020-12-12員工離職不辭而別會承擔法律責任嗎
2021-01-11出事故了修車花了八萬多,第二年保費怎么加
2021-02-18不經被保險人同意能解除保險合同嗎
2020-11-29人身保險從業資格證書如何取得
2020-12-05