一、引言

與食物、衣著一樣，住宅是人類(lèi)生存和發(fā)展不可缺少的物質(zhì)條件，因此住宅權(quán)也是一項(xiàng)基本人權(quán)。《世界人權(quán)宣言》第25條第1項(xiàng)明確規(guī)定，人人有權(quán)享有為維持他本人以及家屬的健康和福利所必需的住宅，這就是住宅權(quán)的核心內(nèi)容和基本依據(jù)。從這一表達(dá)可以看出，住宅權(quán)并不是為社會(huì)的高收入階層和已經(jīng)有充分住房的階層提出的權(quán)利，而是為社會(huì)的低收入階層（在我國(guó)為中低收入階層）、尤其是為那些依據(jù)自己的收入難以解決適當(dāng)住宅的階層提出的權(quán)利。住宅權(quán)體現(xiàn)了“居者有其屋”的美好愿望，但并非美好的現(xiàn)實(shí)，特別是在我國(guó)，由于人口眾多、不動(dòng)產(chǎn)資源稀缺、經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的現(xiàn)實(shí)條件制約，如何實(shí)現(xiàn)住宅權(quán)一直是國(guó)家和人民關(guān)注的話(huà)題。

從客觀上來(lái)看，要實(shí)現(xiàn)住宅權(quán)，不僅需要居民的自我努力和政府的住房扶助，還需要采取法律制度保障措施，即確定住宅權(quán)的法律地位、內(nèi)容、行使和保護(hù)，只有這兩者的緊密結(jié)合，才能實(shí)現(xiàn)住宅權(quán)，使該權(quán)利具有真實(shí)性。由于居民的自我努力和政府的住房扶助受制于社會(huì)發(fā)展、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等物質(zhì)因素，沒(méi)有這種實(shí)力的居民不可能完全依靠自己獲得合適的住宅，沒(méi)有相應(yīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的政府也不可能為當(dāng)?shù)鼐用裉峁┖线m的住宅，而這恰恰是我國(guó)實(shí)現(xiàn)住宅權(quán)的現(xiàn)實(shí)條件。住宅權(quán)的制度保障措施雖然也要受制于社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，但是，我們不能因?yàn)槲覈?guó)尚不是發(fā)達(dá)國(guó)家就不重視相關(guān)的法律制度建設(shè)。由于住宅權(quán)法律制度的內(nèi)在機(jī)理在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家具有共同性，我國(guó)立法者只要能夠理解和尊重《世界人權(quán)宣言》、《經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化權(quán)利國(guó)際公約》等國(guó)際公約關(guān)于住宅權(quán)規(guī)定的基本精神，認(rèn)真處理我國(guó)低收入階層的住宅保障問(wèn)題，通過(guò)廣泛的制度借鑒和對(duì)我國(guó)現(xiàn)實(shí)的深刻調(diào)查、反思，完全可以設(shè)計(jì)出符合我國(guó)國(guó)情的住宅權(quán)保障的法律制度。

從人權(quán)保障角度來(lái)說(shuō)，住宅權(quán)既然是人人背得享有的權(quán)利，則無(wú)論是富有者還是貧窮者，都應(yīng)該獲得住宅權(quán)制度的保障。貧窮者在經(jīng)濟(jì)上處于“弱者”的地位，自己沒(méi)有能力取得適足的住宅，住宅權(quán)對(duì)于他們而言主要是一種公法上的權(quán)利，即他們以政府作為相對(duì)人而享有的權(quán)利。這一權(quán)利的基本意義是：社會(huì)的低收入者應(yīng)該獲得政府和社會(huì)的扶助和保障，以便能夠獲得住宅，從而使住宅權(quán)這個(gè)對(duì)他們而言是應(yīng)然的權(quán)利轉(zhuǎn)化為實(shí)然的權(quán)利。對(duì)于富有者而言，這一權(quán)利基本上是一項(xiàng)民事權(quán)利，因?yàn)樗麄兺耆梢詰{借自己的力量通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、租賃等市場(chǎng)機(jī)制來(lái)取得住宅，對(duì)他們來(lái)說(shuō)，住宅權(quán)是實(shí)然的權(quán)利，但是這一權(quán)利也需要充分合理的民事法律制度來(lái)予以保障。可以說(shuō)，只有建立完善的住宅社會(huì)保障制度和住宅市場(chǎng)交易制度，才能給居民住宅權(quán)的實(shí)現(xiàn)提供全面的制度保障，給人民“安居樂(lè)業(yè)”的現(xiàn)實(shí)需求和理想追求奠定良好的制度基礎(chǔ)。

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家的民事法律制度通常是比較完善的，在這些國(guó)家，解決有關(guān)住宅權(quán)的民事法律制度層面的問(wèn)題，一般均通過(guò)住宅的買(mǎi)賣(mài)、租賃、金融、擔(dān)保、權(quán)利界定等詳細(xì)制度進(jìn)行。在這種情況下，通過(guò)住宅買(mǎi)賣(mài)行為、租賃行為而取得的住宅權(quán)，已經(jīng)有了充分的制度保障。因此，其有關(guān)住宅權(quán)制度保障的工作重點(diǎn)，放在社會(huì)保障性法律的制定和完善上面。與這些國(guó)家的住宅權(quán)保障情況不同的是，我國(guó)的住宅權(quán)保障制度存在“雙缺”：一方面，住宅社會(huì)保障制度有很大的欠缺，難以適應(yīng)現(xiàn)實(shí)的需求，以致于我國(guó)有關(guān)主管部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)者發(fā)出“高度重視”的呼吁；另一方面，與住宅權(quán)緊密相關(guān)的民事法律制度尤其是物權(quán)法律制度相當(dāng)不足，比較醒目的是缺乏科學(xué)合理的住宅所有權(quán)制度、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)制度、登記制度等，這也從法律制度方面給居民住宅權(quán)的實(shí)現(xiàn)設(shè)置了障礙。如何填補(bǔ)這個(gè)“雙缺”，是建立和健全我國(guó)住宅權(quán)制度所必須解決的問(wèn)題。

本文立足于我國(guó)的住宅權(quán)制度保障這個(gè)中心論題，首先分析了制度保障對(duì)于住宅權(quán)的意義，強(qiáng)調(diào)制度保障對(duì)于國(guó)家履行相關(guān)義務(wù)以及保護(hù)居民實(shí)現(xiàn)住宅權(quán)的重要意義。然后，提出了實(shí)施住宅權(quán)制度保障的基本思路，即在實(shí)現(xiàn)機(jī)制上要采用社會(huì)保障機(jī)制和市場(chǎng)交易機(jī)制，它們?cè)诜芍贫壬系谋憩F(xiàn)就是社會(huì)保障性法律制度和民事法律制度；在制度保障內(nèi)容上要實(shí)現(xiàn)對(duì)住宅權(quán)權(quán)利人的物質(zhì)和精神權(quán)益的雙重保障，這就把住宅權(quán)定位為財(cái)產(chǎn)權(quán)和人身權(quán)的結(jié)合體。最后，分析了我國(guó)制度保障的現(xiàn)狀和缺陷，提出了完善我國(guó)住宅權(quán)社會(huì)保障制度和民法保障制度的大致構(gòu)想和初步思路。