一、引言

與食物、衣著一樣，住宅是人類生存和發展不可缺少的物質條件，因此住宅權也是一項基本人權。《世界人權宣言》第25條第1項明確規定，人人有權享有為維持他本人以及家屬的健康和福利所必需的住宅，這就是住宅權的核心內容和基本依據。從這一表達可以看出，住宅權并不是為社會的高收入階層和已經有充分住房的階層提出的權利，而是為社會的低收入階層（在我國為中低收入階層）、尤其是為那些依據自己的收入難以解決適當住宅的階層提出的權利。住宅權體現了“居者有其屋”的美好愿望，但并非美好的現實，特別是在我國，由于人口眾多、不動產資源稀缺、經濟欠發達的現實條件制約，如何實現住宅權一直是國家和人民關注的話題。

從客觀上來看，要實現住宅權，不僅需要居民的自我努力和政府的住房扶助，還需要采取法律制度保障措施，即確定住宅權的法律地位、內容、行使和保護，只有這兩者的緊密結合，才能實現住宅權，使該權利具有真實性。由于居民的自我努力和政府的住房扶助受制于社會發展、經濟發展等物質因素，沒有這種實力的居民不可能完全依靠自己獲得合適的住宅，沒有相應經濟實力的政府也不可能為當地居民提供合適的住宅，而這恰恰是我國實現住宅權的現實條件。住宅權的制度保障措施雖然也要受制于社會和經濟發展水平，但是，我們不能因為我國尚不是發達國家就不重視相關的法律制度建設。由于住宅權法律制度的內在機理在市場經濟國家具有共同性，我國立法者只要能夠理解和尊重《世界人權宣言》、《經濟、社會、文化權利國際公約》等國際公約關于住宅權規定的基本精神，認真處理我國低收入階層的住宅保障問題，通過廣泛的制度借鑒和對我國現實的深刻調查、反思，完全可以設計出符合我國國情的住宅權保障的法律制度。

從人權保障角度來說，住宅權既然是人人背得享有的權利，則無論是富有者還是貧窮者，都應該獲得住宅權制度的保障。貧窮者在經濟上處于“弱者”的地位，自己沒有能力取得適足的住宅，住宅權對于他們而言主要是一種公法上的權利，即他們以政府作為相對人而享有的權利。這一權利的基本意義是：社會的低收入者應該獲得政府和社會的扶助和保障，以便能夠獲得住宅，從而使住宅權這個對他們而言是應然的權利轉化為實然的權利。對于富有者而言，這一權利基本上是一項民事權利，因為他們完全可以憑借自己的力量通過買賣、租賃等市場機制來取得住宅，對他們來說，住宅權是實然的權利，但是這一權利也需要充分合理的民事法律制度來予以保障。可以說，只有建立完善的住宅社會保障制度和住宅市場交易制度，才能給居民住宅權的實現提供全面的制度保障，給人民“安居樂業”的現實需求和理想追求奠定良好的制度基礎。

市場經濟發達國家的民事法律制度通常是比較完善的，在這些國家，解決有關住宅權的民事法律制度層面的問題，一般均通過住宅的買賣、租賃、金融、擔保、權利界定等詳細制度進行。在這種情況下，通過住宅買賣行為、租賃行為而取得的住宅權，已經有了充分的制度保障。因此，其有關住宅權制度保障的工作重點，放在社會保障性法律的制定和完善上面。與這些國家的住宅權保障情況不同的是，我國的住宅權保障制度存在“雙缺”：一方面，住宅社會保障制度有很大的欠缺，難以適應現實的需求，以致于我國有關主管部門領導者發出“高度重視”的呼吁；另一方面，與住宅權緊密相關的民事法律制度尤其是物權法律制度相當不足，比較醒目的是缺乏科學合理的住宅所有權制度、不動產物權變動制度、登記制度等，這也從法律制度方面給居民住宅權的實現設置了障礙。如何填補這個“雙缺”，是建立和健全我國住宅權制度所必須解決的問題。

本文立足于我國的住宅權制度保障這個中心論題，首先分析了制度保障對于住宅權的意義，強調制度保障對于國家履行相關義務以及保護居民實現住宅權的重要意義。然后，提出了實施住宅權制度保障的基本思路，即在實現機制上要采用社會保障機制和市場交易機制，它們在法律制度上的表現就是社會保障性法律制度和民事法律制度；在制度保障內容上要實現對住宅權權利人的物質和精神權益的雙重保障，這就把住宅權定位為財產權和人身權的結合體。最后，分析了我國制度保障的現狀和缺陷，提出了完善我國住宅權社會保障制度和民法保障制度的大致構想和初步思路。