二手房的買賣會(huì)涉及到房主以及購(gòu)房人雙方的權(quán)利，如果是通過(guò)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行交易的，還會(huì)涉及到中介相關(guān)的法律行為。不管是賣方還是賣方，都可能會(huì)遭遇二手房的中介陷阱，為了避免陷阱，賣方在出賣二手房時(shí)有哪些要注意的呢?而對(duì)于買方來(lái)說(shuō)，買二手房時(shí)要注意什么?對(duì)此，本文將詳細(xì)為您介紹。

一、出賣二手房時(shí)有哪些要注意的

1、掛牌時(shí)要明確委托內(nèi)容和期限。

賣方大多數(shù)情況下會(huì)通過(guò)中介公司予以掛牌出售。賣方在掛牌時(shí)除要明確掛牌價(jià)格外，還應(yīng)明確委托方式和掛牌期限。此外，有些中介公司往往自行或者讓自己的中介人員先付定金把房子定下，但最后簽約的肯定是他人;所以，賣方該點(diǎn)要注意。

2、謹(jǐn)慎收取定金。

中介公司找到客戶后會(huì)同賣方議價(jià)。如賣方接受購(gòu)買條件，則從中介處簽收定金。但很多中介公司會(huì)要求保管該定金，賣方對(duì)此要注意。房子賣了，定金轉(zhuǎn)為傭金倒也就算了，就怕買方毀約賣方可以沒(méi)收定金時(shí)，要與中介公司扯皮了。

3、簽約時(shí)要注意四點(diǎn)。

(1)核實(shí)房屋產(chǎn)權(quán)證書及房主本人及其身份證明原件;

(2)將房屋的物理狀況和權(quán)利狀況在合同中明確寫下來(lái);

(3)提供“三項(xiàng)證明”，即如有共有人須提供房屋共有人同意出售的證明，如有抵押，則提供已經(jīng)書面通知房屋抵押權(quán)人的證明(包括解押)，如該房已經(jīng)出租，則提供房屋承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的書面證明;

(4)交易流程必須與房款支付掛鉤，即確保在房屋過(guò)戶前后拿到房款。

4、盡量取得放款承諾。

簽約時(shí)，買方通常只支付首期款，余款待過(guò)戶后由銀行支付。但銀行只根據(jù)買方指示付款，如在房屋過(guò)戶后、銀行放款之前，買方取消了貸款，則銀行自然不會(huì)再放款給賣方，或銀行不予放款，則存在不能依約付款違約風(fēng)險(xiǎn)。

5、交房過(guò)戶時(shí)避免違約責(zé)任。

交房和過(guò)戶是賣方的兩大義務(wù)，需買賣雙方配合。當(dāng)出現(xiàn)一方因種種原因不予配合時(shí)，另一方應(yīng)書面催告，同時(shí)要求中介出具相關(guān)證明，避免日后違約責(zé)任。

二、買二手房時(shí)要注意什么

1、下定時(shí)要明確議價(jià)期限。

下定時(shí)要明確中介公司向賣方進(jìn)行議價(jià)的期限，保證議價(jià)不成時(shí)及時(shí)拿回款項(xiàng)。與中介簽好協(xié)議后，要拿份協(xié)議原件。在中介議價(jià)成功后，應(yīng)要求中介將賣方簽署的協(xié)議和賣方簽的定金收條轉(zhuǎn)交給自己;或簽定三方協(xié)議。

2、注重實(shí)地調(diào)查。

簽約前，買方應(yīng)作些調(diào)查，首先到房屋實(shí)地考察，了解房屋的居住情況、相鄰關(guān)系、物業(yè)維修資金和物業(yè)收費(fèi)等情況。其次，買方應(yīng)至交易中心查詢?cè)摲课莸漠a(chǎn)權(quán)情況，有無(wú)抵押、租賃或被查封等(建議聘請(qǐng)律師調(diào)查)。再次，到房屋所在派出所查明該房屋內(nèi)戶口情況。最后，如需貸款還應(yīng)事先向銀行咨詢貸款條件和可貸成數(shù)。

3、簽約前多查相關(guān)證件。 比如身份證，房屋產(chǎn)權(quán)證等等，以確保賣方具有合法資格。同時(shí)，買方付款應(yīng)與賣方履約掛起鉤來(lái)，比如簽約、交房、過(guò)戶等環(huán)節(jié)當(dāng)賣方完成后再相應(yīng)付款，并且約定賣方違約時(shí)買方可相應(yīng)推遲付款的權(quán)利。最后，為保證資金安全，最好能采用資金監(jiān)管。

4、付款后要收取收據(jù)。

房款支付后，應(yīng)由賣方出具收據(jù)。除非賣方明確授權(quán)，中介一般無(wú)權(quán)擅自收受房款。如約定部分房款支付用來(lái)償還銀行注銷現(xiàn)有抵押登記的，該筆資金一定要監(jiān)管或者由買方支付至賣方的還貸賬戶并告知原有銀行直接劃撥，以避免賣方挪用導(dǎo)致無(wú)法過(guò)戶。

5、收房過(guò)戶要驗(yàn)收。

買方接收房屋時(shí)，應(yīng)根據(jù)合同驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備的移交情況。在過(guò)戶前，盡量避免裝修房屋，以防過(guò)戶后發(fā)生糾紛使買賣復(fù)雜化。房屋過(guò)戶不僅包括產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，還須注意水電煤話等他項(xiàng)過(guò)戶。如該屋內(nèi)有戶口，要敦促賣方及時(shí)遷出。

在二手房交易中，作為購(gòu)買者，您需要謹(jǐn)防賣方的購(gòu)房陷阱以及中介機(jī)構(gòu)的中介陷阱等，以避免權(quán)益遭受損害。在看房收房時(shí)，要謹(jǐn)慎查驗(yàn)房屋的質(zhì)量，避免買到問(wèn)題房。在買房的過(guò)程中，如果您對(duì)某些事項(xiàng)有產(chǎn)生疑問(wèn)，而賣方不能給出讓您滿意的解釋時(shí)，建議您咨詢房產(chǎn)方面的專家律師，再?zèng)Q定是否要購(gòu)買該房屋。

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