一、無權(quán)租賃的合同是否有效?

無權(quán)租賃的合同是無效的，因?yàn)楹贤行墙⒃陔p方合法權(quán)利基礎(chǔ)之上的，但《中華人民共和國合同法》第五十一條：無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

另外，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛適用法律問題的解釋》第三條：當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。

二、簽訂租房合同時注意事項(xiàng)有哪些?

1、雙方當(dāng)事人的情況，確定出租人具備處分房屋的權(quán)利，即出租人對房屋具有所有權(quán)或者處分權(quán)。

在合同中應(yīng)寫明出租人和承租人的姓名及住址等個人情況。實(shí)踐中，有的出租人對房屋并不具備所有權(quán)或者處分權(quán)，導(dǎo)致承租人入住以后被真正的房主“驅(qū)逐”，而這時所謂的出租人往往又不見蹤影，因此，一定要注意這個問題。

2、住房具體情況住房的位置

寫明住房的確切位置，如位于某路某號某室;住房面積;住房裝修情況，簡要說明住房的墻壁、門窗、地板、天花板、廚房和衛(wèi)生間的裝修情況;配備設(shè)施和設(shè)備等;住房的產(chǎn)權(quán)及產(chǎn)權(quán)人，寫明這套住房為何種產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)人是誰，出租人與產(chǎn)權(quán)人的關(guān)系及是否得到產(chǎn)權(quán)人的委托出租住房。

3、住房用途

住房是用于承租人自住、承租人一家居住、還是允許承租人或其家庭與其他人合住;住房是僅能用于居住，還是同時可以有其他用途，如辦公等。

4、租賃期限

合同中約定一個期限。在這個期限內(nèi)，如果沒有特殊情況，出租人不得收回住房，承租人也不得放棄這一住房而租賃別的住房。期限到了之后，承租人將住房退還給出租人。如果承租人要繼續(xù)租賃這套住房，則要提前通知出租人。經(jīng)協(xié)商，出租人同意后，承租人可繼續(xù)租賃這套住房。如承租人要搬走，但是沒有找到合適的新住處，出租人應(yīng)酌情延長租賃期限。

5、房租及支付方式住房租金

由出租人和承租人協(xié)商確定，在租賃期限內(nèi)，出租人不得擅自提高房租。租金的付款方式大致有按年付、按半年付、按季付。如果一次付清較長期限的房租，可以和出租人討價還價，要求給予一些優(yōu)惠。但從承租人的經(jīng)濟(jì)承受能力角度考慮，按月或按季付款造成的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)相對較小。

6、住房修繕責(zé)任出租人

住房修繕責(zé)任出租人是住房的產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人的委托人，所以修繕住房是出租人的責(zé)任。承租人在租賃前應(yīng)對住房及其內(nèi)部設(shè)施進(jìn)行認(rèn)真檢查，保證自己今后能夠正常使用。

7、住房狀況變更承租人應(yīng)該愛護(hù)住房和各種設(shè)施

不能擅自拆、改、擴(kuò)建或增加。在確實(shí)需要對住房進(jìn)行變動時，要征得出租人的同意，并簽訂書面協(xié)議。

8、轉(zhuǎn)租的約定有的承租人租房的目的并不是自住

想通過轉(zhuǎn)租取得租金收入，由于這種轉(zhuǎn)租行為影響到出租人的利益，所以雙方應(yīng)該在合同中對轉(zhuǎn)租加以規(guī)定。如果允許轉(zhuǎn)租，雙方可以協(xié)商確定一個分享轉(zhuǎn)租收入的比例;如果不允許轉(zhuǎn)租，而承租人擅自轉(zhuǎn)租，出租人則有權(quán)終止租賃合同。

9、租賃合同的變更和終止

如果在租賃過程中出租人和承租人認(rèn)為有必要改變合同的上述各項(xiàng)條款，如租賃期限、租金等，雙方可以通過協(xié)商對合同進(jìn)行變更。

10、違約責(zé)任

在簽訂合同時，雙方就要想到可能產(chǎn)生的違反合同的行為，并在合同中規(guī)定相應(yīng)的懲罰辦法。

以上就是租賃合同的具體簽訂情況，對于相關(guān)相關(guān)事項(xiàng)的處理，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格基于實(shí)際的租賃情況來進(jìn)行辦理，涉及到合同的有效性是需要按照法律上規(guī)定的程序來進(jìn)行認(rèn)定的，只有在相關(guān)情況合法有效的情況下，該合同才是有效的。

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