一、認購合同與購房合同有什么區別?

一般情況下，購房認購協議不等于房屋買賣合同。購房認購協議與房屋買賣合同屬于預約與本約之關系。

購房認購協議是商品房買賣雙方在簽署預售合同或買賣合同前所簽訂的協議，是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認。開發商承諾在一定期間內保證不將房屋賣給除認購人以外的第三人，認購人則保證將在此期間內遵循協議約定的條款與開發商就買房事項進行商談。這種認購行為的主要特征是買賣雙方約定的為將來訂立合同而談判的義務，而并非最終達到簽約。認購協議中一般確認認購人打算購買的商品房的位置、朝向、樓層、房價及簽訂房屋房買賣合同的時間。認購人在購房前作為簽訂房屋買賣合同的保證，向開發商支付一定數額的訂金或者定金。

房屋買賣合同是根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規之規定，買受人和房地產開發企業，在平等、自愿、協商一致的基礎上就買賣商品房達成的協議。買賣合同也是確定不動產權利人、辦理《不動產權證》和確定業主人的重要依據。

購房認購協議的目的是約定雙方日后要簽訂房屋買賣合同，認購協議是為簽訂正式的買賣合同做準備。但認購協議具備一定條件可以認定為買賣合同，當事人義務將產生質的變化，由雙方履行磋商義務變更為出賣人交付房屋、買受人支付價款。

二、購房認購協議同什么情況下等于房屋買賣合同?

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規定，商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。

《商品房銷售管理辦法》第十六條：“商品房買賣合同應當明確以下主要內容：(一)當事人名稱或者姓名和住所;(二)商品房基本狀況;(三)商品房的銷售方式;(四)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間;(五)交付使用條件及日期;(六)裝飾、設備標準承諾;(七)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任;(八)公共配套建筑的產權歸屬;(九)面積差異的處理方式;(十)辦理產權登記有關事宜;(十一)解決爭議的方法;(十二)違約責任;(十三)雙方約定的其他事項。”

因此，如果商品房認購協議的內容包含了《商品房銷售管理辦法》所規定的所有內容，而且開發商已經按照約定收受購房款的，那么，購房認購協議就等于房屋買賣合同。當事人的權利義務，應當按照購房認購協議的約定處理。

建議購房者在購房前仔細閱讀好購房認購協議及房屋買賣合同，提前同開發商協商好各項事宜，避免日后出現不必要的糾紛。

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