一、民間借貸簽訂房屋買賣協議如何認定

在民間借貸中簽訂的房屋買賣合同應當被認定為“后讓于擔保”，并且在權利的性質、價值、功能以及歸屬定位等方面與讓與擔保并無本質區別。

二、民間借貸中房屋買賣合同的效力分析

《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第24條規定：“當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關系審理，并向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。按照民間借貸法律關系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務，出借人可以申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務。就拍賣所得的價款與應償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權主張返還或補償。”

據此，可對第24條的條文內容做以下幾點解讀：

(一)承認了讓與擔保與后讓與擔保

第24條將當事人之間簽訂的買賣合同稱之為擔保，其意味明顯。因我國采取債權形式主義的物權變動模式，僅僅簽訂買賣合同，而未采取不動產登記、動產交付的公示手段的情形不導致所有權變動轉移，在當事人簽訂買賣合同為民間借貸合同作擔保時，若采取了相應的公示手段，則發生標的物所有權的轉移，構成讓與擔保;若未經任何公示，則不發生標的物所有權的轉移，當事人一方先取得對標的物的一種期待權，待約定的條件成就時，再轉移標的物的所有權。

最高人民法院在《最高人民法院民間借貸司法解釋理解與適用》一書中稱此為后讓于擔保，同時還認為：“讓與擔保和后讓與擔保存在的區別主要體現為擔保物的所有權等權利轉移的時間上，而在其他方面，尤其是權利轉移的性質、價值、功能以及歸屬定位等方面并無本質區別。”

(二)確定了按照民間借貸審理的原則

第24條明確表明人民法院在審理此類案件是應當按照民間借貸關系進行審理。此乃人民法院審理該類案件的立場，即案件的基礎法律關系是民間借貸關系，唯有按照此類關系審理，才能將案件的事實還原，才能準確的計算出違約金、利息等數額，有利于查清案件真相。對于經釋明后拒不變更的，適用駁回起訴，不對案件事實進行審理，一來因為有關借貸的事實可能無法查清，二來也給了當事人改正后重新起訴的機會。

(三)肯定了禁止流質契約原則

民間借貸中簽訂的房屋買賣合同通常寫明在債務人到期不能還款時，房屋歸債權人所有。讓與擔保曾經就是因為此類約定涉嫌流押條款而被認定為無效，也導致其在很長一段時間內不被世人所認可。第24條對此采取了折中的做法，即在認可讓與擔保與后讓與擔保效力的前提下，加之以申請拍賣、計算差額的清算義務，清算后債權人或返還差額或者要求補償。考慮到清算的類型包括處分清算型和歸屬清算型，第24條的規定應當屬于處分清算型，而非清算后歸債權人所有的歸屬清算型。

在民間借貸關系中簽訂的房屋買賣合同如何認定，應該根據雙方的真實意思來進行判斷。如果該買賣合同的真實目的是為了該筆債務提供擔保，那么就應該認定為擔保，在處置房屋的時候采取拍賣或者變賣的方式。更多問題請到律霸網進行法律咨詢。