【案情】

2009年8月27日系爭房屋權(quán)利轉(zhuǎn)移登記至周某名下，房屋用途為居住。2013年5月10日李某(承租方、乙方)與周某(出租方、甲方)簽訂了《上海市商品房租賃合同》一份，約定甲方將房屋出租給乙方。合同第二條“租賃用途”中約定：乙方向甲方承諾，租賃該房屋作為小龍蝦店使用。合同另約定了租賃期限為2013年5月18日至2014年5月17日，月租金為9000元、保證金為18000元等。該合同簽訂后，周某按約向李某交付了系爭房屋。2014年5月17日李某、周某就系爭房屋重新簽訂了《上海市商品房租賃合同》，租賃用途不變，租賃期限為2014年5月18日起至2016年5月17日，第一年月租金為10500元，第二年月租金為11500元，保證金第一年為21000元，第二年為23000元。截止至2014年5月19日李某支付了保證金共計21000元，并付清了2014年7月17日之前的所有租金。2014年7月18日李某從系爭房屋內(nèi)遷出并將鑰匙返還給周某。

后李某等以系爭房屋為居住用房，因工商單位查處無法繼續(xù)經(jīng)營，而雙方合同中明確租賃用途是開小龍蝦店，為經(jīng)營之用為由，提起訴訟：

1.要求判令李某、周某雙方于2013年5月10日、2014年5月17日簽訂的《上海市商品房租賃合同》無效;

2.判令周某返還保證金21000元并返還2014年5月18月至2014年7月17日的租金21000元。而周某則堅持認(rèn)為系爭房屋的租賃合同合法有效，李某提前解除合同，故其有權(quán)沒收李某保證金。

【審判】

一審法院認(rèn)為，合法登記的房屋信息屬政府公開信息，所以李某、周某就系爭房屋建立租賃合同時，李某對于系爭房屋的性質(zhì)是知道或者應(yīng)當(dāng)知道的事實，故李某、周某雙方簽訂的《上海市商品房租賃合同》應(yīng)屬于當(dāng)事人真實意思表示。李某出租給周某的房屋屬合法房屋，雙方建立的租賃合同所涉標(biāo)的物不具有違法性，李某、周某合同中約定的“作為小龍蝦店使用”是李某租賃房屋后承諾的用途，居住用房是否可以營業(yè)應(yīng)屬于行政部門管轄范圍，李某以其實際使用房屋用途為由要求宣告合同無效，提出的返還租金和保證金的訴訟請求無法律依據(jù)。一審法院遂判決：駁回李某的訴訟請求。

一審判決后，李某不服，提起上訴認(rèn)為，1.周某故意隱瞞系爭房屋為住宅用房不能用作經(jīng)營的事實，屬于欺詐;2.根據(jù)物權(quán)法第七十七條及上海市相關(guān)法律規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)將住宅改成經(jīng)營性用房，而根據(jù)合同法第五十二條規(guī)定，周某惡意違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，隱瞞房屋性質(zhì)，故雙方租賃合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效;3.即便合同有效，但因為周某明知其房屋性質(zhì)，但仍將該房屋作為經(jīng)營性用房出租，并按照經(jīng)營性用房收取租金，其對合同的無法履行存在過錯，因而應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。周某則辯稱：在雙方簽訂房屋租賃合同時，就向李某出示了系爭房屋的產(chǎn)權(quán)證明。李某在經(jīng)營長達(dá)一年多的時間里，一直未提出異議。此外，因為李某經(jīng)營小龍蝦存在噪音、油煙擾民行為，才被小區(qū)其他業(yè)主向工商機(jī)關(guān)投訴舉報，導(dǎo)致其被工商機(jī)關(guān)查處，故不同意李某的上訴請求。

二審法院認(rèn)為，周某明知其房屋性質(zhì)為居住，仍將其作為商鋪出租給李某用作小龍蝦經(jīng)營，并按照商鋪標(biāo)準(zhǔn)收取租金，致使承租人在經(jīng)營過程中，被工商機(jī)關(guān)告知該房屋不能用于經(jīng)營，從而無法實現(xiàn)合同目的。因而，周某對合同目的無法實現(xiàn)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的責(zé)任。后經(jīng)過二審法院調(diào)解，當(dāng)事人雙方達(dá)成和解協(xié)議，周某退還李某租房保證金1萬元，并當(dāng)場支付完畢，李某撤回本案上訴。

【評析】

隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，對商業(yè)經(jīng)營場所的需求也日益加劇。而經(jīng)營場所作為經(jīng)營成本的重要組成部分，住宅商用就成為一些經(jīng)營者為降低經(jīng)營成本所選擇的一種方式。然而，住宅商用改變了房屋的設(shè)計用途，違反了國家的規(guī)劃目的，受到相關(guān)法律法規(guī)的限制，并由此引發(fā)大量的糾紛。“住宅商用”房屋租賃合同糾紛所存在的爭議主要有以下幾點：1.“住宅商用”房屋租賃合同的效力界定;2.“住宅商用”房屋租賃合同的撤銷理由及行使限制;3.“住宅商用”房屋租賃合同履行不能的救濟(jì)舉措及法律后果。

一、“住宅商用”房屋租賃合同的界定及糾紛類型

依照建設(shè)部《房地產(chǎn)統(tǒng)計指標(biāo)解釋(試行)》的規(guī)定，房屋按照用途分類，可以分為“住宅”、“商業(yè)、金融和信息用房”等八大類。而“住宅”，是指“專供居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍(包括職工單身宿舍和學(xué)生宿舍)等。但不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下室等，也不包括托兒所、病房、療養(yǎng)院、旅館等其它有專門用途的房屋。”“商業(yè)服務(wù)用房”，是指“各類商店、門市部、飲食店、糧油店、菜場、理發(fā)店、照相館、浴室、旅社、招待所等從事商業(yè)和為居民生活服務(wù)所用的房屋。”房屋在建造之前，必須取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，且必須按照批準(zhǔn)的建筑設(shè)計方案建造，這種規(guī)劃設(shè)計方案就決定了房屋的具體用途。國家根據(jù)社會需要和發(fā)展要求，在建造審批時就決定了房屋用途，從而實現(xiàn)地區(qū)的合理規(guī)劃和功能定位。而住宅商用，就是指在區(qū)分所有的建筑物中，業(yè)主未經(jīng)批準(zhǔn)而擅自改變房屋用途，利用住宅從事經(jīng)營性活動的行為，即城市物業(yè)業(yè)主將住宅用途的房屋改作商業(yè)用途或辦公用途的行為。

實踐中，“住宅商用”房屋租賃合同，其發(fā)生原因多種多樣。概括來說，主要有以下三種：

(1)出租人擅自改變房屋使用性質(zhì)出租。出租人明知房屋性質(zhì)為居住，仍將其作為商鋪出租，由此可能引發(fā)出租人的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。

(2)雙方約定改變房屋用途。租賃雙方對房屋用途均明知，在合同中明確約定房屋用作商鋪使用。

(3)承租人未經(jīng)出租人同意而擅自改變房屋用途。本案中，周某用于出租的房屋，其產(chǎn)權(quán)登記的房屋用途為“居住”，然在其與李某簽訂的房屋租賃合同中約定，李某承諾租賃該房屋作為小龍蝦店使用，本案屬于典型的“住宅商用”。

二、“住宅商用”房屋租賃合同的效力界定——兼論《物權(quán)法》第七十七條的立法目的

本案中，李某承租系爭房屋后，因工商查處而無法繼續(xù)經(jīng)營，其以雙方簽訂的房屋租賃合同違反了《合同法》第五十二條規(guī)定及《物權(quán)法》第七十七條規(guī)定為由，要求確認(rèn)租賃合同無效。因而這里有必要對《物權(quán)法》第七十七條是否構(gòu)成《合同法》第五十二條第五項的“強(qiáng)制性規(guī)定”進(jìn)行剖析。

最高人民法院奚曉明副院長在全國民商事審判工作會議上的講話《充分發(fā)揮民商事審判職能作用為構(gòu)建社會主義和諧社會提供司法保障》(2007年5月30日)提到：關(guān)于合同無效的認(rèn)定問題。鼓勵交易是合同法的重要精神，要謹(jǐn)慎地認(rèn)定合同無效，人民法院審理合同糾紛案件不應(yīng)產(chǎn)生阻礙合法交易的后果只有違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定才能確認(rèn)合同無效。而強(qiáng)制性規(guī)定又包括管理性規(guī)范和效力性規(guī)范。管理性規(guī)范是指法律及行政法規(guī)未明確規(guī)定違反此類規(guī)范將導(dǎo)致合同無效的規(guī)范。

此類規(guī)范旨在管理和處罰違反規(guī)定的行為，但并不否認(rèn)該行為在民商法上的效力，效力性規(guī)定是指法律及行政法規(guī)明確規(guī)定違反該類規(guī)定將導(dǎo)致合同無效的規(guī)范，或者雖未明確規(guī)定違反之后將導(dǎo)致合同無效，但若使合同繼續(xù)有效將損害國家利益和社會公共利益的規(guī)范。此類規(guī)范不僅旨在處罰違反之行為，而且意在否定其在民商法上的效力。

因此，只有違反了效力性的強(qiáng)制性規(guī)范的，才應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為無效。而最高人民法院民一庭負(fù)責(zé)人就《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》答記者問時明確指出：(1)應(yīng)當(dāng)首先在準(zhǔn)確判斷相關(guān)法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定是否為效力性強(qiáng)制性規(guī)定基礎(chǔ)上，才能認(rèn)定合同是否無效。(2)嚴(yán)格限定無效合同的范圍，僅將違法建筑物租賃合同、轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的合同、未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同認(rèn)定為無效。(3)在遵循法律規(guī)定精神的基礎(chǔ)上，適用寬嚴(yán)適當(dāng)?shù)脑瓌t，確定合同效力，目的就是在盡量維持合同效力的基礎(chǔ)上，促進(jìn)社會資源的有效利用，保障房屋租賃市場的健康發(fā)展。因而，房屋租賃合同違反強(qiáng)制性規(guī)定，并非必然引起合同的無效，還要視違反規(guī)定的具體情況來判斷。

《物權(quán)法》第七十七條規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。”有觀點認(rèn)為，該條就是法律對住宅商用明確限制，也是實踐中認(rèn)定“住宅商用”房屋租賃合同無效的依據(jù)所在。而《物權(quán)法》第七十七條之所以對住宅商用進(jìn)行限制，主要是從以下幾個因素考慮：

(1)導(dǎo)致小區(qū)公共設(shè)施使用緊張，造成了相鄰業(yè)主的利益受到不同程度干擾，影響了鄰里之間的和睦;

(2)改變了小區(qū)的秩序和環(huán)境，增加了社區(qū)環(huán)境的不穩(wěn)定因素，容易產(chǎn)生安全隱患;

(3)改變了城市功能定位，使城市規(guī)劃目標(biāo)難以實現(xiàn)。

該條主要是從物權(quán)法中建筑物區(qū)分所有權(quán)原理和民法中相鄰關(guān)系原理出發(fā)，從而對建筑物區(qū)分所有權(quán)人進(jìn)行一定條件的限制。主要目的在于保障業(yè)主具有良好的居住環(huán)境和品質(zhì)，以及社會管理的秩序不受經(jīng)營行為的影響、干擾。

最高人民法院日前制定了《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十一條又對“有利害關(guān)系的業(yè)主”進(jìn)行了明確限定，主要是指“本棟建筑物內(nèi)的業(yè)主”。我們可以看出，《物權(quán)法》并未對住宅商用采取完全禁止的態(tài)度，只要經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，業(yè)主可以將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。該條可以看作授權(quán)性規(guī)定，授予有利害關(guān)系業(yè)主同意權(quán)，但即使其利害關(guān)系業(yè)主不同意，其可以依據(jù)該條規(guī)定，主張排除妨害、財產(chǎn)損害賠償，但對房屋租賃合同的效力不應(yīng)產(chǎn)生影響。因而，《物權(quán)法》第七十七條并非效力性強(qiáng)制性規(guī)定，承租人并非利害關(guān)系業(yè)主，如其僅以房屋租賃合同違反了該條規(guī)定為由，要求確認(rèn)合同無效，不應(yīng)支持。

本案中，一審法院正是基于此認(rèn)為，李某與周某間房屋租賃合同系雙方的真實意思表示，且系爭房屋是合法的，不違反法律的其他規(guī)定，故合同應(yīng)合法有效。至于居住用房可否出租后用于經(jīng)營，則屬于行政部門管轄范圍，不應(yīng)當(dāng)由法院再認(rèn)定，從而駁回了李某要求確認(rèn)合同無效的訴請。

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