1、什么是房齡?與房屋使用年限有何差別?
房齡與房屋使用年限不同。房齡:自房屋竣工驗收合格交付使用之日起開始計算房屋的年限。房屋的使用年限:即房屋的土地的使用年限,是從開發(fā)商拿地之日開始算起。
比如,開發(fā)商2015年拿地,70年使用權,該土地使用期限為2015至2085年;開發(fā)商在該土地建的房子,2017年交付使用。到了2020年,土地使用年限剩余55年(2085-2020);該房屋的房齡為3年(2017-2020)。
2、房齡長短,有何影響?
(1)房齡高的老房子,其同周邊的小區(qū)相比,價格一般比較低廉。越老越不易出售,時間長了,甚至會貶值。
(2)房齡高的老房子,居住的舒適度比較低,各方面都顯得比較破舊。
(3)房齡越老,剩余的土地使用年限就越短,維修費用也越高,持有成本增加。隨著受損程度的增加,還可能存在安全隱患。
(4)房齡越老,貸款的年限就越短,太老的房子,可能銀行都不愿意放貸。貸款額度方面,可能也受影響。
比如一套老房子,售價100萬,銀行評估價80萬,按照首付3成來算,銀行可以給你發(fā)放的貸款最多為56萬(80-80*0.3),然而,售價100萬減去貸款的56萬,就是44萬,意味著首付你要支付44萬才行。
3、賣房人假報“房齡”要承擔什么責任?
《合同法》第42條規(guī)定:“當事人在訂立合同過程中有下列情形之一,給對方造成損失的,應當承擔損害賠償責任:(二)故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況?!?/p>
在二手房買賣中,房屋的房齡,直接關系到房屋的質(zhì)量、后續(xù)使用壽命、房屋安全狀況、買房人的居住品質(zhì)和居住體驗、買房人再賣此房時的價格,甚至關系到相應的土地使用權,一般而言,房齡越長,土地使用權已使用期限就會越長。
到期(70年)后買房人是否需要續(xù)交土地出讓金或者出售此房屋時是否需要再繳納土地出讓金等問題。因此,房屋的房齡是與訂立房屋買賣合同有關的重要事實。如果賣房人故意隱瞞或者假報房齡給買房人造成損失,就要承擔損害賠償責任(締約過失責任)。即便沒有給買房人造成損失,買房人也可以要求解除合同并返還已付款。
相關知識:怎么查詢真實房齡?
通常我們喜歡看房產(chǎn)證,來查詢這個房齡,但這種方式并不靠譜。房產(chǎn)證上的房齡不夠準確,正常情況下房齡通常比房產(chǎn)證登記時間要長兩年左右;而且這種方法適合查詢第一次在二手房市場交易的房子。如果房子已被多次轉(zhuǎn)手,就不能查詢到其真實房齡,因為房產(chǎn)證上顯示的是最新的拿證時間??梢酝ㄟ^以下方式,查詢二手房房齡。
1、到房產(chǎn)管理部門查檔,是判斷房齡較穩(wěn)妥的查詢方式,可以查到準確的房齡信息。這個需要房主配合,帶上房本和身份證等相關資料進行查詢。
2、多問問該小區(qū)的業(yè)主、物業(yè)工作人員或者附近的老住戶,得到的結(jié)果往往更真實準確。
3、從房屋結(jié)構上判斷,上世紀80年代的房屋,比較明顯的特征是廳小;上世紀90年代的房屋,在戶型設計上開始出現(xiàn)“廳”的概念,兩房一廳的房子使用面積大約有80平方米,講究“大客廳”,客廳在14至15平方米。
4、查看外立面,通過外墻使用材料推測。紅磚外墻,外觀沒有粉飾的住宅樓,多為上世紀八十年代至九十年代初期的建筑;水泥外粉墻面的住宅樓,大多是九十年代初、中期的建筑;墻面涂了外墻漆的住宅樓和外貼墻面磚的住宅,應該是九十年代中后期以后的建筑??吹叫陆埏椀膲γ?,可從周圍居民或房管部門那里進行確認。
5、看廚衛(wèi)裝修程度。根據(jù)一些難以更換的物件(下水管道、衛(wèi)生間地漏等)來判斷房齡;廚衛(wèi)的裝修比較難以改變,也就比較容易判斷出房屋的真實裝修年代,比如地板的裝修就不容易更換,所以從地板的成色及款式就比較容易看出房屋的新舊程度。
6、在二手房交易網(wǎng)上備案的情況下,可以網(wǎng)上掛牌后,輸入產(chǎn)權證號,查詢相關信息。但一般只有擁有掛牌權的中介公司才能查詢。因此,要找正規(guī)的中介公司,減少購房者在買房時遇到的風險。
7、樓層高度。樓層數(shù)在2到3層多為上世紀五十到六十年代左右的建筑;樓層在8層但是沒有電梯的住宅樓約為九十年代中期的建筑;10層以上小高層并配有高層電梯的住宅,約為2000年左右的建筑。
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