一、出租人解除轉(zhuǎn)租合同是屬于合法的嗎?
我國《合同法》第二百二十四條第一款規(guī)定:“承租人經(jīng)出租人同意,可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應當賠償損失”。第二款規(guī)定:“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,出租人可以解除合同”。該條只規(guī)定了承租人經(jīng)出租人同意可以轉(zhuǎn)租給第三人,以及承租人擅自轉(zhuǎn)租時出租人可以解除合同,卻未規(guī)定轉(zhuǎn)租合同的效力問題。
筆者認為,如果房屋租賃合同明確約定未經(jīng)出租人同意,承租人不得擅自轉(zhuǎn)租,此時承租人自行轉(zhuǎn)租,違反誠實信用原則,本質(zhì)上為惡意,屬違約行為,次承租人可以主張轉(zhuǎn)租合同無效。如果房屋租賃合同未明確約定是否可以轉(zhuǎn)租,而承租人擅自轉(zhuǎn)租,則分為以下三種情況:
一是出租人對轉(zhuǎn)租行為沒有異議,依合同自由原則及合同的相對性原理,該自行轉(zhuǎn)租關系僅為承租人與次承租人之間的關系,雙方合意的達成即成立合同并為有效合同。
二是出租人對轉(zhuǎn)租行為提出異議,但并不與承租人解除租賃合同,該房屋轉(zhuǎn)租合同也應當有效。因為《合同法》第二百二十四條第二款只規(guī)定承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,出租人可以解除合同,并沒有規(guī)定轉(zhuǎn)租合同無效。
三是出租人對轉(zhuǎn)租行為提出異議,并解除與承租人的房屋租賃合同,轉(zhuǎn)租合同則因出租人解除租賃合同而導致無效。因為承租人的權(quán)利是因租賃合同而產(chǎn)生,如果租賃合同被解除,自然沒有轉(zhuǎn)租權(quán)利,簽訂的轉(zhuǎn)租合同也隨之沒有效力。
二、出租人的合同解除權(quán)
《合同法》第二百二十四條第二款規(guī)定:“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,出租人可以解除合同”。該款規(guī)定了出租人在承租人擅自轉(zhuǎn)租下的合同解除權(quán)。但是,根據(jù)最高人民法院2009年6月通過的《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十六條之規(guī)定,出租人知道或者應當知道承租人轉(zhuǎn)租,但在六個月內(nèi)未提出異議,其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認定轉(zhuǎn)租合同無效的,人民法院不予支持。此條對出租人的解除權(quán)進行了限制,即只給予了出租人在知道或者應當知道承租人轉(zhuǎn)租時六個月的異議時間。這六個月是除斥期間,如果出租人在此期間內(nèi)不提出異議,則其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認定轉(zhuǎn)租合同無效的,人民法院不予支持。
由此可知,在本案中,出租人張某要想解除合同或請求認定轉(zhuǎn)租合同無效,應當于知道或者應當知道承租人轉(zhuǎn)租之日起六個月內(nèi)提出異議,否則就得不到法院支持。
綜合上面所說的,轉(zhuǎn)租就是承租人把房子轉(zhuǎn)租給次承租人,這種做法就一定要先通知房東,如果沒有就算是違反了合同的條款,轉(zhuǎn)租的行為本就是不受到法律保護的,如果房東解除轉(zhuǎn)租合同的話,那么這種行為也是合理、合法的。
出租人什么情況下享有解除權(quán)
出租人解除租房合同要符合什么條件
什么情況下出租人可以不負責任
該內(nèi)容對我有幫助 贊一個
掃碼APP下載
掃碼關注微信公眾號
行政機實施違法行為不賠償該怎樣索償
2021-03-16被網(wǎng)絡用戶侵權(quán)者通知的內(nèi)容應包括哪些
2020-12-14商標續(xù)展注意事項有哪些
2021-02-11不安抗辯權(quán)的行為表示方式是哪些?
2020-12-09超過勞動仲裁時效期間應如何主張權(quán)利
2021-01-11保險合同的分類
2020-11-16保險合同中免責條款是否有效
2021-03-05高血壓跌倒死亡是意外嗎可以找保險公司理賠嗎
2021-03-01保險合同糾紛有哪些證據(jù)清單
2021-03-13車禍后保險賠償程序怎樣進行
2021-01-22單方交通肇事為什么理賠難
2021-01-11保險合同有哪些必備條款
2020-12-19二手車沒保險違法嗎
2021-03-02承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)未經(jīng)村委會備案的法律效力有什么問題
2021-03-21土地轉(zhuǎn)讓合同的無效情形有哪些
2021-01-162014年土地登記代理人《法律知識》:平等原則
2021-01-182020年棚改項目的拆遷補償方案是怎么規(guī)定的
2020-11-11在舊房拆遷中怎么來認定被拆遷人
2021-01-08拆遷被安置人怎么分割補償款
2021-02-28農(nóng)村宅基地有許可證拆遷補償嗎
2020-12-23