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根據(jù)我國私發(fā)意思自治原則的規(guī)定，在當事人通過合法方式取得一定的權利之后，可以依據(jù)自己的意愿將權利進行轉讓。通過采用租賃方式轉讓房屋的使用權是一種較為常見的轉讓權利的方式，在轉讓過程中，一方當事人若發(fā)現(xiàn)對方有不能履行權利的傾向，可以行使不安抗辯權，那么，在行使租賃合同不安抗辯權應該注意的問題有哪些呢?

解決租賃合同糾紛時應當注意的問題：

1、 買賣不破租賃原則

買賣不破租賃是租賃期間出租人將租賃物轉讓給第三人的，租賃合同對于受讓的第三人繼續(xù)有效。買賣不破租賃是租賃權物權化的具體表現(xiàn)。《合同法》第229條就此作了規(guī)定，即：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力?！彼臉嫵梢ǎ?/p>

(1) 租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動。這里所有權變動的情形包括買賣、繼承、贈與等。

(2) 承租人沒有終止或解除租賃合同的意思表示。如果承租人已明確表示終止或解除租賃合同，則不發(fā)生所有權與租賃權的沖突問題。租賃物所有權變動后，新的所有人取代原有所有人地位而成為新的承租人。原出租人因租賃物所有權的轉移而退出出租人地位。承租人應依照原租賃合同向新的所有人履行義務。

2、 抵押權與租賃權的關系

抵押權與租賃權的關系，指一物之上抵押權與租賃權同時存在，當兩者發(fā)生沖突時，哪個權利效力優(yōu)先的問題。抵押權與租賃權的關系，有兩種情形：

(1) 租賃權發(fā)生在先，抵押權發(fā)生在后。對此情況《擔保法》第48條規(guī)定：“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，應當面書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效?！薄稉７ń忉尅返?5條規(guī)定：“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓繼續(xù)有效?！?/p>

(2) 抵押權發(fā)生在先，租賃權發(fā)生在后?！稉７ń忉尅返?6條規(guī)定：“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔?！?/p>

3、 承租人的優(yōu)先購買權與共有人優(yōu)先購買權相沖突的處理原則

《民法通則》第78條第3款規(guī)定：“按份共有財產(chǎn)的每個共有人有權要求將自己的份額分出或轉讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權利?！比绻捶莨灿腥藢⒊鲎獾墓餐敭a(chǎn)中的自有份額轉讓時，即發(fā)生承租人的優(yōu)先購買權與其他共有人優(yōu)先購買權的沖突。一般地講，共有人的優(yōu)先購買權更為優(yōu)先。共有人的優(yōu)先購買權具有所有權保護的效力，而租賃關系是債權關系，依據(jù)物權優(yōu)先于債權的原則，共有人的物權應優(yōu)先對待。而承租人的優(yōu)先購買權雖然有債權物權化的特征，但其畢竟是債權關系，仍然不能等同于物權的效力。另外，讓其他共有人享有優(yōu)先購買權，有利于對房屋的管理、修繕、使用。

4、 房屋租賃中的登記備案問題

根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》的規(guī)定，房屋租賃實行登記備案制度。房屋租賃申請經(jīng)房地產(chǎn)管理部門審查合格后，頒發(fā)《房屋租賃證》。當事人未辦理登記備案手續(xù)，未取得《房屋租賃證》的，租賃合同是否有效?《城市房屋租賃管理辦法》中并未明確規(guī)定取得《房屋租賃證》是租賃合同法、有效的前提條件。登記備案是房產(chǎn)管理部門的行政管理行為，其本身不是合同生效的要件。房屋租賃合同訂立后，當事人沒有辦理登記手續(xù)的，應責令其補辦手續(xù)，而不應因此否定租賃合同的效力。

買賣不破租賃、在租賃時需要登記備案，租賃方在發(fā)現(xiàn)承租方?jīng)]有履行責任的能力之后，可以行使不安抗辯權，提前終止租賃合同，但是承租方能提供一定的擔保的除外。當然，在行使此項權利之時，需要承擔一定的舉證責任。

債務人行使的抗辯權有哪些

什么情況下可以行使不安抗辯權

連帶責任的保證人之間有先訴抗辯權嗎