常見廣東農村房產糾紛案例相關法律問題有哪些?無論是從開發商處購買還是個人之間進行二手房交易，都可能出現糾紛。購房特別是購買特殊房產前，需要了解相關政策，看自己是否有資格購買。簽訂合同時，應該仔細閱讀條款，避免出現違約情況。有法律問題可以咨詢律師。

一、開發商未取得預售證，簽訂的購房合同有法律效力嗎?

法院會以房屋竣工驗收合格與否，來認定雙方的合同效力問題。

此前，根據較高院的司法解釋，開發商若未取得預售證明，雙方訂立的合同無效。

而現實的市場中，由于大部分開發商可能會在“三通一平”開發部分樓層(通水通電通路和場地平整)，暫未取得預售許可證后就開始賣房子，產生糾紛后因沒有預售許可證明認定合同無效;

而如今，隨著樓價持續上漲，部分開發商甚至利用自身申辦預售許可的優勢，拖延辦理，然后產生糾紛后面臨合同無效、無法保護購房人的局面;

此外，認購書、訂購書、購房意向書等協議具備了一定條件后，雖然可以認定為房屋買賣合同，但同樣可能遇到因沒有預售許可證明，遭遇合同無效的尷尬。

所以，為避免上述這些局面的發生，對于未取得預售許可證明所訂立的合同，只要購房者可以證實開發商預售樓盤有竣工驗收合格的事實，買賣合同就不會被認定無效。

當然，還是需要再次提醒廣大購房者，簽約前，務必核實所購房屋是否辦理了預售許可證，所購房屋是否屬于預售范圍內。

二、違反調控的限購政策，簽訂的合同有效嗎?

簽訂的購房合同雖違反市場調控政策，但是，對于雙方還是有約束力的。

對于此種情形，購房者最終因限購政策，失去購房資格導致合同無法繼續履行合同的話，法院一般會向當事人釋明可以主張解除合同，并要求違約方賠償損失，而損失將會結合房屋升值幅度來確定。

所以，廣大購房者在準備購房前，一定要多多了解廣東各地區不同城市的購房政策，不要輕易簽了購房合同，較后因購房政策原因導致無法購房帶來不必要的麻煩。

三、既然違反調控政策的合同都有效了，那么買宅基地的房子，買賣合同也該是有效的嗎

無效。只要不是具備該集體經濟組織成員資格的，買了宅基地上的房子，合同直接無效。

當然，要進行訴訟，法院還是會考慮賣方的獲益，平衡雙方利益。

四、開發商簽訂買賣合同中，說可以贈送給業主使用的綠地、露臺、空地等，不都是有效的嗎?

不一定有效。若開發商銷售時，跟購房者簽訂合同，贈與的綠地、露臺、空地違反規劃，將業主建筑物共有部分進行贈與的話，如違反物權法的相關規定，則無效。

相反，如贈與的位置不屬于業主共有，則該約定有效。

所以，購房者要注意了，開發商贈與你的綠地、露臺、空地，不妨事先了解一下開發商的整體規劃圖，了解開發商贈與的綠地、露臺是否屬于開發商享有的物權。

五、買了夫妻共有房，結果只是一方擅自出售的，另一方不同意，較后就只能解除合同(登記一方私自出售，配偶有權阻止)，買不成了嗎?

未必。如果是出現以下情況，合同是可以繼續履行的：

1、另一方追認;

2、能夠舉證證明另一方知情，但此前并未反對的;

3、已按照合同約定支付房款并交房使用了，而另一方未在合理期限內提出異議;

4、其他買受人有理由相信為夫妻雙方共同意思表示的。

(已過戶配偶要求追回房屋的，按善意取得規定審查。)

為避免出現上述的情形，再次再次提醒各位，如果購買二手房，賣家存在婚姻關系，無論該房屋的產權登記在雙方還是一方名下，建議你簽訂房屋買賣合同時，一定要讓夫妻雙方簽字、一定要讓夫妻雙方簽字、一定要讓夫妻雙方簽字。

六、遇到“一房多賣”，房子到底屬于誰?

要按照以下的順序來：已辦理登記過戶——已辦理預告登記——已經交房——已經申請過戶——辦理網簽/預售備案在先的——合同成立在先的。

七、借名買房合法、受保護嗎

在限購之下，不少人有錢卻沒有了購房名額，所以，可以借別人的名額買房嗎?法律認可這樣的行為，并給予保護?

借名買房是合法的，不過個中的風險可要注意了，因為向別人借名的人只是享有“債權”，并沒有“物權”。

即是說，你向親戚借名買房，只能說明出錢的是你，但并不是房屋的產權人，親戚如果借名期間私自將房屋賣了，你是沒有資格追回的，只能另行追究出名人的違約責任。

不過，當你有了購房資格的時候，法律上可以支持，把房子轉回到你的名下。

所以，借名買房的風險你要充分考慮清楚，任何投資有風險才有回報。

八、簽了合同后，遇上調控，買不了房了，算誰的責任

當然是雙方都不承擔違約責任的。

不過，如果有以下兩種情況除外：

1、發現購房者在簽約前是不符合政策條件的，但受欺詐或誘導簽了約買了房，購房者有權解除或撤銷合同并要求賠償損失;(提醒：舉證責任在購房者這一方)

2、賣方或買方延遲簽約，導致遇上的調控政策失去購房資格，那么守約的一方有權解除合約并要求賠償損失。

而對于貸款政策，就有點不一樣了，如果雙方簽訂的買賣合同明確約定購房者獲取不到銀行貸款也應當支付購房款，否則視為違約。因此，買家因無法獲得貸款，不能依約履行購房款義務，買家也要承擔違約責任。

所以，簽約時，務必注意合同是否存在這類條款。如果有，就要注意了，按揭不成，貸款批不下來，不想違約就只能選擇一次性付款。

九、對于一手房，墻角沒封好，窗子缺了一角...這么多瑕疵，可以拒絕收樓嗎

只是存在質量瑕疵問題，是不能拒絕收房的。

而且，即使你真的拒絕接受，等到過了收樓的較后期限，是默認你已經收樓了的。(除非是你有正當理由，如房屋未符合合同約定和法定交付條件或嚴重影響正常居住使用，但這種情況幾乎遇不到。)

當然，這樣的瑕疵問題，在收了房之后，開發商還是有義務幫你的房子保修的。

十、對于二手房，收樓之后業主的戶口遲遲都不遷出，怎么辦?可以把業主告上法院，強制遷出嗎?

此類案件不在受理的范圍內。

這樣的戶口遷移問題，法院是不受理的，除非涉及到利益問題，這個就很復雜了，具體請咨詢律師。

十一、雙方約定以辦理房屋擔保貸款作為付款方式的，履約期間，賣家借此反價，拒絕配合辦理擔保貸款，買家如何要求繼續履行合同?

只要買家有錢，已經依約付清購房款，到期有錢給業主或銀行愿意承諾放款給業主就沒問題。

具體如下：

1、已經依約付清購房款,或者同意在合理期限內一次性付清全部購房款且有充分證據證明其有履行能力的;

2、同意代為清償債務以消滅房屋上的抵押權,并且同意在合理期限內一次付清購房款且有充分證據證明其有履行能力的;

3、已經取得銀行貸款承諾函,且貸款銀行在訴訟中明確表示同意按照承諾函發放貸款的。

除上述情形外,合同事實上若不能繼續履行，就只能變更訴求了。

十二、房屋買賣合同被確認無效、被撤銷或解除的，委托人是否可以拒絕支付中介費?

委托人不能因合同解除等而拒絕支付中介費。

但是，因為中介房子沒買成，期間中介服務不到位或者有過錯，買家有權減少報酬和要求其賠償損失，但是很難操作。

務必核實開發商的資質。政府調控限購政策一直在變化，買房前應該多了解廣東地區購房政策，購買宅基地同理。政府限購時容易出現借名額買房，雖然此行為合法，但其中風險很大。確認收房前應該仔細檢查各項，包括業主戶口等。

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