我國(guó)各地勞動(dòng)市場(chǎng)上，廣泛存在著農(nóng)民工，或者是到外地就職的情形，由于我國(guó)很多優(yōu)惠政策都是針對(duì)于本地人而言的，故而對(duì)于在外地就職的職員的子女是不能在其工作地上學(xué)的，為了解決此類問(wèn)題，今年廣東省率先提出了租售同權(quán)政策，根據(jù)該政策的規(guī)定，公寓可以租售同權(quán)嗎?

一、公寓可以租售同權(quán)嗎?

從“居者有其屋”到“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”，可以看出國(guó)家對(duì)于居民住房需求的良性引導(dǎo)，通過(guò)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”保障“承租者市民待遇”，有助于減少炒房者，也讓更多人通過(guò)租房而非買房來(lái)實(shí)現(xiàn)安居夢(mèng)。

大力發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)是大勢(shì)所趨。近日，九部委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，要求在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。《通知》明確要求，人口凈流入的大中城市要積極盤活存量房屋用于租賃，增加租賃住房有效供給等方面的引領(lǐng)和帶動(dòng)作用。目前，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部已會(huì)同有關(guān)部門選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶12個(gè)城市作為首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)的單位。7月17日，廣州市政府官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于印發(fā)廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案的通知》，明確提出了要“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)”引發(fā)廣泛關(guān)注。

1、租售并舉與租售同權(quán)

提起房地產(chǎn)行業(yè)，人們的第一反應(yīng)大體還是商品房銷售市場(chǎng)，對(duì)住房租賃廉租房，公租房的市場(chǎng)，認(rèn)知還在初級(jí)階段。此次廣州發(fā)布的租售同權(quán)政策既注重了權(quán)利對(duì)等，又明確了責(zé)任主體。政策一出，輿論反響熱烈。一些人驚呼，此次新政將成為“樓市炸彈”，會(huì)導(dǎo)致學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格的暴跌。而另一些人則盛贊，認(rèn)為新政將成為有效的“平衡杠桿”，能夠促資源均等化。租賃住房發(fā)展的相關(guān)政策強(qiáng)度、執(zhí)行的力度均超越以往，顯示出各地推進(jìn)“租售并舉”的決心。這也可以看出，住房租賃市場(chǎng)已經(jīng)逐漸成為房地產(chǎn)“白銀時(shí)代”的熱點(diǎn)。

多管齊下建立的購(gòu)租并舉的住房制度，就是要滿足多層次的住房需求。住房租賃市場(chǎng)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，是解決住房問(wèn)題的重要渠道。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，租購(gòu)?fù)瑱?quán)對(duì)于租賃市場(chǎng)的發(fā)展無(wú)疑具有標(biāo)志性的意義，發(fā)展租賃市場(chǎng)將吸引更多實(shí)力開(kāi)發(fā)商進(jìn)入自持物業(yè)領(lǐng)域，并帶來(lái)更多政策的關(guān)注，從而倒逼開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)變開(kāi)發(fā)理念。

2、西安樓市公寓長(zhǎng)租迎來(lái)新機(jī)遇

相比此次廣州最為“開(kāi)放”的“租售同權(quán)”政策，西安仍處在“租售并舉”階段。租賃市場(chǎng)的開(kāi)啟，不僅有助于降低住房空置率，也有利于提升人才吸引力。目前西安樓市已推出的各項(xiàng)租賃公寓項(xiàng)目：大學(xué)畢業(yè)生廉租公寓，高新區(qū)推出的公寓政策都取得了較好效果。隨著房地產(chǎn)需求高點(diǎn)已過(guò)，行業(yè)規(guī)模不再增長(zhǎng)，房企也將逐漸從物業(yè)銷售轉(zhuǎn)向物業(yè)運(yùn)營(yíng)。

自2015年萬(wàn)科在西安開(kāi)啟長(zhǎng)租公寓“泊寓”項(xiàng)目起，長(zhǎng)租公寓開(kāi)始在西安生根發(fā)芽。保利金香檳推出了香檳公寓，引入途家酒店運(yùn)營(yíng)，為購(gòu)房業(yè)主提供資產(chǎn)托管;萬(wàn)科VV公寓則完全只租不售;合能朱闕項(xiàng)目與途家的聯(lián)手，打造旅游租賃公寓。進(jìn)入7月以來(lái)公寓租賃市場(chǎng)再度成了大家關(guān)注的熱點(diǎn)。7月9日，萊安地產(chǎn)旗下馨美寓長(zhǎng)租公寓開(kāi)業(yè);7月19日，龍湖冠寓西安大興東路店試營(yíng)業(yè)，將于8月份正式面市。作為龍湖在中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的開(kāi)山之作，冠寓以其極致的居住體驗(yàn)、貼心的物業(yè)服務(wù)和革新的租住方式，受到了廣大年輕租客的歡迎和喜愛(ài)。不管是引入酒店運(yùn)營(yíng)，幫助業(yè)主出租和投資，還是直接以租代售，很多公寓產(chǎn)品都在向“租”過(guò)渡。業(yè)內(nèi)人士稱，未來(lái)將會(huì)有更多開(kāi)發(fā)商去嘗試與“租”有關(guān)的各種模式，開(kāi)發(fā)商自持物業(yè)，如果對(duì)租賃形式運(yùn)作得好，收益并不比商品房銷售市場(chǎng)差。

3、公寓或?qū)⒊蔀檎嬲澳恪钡哪贻p社區(qū)

除了房屋全線品牌精裝修，全智能家電，品質(zhì)家居，專屬公區(qū)服務(wù)，免費(fèi)WiFi等配置，新興長(zhǎng)租公寓在公共空間和社區(qū)服務(wù)上讓租客的業(yè)余休閑時(shí)光豐富多彩，給予租客無(wú)微不至的關(guān)懷。

對(duì)于現(xiàn)在國(guó)家倡導(dǎo)的租，特別是此次廣州出臺(tái)的“租售同權(quán)”對(duì)西安有一定借鑒意義，但“租售同權(quán)”要謹(jǐn)慎論證，目前西安還未出現(xiàn)這類性質(zhì)的土地出讓和產(chǎn)品規(guī)劃。公寓產(chǎn)品趨向租賃化、長(zhǎng)租化，代表了共享經(jīng)濟(jì)的興起。在為這類房產(chǎn)去庫(kù)存提供路徑的同時(shí)，背后還具有滿足多元化需求的邏輯。相較于地產(chǎn)銷售型的商業(yè)模式，公寓考驗(yàn)的則是運(yùn)營(yíng)商長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)能力，它不僅是一款產(chǎn)品，更是一種生活體驗(yàn)與長(zhǎng)期服務(wù)。

二、租售同權(quán)能解決什么問(wèn)題?

眾所周知，大中城市的高房?jī)r(jià)問(wèn)題，僅靠銷售端的限購(gòu)、限貸、限賣等人為調(diào)控政策 ，長(zhǎng)遠(yuǎn)看難以為繼。解決問(wèn)題的關(guān)鍵，需要從住房的市場(chǎng)供求關(guān)系入手。租售同權(quán)的最大意義在于剝離購(gòu)房的附加屬性，平抑房?jī)r(jià)的需求性增長(zhǎng)。

(一)盤活住房存量資源。從官方媒體披露的信息看，中國(guó)的人均住房面積40.8平方米，個(gè)人住房租賃市場(chǎng)潛力巨大;在一二線城市、乃至三四線城市，商業(yè)地產(chǎn)存量房空置現(xiàn)象也比較普遍。租售同權(quán)可改變城市“新居民”的住房消費(fèi)觀念，增強(qiáng)“商改住”閑置資產(chǎn)的使用效率。

(二)緩解土地供應(yīng)壓力。房?jī)r(jià)居高不下的一個(gè)重要原因是土地供給的稀缺性。一二線大中城市土地供給，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足城市建房規(guī)劃需求。當(dāng)購(gòu)房不再是城市“新居民”安居樂(lè)業(yè)的唯一選擇時(shí)，土地供應(yīng)的壓力自然緩解。

(三)增加房產(chǎn)租賃稅收。租售同權(quán)引入立法，對(duì)房產(chǎn)租賃雙方權(quán)益給予保護(hù)。這對(duì)于個(gè)人住房租賃市場(chǎng)無(wú)疑是一個(gè)重大利好。給買房的市場(chǎng)降溫，為租房的市場(chǎng)加熱。試點(diǎn)一二線大中城市的房屋租賃市場(chǎng)很可能迎來(lái)一個(gè)漲價(jià)潮。在增加原居民個(gè)人租賃收入的同時(shí)，也將促進(jìn)房產(chǎn)租賃稅收的規(guī)范性增長(zhǎng)。

(四)增強(qiáng)城市人口紅利。租售同權(quán)是國(guó)家建立多層次的住房供給保障體系的一個(gè)重要舉措。可構(gòu)筑高收入購(gòu)房，中收入租房，低收入保障房的全方位住房供給體系。全面普及可增強(qiáng)大中城市、尤其三四線城市的人口吸納能力，拉動(dòng)城市消費(fèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，提高城市人口紅利。

根據(jù)以上信息，可以看出，公寓可以租售同權(quán)，設(shè)定此項(xiàng)政策的目的，在于保護(hù)租戶的利益，但是各地的住房、就學(xué)等資源是有限的，故而該項(xiàng)政策的實(shí)施有一定規(guī)定難度，故而該項(xiàng)政策并未全面實(shí)行，目前僅在經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的十二個(gè)省市試行。

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