一般購房者在與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同的時候，基本都不會去實際查詢一下該商品房的產(chǎn)權(quán)，而之后需要申請辦理貸款的時候，才發(fā)現(xiàn)自己購買的房屋被開發(fā)商抵押給了銀行，在之前的抵押沒有解除之前，暫時不能申請貸款。那此時購房者應該怎么辦呢？律霸小編馬上為你做詳細解答。

一、發(fā)現(xiàn)自己購買的房屋被開發(fā)商抵押怎么辦

1、開發(fā)商對抵押房逐步還款，逐步銷售。先還款，后銷售，保證出賣的商品房處在已解除抵押狀態(tài)。

2、開發(fā)商在履行告知的前提下，簽訂房地產(chǎn)買賣合同之后，由抵押人自籌資金，一次性提前歸還出賣房屋的對應的款項，由房管部門辦理抵押登記涂銷，再辦理買賣合同登記備案。在抵押人取得完全產(chǎn)權(quán)之前，買方大部分房款尚未支付，因此買方資金的安全性較高。

3、買方和開發(fā)商簽訂合同后，買方、開發(fā)商和提供貸款(銀行)三方約定，由買受人將購房款存入銀行指定帳戶，專門用以歸還房地產(chǎn)開發(fā)商所應支付給銀行的貸款。銀行出具證明辦理抵押涂銷。

4、買受人在購買房后，辦理了部分購房款按揭貸款，在貸款清償之前，買受人又將其房產(chǎn)再次轉(zhuǎn)讓的，原買受人在與次位買受人簽訂合同后，共同向銀行申請辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)。

另外，如果開發(fā)商隱瞞已抵押的事實，將房子賣出，是一種欺詐行為，這種買賣合同無效，購房者可以請求返還已付購房款及利息，并賠償損失，要求開發(fā)商承擔不超過已付房款一倍的賠償責任。

二、購房優(yōu)惠沒兌現(xiàn)可以索賠嗎?

開發(fā)商應遵守誠實信用原則兌現(xiàn)其承諾，如開發(fā)商違反其承諾的，應承擔相應的違約責任。同時提醒購房者，為避免將來產(chǎn)生不必要的糾紛，可以要求將廣告內(nèi)容寫進合同中或者簽訂補充協(xié)議，并明確約定違約責任。

從《合同法》理論的角度來看，只要購房者作為受要約人同意了開發(fā)商做出要約的意思，開發(fā)商的要約就構(gòu)成了合同的一部分，即使沒有以書面形式體現(xiàn)，也構(gòu)成合同的一部分內(nèi)容。

然而在實踐中，開發(fā)商在售樓時，基于銷售的需要，往往會做出一些口頭承諾，但并不將其口頭承諾載人雙方的購房合同條款中，或約定得不夠明確，事后因未能履行承諾產(chǎn)生糾紛，開發(fā)商便開始否定自己當初的承諾，并以業(yè)主的要求超出購房合同中約定的相關(guān)事項作為抗辯理由，根據(jù)《民事訴訟法》“誰主張，誰舉證”的規(guī)則，導致購房者無法舉證證明開發(fā)商當初作出承諾的證據(jù)，讓購房者的權(quán)益最終無法得到保障。

開發(fā)商在出售房屋給購房者的時候，應該保證商品房的產(chǎn)權(quán)不能存在瑕疵，而要是購房者發(fā)現(xiàn)自己購買的房屋已經(jīng)被開發(fā)商進行了抵押的話，這種情況下購房者是可以依法要求退房，并要求開發(fā)商賠償因此造成的損失。而要是在這方面還有疑問的話，不妨直接來電咨詢我們律霸的在線律師。

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