認購書是商品房買賣合同的預(yù)約合同

認購書與商品房買賣合同之間是預(yù)約與本約的關(guān)系。認購書是平等主體之間為設(shè)立買賣商品房民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系而簽訂的協(xié)議，根據(jù)我國合同法第二條規(guī)定，“本法所稱合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議”，認購書應(yīng)為獨立的合同。認購書是買賣雙方就簽訂商品房買賣合同相關(guān)事宜進行的約定，不是對商品房買賣結(jié)果進行直接確認，所以也不應(yīng)屬于商品房買賣合同。

認購書不等于商品房買賣合同

認購書與商品房買賣合同之間存在許多不可預(yù)測的環(huán)節(jié)與風(fēng)險，如果將認購書直接認定為商品房買賣合同，那么開發(fā)商在掌握優(yōu)勢信息的情況下，可能附加種種不合理條件，強行要求買方履行此“買賣合同”或承擔(dān)違約責(zé)任，則會嚴重損害買方的利益。認購書的效力必須區(qū)別于本約即商品房銷售合同的效力。

認購書與房屋買賣合同的區(qū)別

(一)認購書與買賣合同有何差別

1、是訂約時間不同，預(yù)約屬前契約階段合同，所承擔(dān)的民事責(zé)任屬締約的過失責(zé)任范疇。而本約是在民事合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系全部定型后簽訂的，雙方應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)是合同義務(wù)。

2、是預(yù)約合同是諾成合同，不受要物約束，強調(diào)當事人主觀意志在合同成立中的決定作用。而本約一般則受要物約束，交付是合同履行的重要內(nèi)容。

3、是簽訂預(yù)約合同的目的是訂立本約，由于本約所定的義務(wù)是合同義務(wù)，直接具備履行內(nèi)容。由預(yù)約到本約的簽訂，雙方當事人應(yīng)當遵循誠實信用原則將預(yù)約所確定的原則貫徹到本約的合同條款中。概括而言，預(yù)約的目的在于有事實或法律上障礙，暫無法訂定主契約時，約定將來訂立一定合同：預(yù)約的目的在于簽訂本約，而預(yù)約合同屬諾成性合同而非實踐性合同，不受要物約束。

(二)認購書在購買商品房買賣合同的作用

商品房認購合同是約定商品房買賣合同基本事項，以約束雙方繼續(xù)就合同訂立進行磋商談判的合同。合同載體包括認購書、訂購書、優(yōu)先購買協(xié)議等文書。

認購合同與商品房買賣合同屬于預(yù)約與本約之關(guān)系，二者合同內(nèi)容、合同目的、權(quán)利義務(wù)、違約形態(tài)、違約責(zé)任形式等存在較大區(qū)別，但認購書具備一定條件可以認定為買賣合同，當事人義務(wù)將產(chǎn)生質(zhì)的變化，由雙方履行磋商義務(wù)變更為出賣人交付房屋、買受人支付價款。

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