一、逾期交房時間計算

我國《合同法》第8條規定：“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。”開發商與業主之間是商品房買賣合同關系，雙方簽訂的商品房買賣合同是其真實意思表示，且不違反法律規定。雙方在購房合同里約定出賣人可以據實順延期限的情形，屬于合同法當事人約定優先原則適用，應按約定計算可順延天數。

我國《合同法》第117條規定：“當事人遲延履行后發生不可抗力的，不能免除責任。”開發商不能按約定交房后，便進入了遲延履行期間，在此期間所發生的不可抗力等造成停工遲延交房事由均應由開發商承擔責任。

因此，逾期天數計算應為：實際交房日期-合同約定交房日期-合同約定交房日期前發生的可順延天數=實際逾期天數。

開發商須以合同約定的按日向買受人支付已交付房價款比率，實際違約的逾期天數支付違約金。

二、商品房逾期交付的責任

開發商已經逾期交房，首先開發商是否存在免責事由是關鍵，即開發商是否遇到不可抗力及合同約定的其他免責事由。所謂不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。是否構成不可抗力，需具體情況具體分析，不能一概而論。如果開發商逾期交房是因為發生了不可抗力或存在合同約定的其他免責事由，并及時履行了告知義務，則開發商可以不承擔逾期交房的責任。但如果開發商沒有在《商品房買賣合同》約定的期限內將發生了不可抗力或合同約定的其他免責事由告知購房者，開發商仍然要承擔逾期違約責任。

如果開發商逾期交房不存在免責事由，則開發商需承擔商品房逾期交付的責任。這個責任包括開發商支付逾期違約金和在一定條件下購房者有權解除合同。通常在《商品房買賣合同》合同中對開發商支付逾期違約金數額的計算方法和支付條件及購房者解除合同的條件都有約定，則應按合同約定。對使用按揭貸款的購房者，計算違約金時的房價款是整個房屋的價款總額。當然，約定的違約金太高或太低，可以請求法院變更，但需請求方舉證。另外，有時在《商品房買賣合同》中既約定有定金又約定有違約金，二者只能選擇其中一個主張權利。

如果雙方在開發商支付逾期違約金數額的計算方法上沒有約定時，商品房買賣司法解釋規定：按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

如果《商品房買賣合同》中對開發商逾期交房購房者解除合同的條件沒有約定時，商品房買賣司法解釋規定：經購房者催告后三個月，開發商仍然沒有交房，則購房者有權解除合同。解除權應當在一定期限內行使，逾期不行使的，解除權消滅。購房者解除合同后可以要求開發商賠償損失。

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