一、逾期交房時間計算
我國《合同法》第8條規(guī)定:“依法成立的合同,對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù),不得擅自變更或者解除合同。”開發(fā)商與業(yè)主之間是商品房買賣合同關(guān)系,雙方簽訂的商品房買賣合同是其真實意思表示,且不違反法律規(guī)定。雙方在購房合同里約定出賣人可以據(jù)實順延期限的情形,屬于合同法當(dāng)事人約定優(yōu)先原則適用,應(yīng)按約定計算可順延天數(shù)。
我國《合同法》第117條規(guī)定:“當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的,不能免除責(zé)任。”開發(fā)商不能按約定交房后,便進(jìn)入了遲延履行期間,在此期間所發(fā)生的不可抗力等造成停工遲延交房事由均應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。
因此,逾期天數(shù)計算應(yīng)為:實際交房日期-合同約定交房日期-合同約定交房日期前發(fā)生的可順延天數(shù)=實際逾期天數(shù)。
開發(fā)商須以合同約定的按日向買受人支付已交付房價款比率,實際違約的逾期天數(shù)支付違約金。
二、商品房逾期交付的責(zé)任
開發(fā)商已經(jīng)逾期交房,首先開發(fā)商是否存在免責(zé)事由是關(guān)鍵,即開發(fā)商是否遇到不可抗力及合同約定的其他免責(zé)事由。所謂不可抗力,是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。是否構(gòu)成不可抗力,需具體情況具體分析,不能一概而論。如果開發(fā)商逾期交房是因為發(fā)生了不可抗力或存在合同約定的其他免責(zé)事由,并及時履行了告知義務(wù),則開發(fā)商可以不承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。但如果開發(fā)商沒有在《商品房買賣合同》約定的期限內(nèi)將發(fā)生了不可抗力或合同約定的其他免責(zé)事由告知購房者,開發(fā)商仍然要承擔(dān)逾期違約責(zé)任。
如果開發(fā)商逾期交房不存在免責(zé)事由,則開發(fā)商需承擔(dān)商品房逾期交付的責(zé)任。這個責(zé)任包括開發(fā)商支付逾期違約金和在一定條件下購房者有權(quán)解除合同。通常在《商品房買賣合同》合同中對開發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計算方法和支付條件及購房者解除合同的條件都有約定,則應(yīng)按合同約定。對使用按揭貸款的購房者,計算違約金時的房價款是整個房屋的價款總額。當(dāng)然,約定的違約金太高或太低,可以請求法院變更,但需請求方舉證。另外,有時在《商品房買賣合同》中既約定有定金又約定有違約金,二者只能選擇其中一個主張權(quán)利。
如果雙方在開發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計算方法上沒有約定時,商品房買賣司法解釋規(guī)定:按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。
如果《商品房買賣合同》中對開發(fā)商逾期交房購房者解除合同的條件沒有約定時,商品房買賣司法解釋規(guī)定:經(jīng)購房者催告后三個月,開發(fā)商仍然沒有交房,則購房者有權(quán)解除合同。解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在一定期限內(nèi)行使,逾期不行使的,解除權(quán)消滅。購房者解除合同后可以要求開發(fā)商賠償損失。
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