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寧波
如何查實一房多賣
購房人可通過詢問承租人或賣家、出租屋管理部門等途徑查實所購的房屋是否已經有人租賃，如果有人租賃，應當確認承租人是否是已經與賣家簽訂買賣合同或者承租人是否已經放棄行使優先購買權等事項，如有承租人已經與賣家簽訂買賣合同或者承租人未放棄優先購買權，購房人最好別再購買該房。因為前兩者行為很可能變相構成“一房多賣”。
另外，在預售房買賣方面，買房人在買房時務必要查看開發商是否有《商品房預售許可證》，確保所購房屋是在預售許可范圍之內，不要貿然交付房款;在二手房買賣方面，購房者要調查所購房屋的產權，必要時，可提存房屋產權證，也應盡可能要求在房屋交易中心登記后再向賣家支付房款，并在交易后及時辦理產權轉移登記。
“一房多賣”問題的產生，無非是利益作祟，即賣家想賣一個更高的價格或者本來就預謀要把一個房屋賣予多人以謀取利益最大化。因此，買房人有必要在與賣家簽訂合同時，約定一個比較高數額的違約金以警惕賣家不敢隨意違約。按照《合同法》第113條、114條和《合同法》司法解釋二第29條的規定，買賣雙方可以這樣約定：“任何一方不履行本合同約定義務，致合同目的不能實現的，守約方有權選擇定金罰則或要求對方支付該房地產總價款30%的違約金。”當然，買賣雙方也可以在房地產總價款30%以內進行協商。
另外，根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條和第9條的規定，開發商因“一房多賣”而造成合同目的不能實現的，購房人有權請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求開發商承擔不超過已付房款一賠的賠償責任。可知，在買房人已付了較多的房款時，所獲得的賠償是非常高的，甚至很可能會超過違約金的賠償數額。如果買賣雙方有約定，那么法院只會支持約定的條款，如果沒有約定，可按照前款的規定判決。因此，買房人要視情況決定是否約定高額違約金。
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簡介:
章浩然律師，男，28歲，法學本科學歷， 現執業于湖南岳州律師事務所（湖南省優秀律師事務所）。訴訟類業務：曾處理過多起合同類糾紛、侵權糾紛、婚姻家庭糾紛、勞動糾紛、人身損害賠償糾紛等案件。法律顧問業務：曾為岳陽市南湖新區管理委員會、岳陽市公安局、華能湖南岳陽發電有限責任公司、湖南省煙草公司岳陽市公司、岳陽市湖濱街道辦、岳陽市岳陽樓區華生小額貸款有限公司、岳陽樓區普瑞緹醫療美容門診部等多家政府、企業提供法律顧問服務。執業以來，一直堅持"先做人，再做事，然后再做律師"的服務理念，誠實守信、勤勉守則，竭力為當事人提供專業、優質、高效的法律服務。
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