購買二手房時買方和賣方要明確嚴格的違約責任，這是雙方誠信履行二手房買賣合同的保障。

實踐中，小額的定金處罰或簡單的“違約方應承擔守約方損失”，缺少實際效果。當房價波動、資金不足、稅費改革等情況出現時，一方拖延或拒絕履行合同的情形時有發生。如有的買方簽約后認為房價偏高或不想支付過戶稅費，就拖延辦理過戶手續，致使賣方交房后無法及時收到余款;有的賣方發現房價飆升，則稱未征得其他共有人同意的買賣合同無效，要求買方退房。

購買二手房約定違約責任時應注意以下幾點：

1、合同義務的履行時限必須是簡單易定的日期，盡量避免抽象的“之前”“之后”表述。

2、每項主要義務均應有違約責任一一對應。

3、違約責任承擔方式應首選違約金，數額應考慮違約造成的損失，但以不超過總房款的20%為宜，因為違約金被認為過高時法院會依法調低，反而又處于不確定狀態。

4、應約定如解除合同，買方支付占用房屋期間使用費用的計算方法以及賣方承擔買方裝修損失的計算依據。另外，守約方主張權利的成本如訴訟費、律師費也可約定由違約方承擔。

總之，在二手房交易中堅持以上原則，嚴格確認產權情況、交易程序和違約責任，將大大降低買賣雙方的交易風險，特別是買方的風險。

違約責任的形態有哪幾種?

1、不能履行。

又叫給付不能，是指債務人在客觀上已經沒有履行能力，或者法律禁止債務的履行。在以提供勞務為標的的合同中，債務人喪失工作能力，為不能履行。在以特定物為標的物的合同中，該特定物毀損滅失，構成不能履行。不過，在我國法律上，農戶與糧棉收購單位簽訂的糧棉購銷合同等有特殊性，只要糧棉歉收，當年度額產量扣除農戶的基本生活所需部分后，無糧棉向收購單位交付，即視為不能履行。

不能履行以訂立合同時為標準，可分為自始不能履行和嗣后不能履行。前者可構成合同無效;后者是違約的類型。

2、延遲履行。

又稱債務人延遲或者逾期履行，指債務人能夠履行，但在履行期限屆滿時卻未履行債務的現象。其構成要件為：存在有效的債務;能夠履行;債務履行期徒過而債務人未履行;債務人未履行不具有正當事由。是否構成延遲履行，履行期限具有重要意義。

3、不完全履行。

是指債務人雖然履行了債務，但其履行不符合債務的本旨，包括標的物的品種、規格、型號、數量、質量、運輸的方法、包裝方法等不符合合同約定等。不完全履行與否，以何時為確定標準?應以履行期限屆滿仍未消除缺陷或者另行給付時為準。如果債權人同意給債務人一定的寬限期消除缺陷或者另行給付，那么在該寬限期屆滿時仍未消除或者令行為給付，則構成不完全履行。

4、拒絕履行。

拒絕履行是債務人對債權人表示不履行合同。這種表示一般為明示的，也可以是默示的。例如，債務人將應付標的物處分給第三人，即可視為拒絕履行。《合同法》第108條關于當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的規定，即指此類違約行為。其構成要件為：存在有效的債務;有不履行的意思表示(明示的和默示的);應有履行的能力;違法的(即不屬于正當權利的形式，如抗辯權)。

5、債權人延遲。

債權人延遲或者成受領延遲，是指債權人對于以提供的給付，未為受領或者未為其他給付完成所必須的協力的事實。

債權人遲延的構成，需具備以下要件：(1)債務內容的實現以債權人的受領或者其他協助為必要;(2)債務人依債務本旨提供了履行;(3)債權人受領拒絕或者受領不能。所謂拒絕受領，是指對于已提供的給付，債權人無理由地拒絕受領。所謂受領不能，是指債權人不能為給付完成所必需的協助的事實，包括受領行為不能及受領行為以外的協助行為不能，系屬債權人于給付提出時不在家或者出外旅行或者患病，無行為能力人因缺法定代理人不能受領，縱令債權人于其他時刻或者在其他條件下得受領該給付，仍不失為不能受領。

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