購房者在購房的過程中，或許會遇到這樣或那樣的不如意。問題出來后，購房者應如何面對和解決，可從下面常見的消費爭議及解決途徑中得到一些啟示。

解決商品房爭議的途徑

購房消費者在商品房糾紛產生后，一般可以采取下列救濟手段維持自身的權益：

1、與開發商交涉協商解決。

2、請行政主管部門或消費者協會等作為第三方介入爭議的調解。

3、根據與開發商約定的仲裁協議提請仲裁委員會仲裁。

4、向人民法院提起訴訟。

常見的商品房消費爭議類型

商品房不同于一般的商品，交易過程中涉及很多專業知識和法律知識，消費者稍有疏忽，就可能演變成日后的糾紛。本手冊前面章節中反復提醒購房者慎重決定和仔細核對的問題，實踐中還是會有不少購房者并未引起重視，從而產生了這樣或那樣的爭議。歸納起來，這些爭議主要有以下幾種：

1、廣告陷阱在地段上，開發商為吸引購房者，往往把自己的地段位置說得過于優越。但消費者實際購買后卻發現和廣告上描述的相去甚遠，有的則根本不一樣。在價格上，開發商往往在廣告顯眼位置標一個令人心動的價格，但是這個價格卻往往只是特定樓層、特定房屋的個別價格，實際購買中很難買到。還有的開發商宣稱“入住即可拿到產權”，而實際上五證根本就不全。

2、購房定金爭議消費者在選購房屋時，銷售人員會舉出種種優惠的措施促使消費者先簽訂認購書后交納定金，但是一旦消費者對房屋的相關內容提出疑義拒絕購買時，定金卻很難索要回來。

3、購房合同爭議開發商利用“格式合同”來減輕或免除自己應當承擔的責任，發生糾紛，消費者難以得到滿意的答復。

4、房屋質量讓人煩房屋的質量問題是商品房投訴中最突出的問題。主要有房屋漏水、滲水、墻體長毛、裂縫等。它不僅在經濟上給消費者造成損失，而且直接涉及消費者的人身、財產安全。

5、交房時間爭議通常購房者和開發商在購房合同中都約定了具體的交房時間，并約定如有違約應如何處理。但在實踐中，由于這樣或那樣的因素，遲延交房的現象時有發生。而一旦出現遲延交房，消費者才發現有些違約責任的約定是不平等的。比如說，有些合同中約定的違約金甚至還不夠支付銀行的貸款利息，這種違約責任不僅對開發商起不到懲戒的效果，連消費者最基本的損失也不能補償。

6、物業管理爭議物業管理是近幾年興起的一個新興產業，相應的法律法規規定相對滯后，再加上許多公司和人員服務意識跟不上，導致了物業管理企業頻遭投訴。存在的主要問題是物業管理義務不清、收費過高、報修后維修不及時、服務不到位、管理服務水平低等。

幾個常見問題的處理

1、商品房出現質量問題該怎么辦?相關規定A在保修期限內發生的屬于保修范圍的質量問題，房地產開發企業應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。因不可抗力或者使用不當造成的損壞，房地產開發企業不承擔責任。

開發商向購房者交付房屋時提交《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，并不意味著他可以在交付房屋后據此而不承擔因房屋質量等問題引起的責任。業主可以依據《住宅質量保證書》在保修期內，就與開發商約定的保修范圍、保修責任，要求開發商承擔維修義務。

如果開發商不履行應盡的維修義務，消費者不滿意的，可以向所在城市的建設工程質量管理部門投訴，這些行政部門一般都設有專門處理投訴的機構。

2、商品房的質量保修期限有多長?

最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第12條規定，因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任：出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

《商品房銷售管理辦法》第33條規定，房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算。

商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期：存續期少于《規定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規定》中確定的最低保修期限。

非住宅商品房的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期。

在保修期限內發生的屬于保修范圍的質量問題，房地產開發企業應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。因不可抗力或者使用不當造成的損壞，房地產開發企業不承擔責任。

《建設工程質量管理條例》第40條規定，在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：

(一)基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限;

(二)屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年;

(三)供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期;

(四)電氣管線、給排水管理、設備安裝和裝修工程，為2年。

其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。

建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。

第41條規定：建設工程在保修范圍和保修期限內發生質量問題的，施工單位應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。

《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》：第5條規定，《住宅質量保證書》應當包括以下內容：

(第3款)正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期：屋面防水3年;墻面、廚房和衛生間地面、地下室、管道滲漏1年;墻面、頂棚抹灰層脫落1年;地面空鼓開裂、大面積起砂1年;門窗翹裂、五金件損壞1年;管道堵塞2個月;供熱、供冷系統和設備1個采暖期或供冷期;衛生潔具1年;燈具、電器6個月。其他部位、部件的保修期限，由房地產開發企業與用戶自行約定。

第6條規定，住宅保修期從開發企業將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算，保修期限不應低于本規定第5條規定的期限。房地產開發企業可以延長保修期。

綜上，在房屋保修期內出現質量問題，直接由開發商承擔保修責任，在保修期外發生質量問題，由買受人自行修復。如果房屋出現的質量問題嚴重影響正常居住使用或者房屋的主體結構質量經檢驗確屬不合格，買受人可以要求解除合同并要求出賣人賠償損失。保修期限依據《建設工程質量管理條例》或者《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》執行，以對消費者有利為原則適用。

3、對商品房面積有異議該找誰?

相關規定B一般商品房面積的誤差是怎樣產生的呢?首先，從圖紙到現房存在誤差環節。其次，根據圖紙得來的預測面積和現房實測面積之間存在誤差。當然，還會因開發商在施工過程中修改圖紙，造成預測與實測面積存在較大差異，合同中對于公攤部位的說明又過于簡單，更讓業主產生懷疑。

另外，誤差的產生小部分原因還是測量法規的不完善造成的。

戶內面積減少、公攤面積加大是近來面積縮水的主要表現，即面積總誤差并未超過合同規定的3%的范圍，但增加面積均多在公攤上。這種情況如果只發生在部分戶型，尚屬正常;如果普遍存在，則測量錯誤和開發商修改圖紙的可能性都會存在。

如果購房者認為所購房屋面積與合同約定有出入，可向房地產產權主管部門申請復查，要求原測量單位復測，還可向上級測繪主管部門申請復查。或者委托具有相關資質的測量機構進行重新測量。只要是具有國家認可資質的房屋測量專業隊伍，并擁有相應的專門設備和工程技術人員，復測的數據和證明都是具有權威性的。專業機構測量是收費的，這些費用需要消費者先行支付。

4、商品房室內環境檢測該找誰?

相關規定C建立民用建筑工程室內環境竣工驗收檢測制度。

建筑工程竣工時，建設單位要按照《民用建筑工程室內環境污染控制規范》要求對室內環境質量檢查驗收，委托經過考核認可的檢測機構對建筑工程室內氡、甲醛、苯、氨、總揮發性有機化合物(TVOC)的含量指標進行檢測。建筑工程室內有害物質含量指標不符合《民用建筑工程室內環境污染控制規范》規定的，不得投入使用。

從事建筑工程室內環境質量檢測的機構要經過有關部門認證后，方可從事建筑工程室內環境質量檢測。

依據上述規定，現在商品房在交付使用的時候，應該提供室內環境檢測報告。消費者可以向開發商要求查閱。如果消費者認為所購房屋的室內環境不能達到《民用建筑工程室內環境污染控制規范》的要求，可以委托專業機構實施檢測。

為規范室內空氣檢測市場，國家認監委發出了《關于對室內空氣質量檢測機構開展計量認證的通知》明確規定，從事室內空氣檢測機構應通過計算認證，并由國家認監委統一向社會進行公布。消費者要找具有國家認可資質的檢測專業機構進行檢測，經過采集樣品和分析樣品后，由這些專業機構出具檢測報告。有些專業機構在檢測后還可以提供空氣質量的改善方案，由環保專家根據室內空氣質量現狀做出有針對性的改善方案。專業機構測量是收費的，這些費用需要消費者先行支付。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，于2003年3月24日由最高人民法院審判委員會第1267次會議通過，自2003年6月1日起施行。

《住宅設計規范》由國家質量技術監督局、建設部聯合發布，自1999年6月1日起施行。

《物業服務收費管理辦法》由國家發展和改革委員會、建設部發布，自2004年1月1日起執行。

《房產測繪管理辦法》，2000年10月8日建設部第31次部常務會議、2000年10月26日國家測繪局局常務會議審議通過(國家測繪局經國土資源部批準授權)，自2001年5月1日起施行。

《關于加強建筑工程室內環境質量管理的若干意見》，建設部2002年3月1日公布。

A相關規定———

《城市房地產開發經營管理條例》

第31條規定，房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。

住宅質量保證書應當到明工程質量監督部門核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。

保修期內，因房地產開發企業對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。

第32條規定，商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。

經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房;給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。

《商品房銷售管理辦法》第32條規定，銷售商品住宅時，房地產開發企業應當根據《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》，向買受人提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》。

第33條規定，房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任。

當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算。

B相關規定———

《房產測繪管理辦法》第六條有下列情形之一的，房屋權利申請人、房屋權利人或者其他利害關系人應當委托房產測繪單位進行房產測繪;

(一)申請產權初始登記的房屋;(二)自然狀況發生變化的房屋;(三)房屋權利人或者其他利害關系人要求測繪的房屋。

房產管理中需要的房產測繪，由房地產行政主管部門委托房產測繪單位進行。

第十條房產測繪所需費用由委托人支付。

第十七條當事人對房產測繪成果有異議的，可以委托國家認定的房產測繪成果鑒定機構鑒定。

C相關規定———

《關于加強建筑工程室內環境質量管理的若干意見》

第三條建立民用建筑工程室內環境竣工驗收檢測制度。建筑工程竣工時，建設單位要按照《規定》要求對室內環境質量檢查驗收，委托經考核認可的檢測機構對建筑工程室內氡、甲醛、苯、氨、總揮發性有機化合物[BF](TVOC)[BFQ]的含量指標進行檢測。建筑工程室內有害物質含量指標不符合《規范》規定的，不得投入使用。

從事建筑工程室內環境質量檢測的機構要經過有關部門認證后，方可從事建筑工程室內環境質量檢測。

第四條加強對建筑工程室內環境質量的監督管理。各級工程質量監督機構應將建筑工程室內環境質量作為工程質量監督的重要內容之一。在工程質量監督機構報送給工程竣工驗收備案機關的工程質量監督報告中，應包括對建筑工程室內環境質量監督的結論性意見。備案機關質量不符合《規范》規定的，不得同意備案;對于施工單位不按照設計圖紙和強制性標準施工，或者使用國家明令淘汰的建筑材料的，使用沒有出廠檢驗報告的建筑材料，不按照規定對有關建筑材料進行有害物質含量指標復驗的，要根據《建設工程質量管理條例》第64條、第65條對該單位進行處罰。對于建設單位在竣工驗收時不對室內有害物質含量進行檢查，或檢查不合格擅自投入使用的，要根據《建設工程質量管理條例》第58條規定對該單位進行處罰。