提問：

你好，請問房產贈與需要符合什么條件?房產所有權以什么為生效標志?

玉溪律師解答：

正文：

【案情介紹】

劉某民與龔某華系同一村莊長大，從小玩伴，一起上小學、初中、高中，龔某華后考取上海某一大學，劉某民考取北京某一大學，大學畢業后，龔某華留上海工作，劉某民覺得來上海發展更有商機，加之受龔某華力邀，劉某民于2009年1月來到上海，與龔某華一起打拼事業。

龔某華父親龔某水、母親陳清蘭系上海知青，退休后于2004年將戶籍遷回上海，此前曾以兒子龔某華的名義先后于2000年、2003年購置了兩套位于浦西的小面積房屋，龔某華父母考慮到兒子到了談婚論娶的年齡，于是想為兒子購買一套面積較大的新商品房供兒子結婚使用。龔某水、陳清蘭兩老經過一番房源考察后，相中了一套位于浦東的房屋。正當龔某華父母準備出手購置新房前夕，國家進一步嚴厲房產調控政策，于2011年1月出臺限購令(簡稱“國八條”)，明確規定“對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，要暫停在本行政區域內向其售房。”接著上海就中央的“國八條”于2011年1月31日出臺“滬九條”限購令，明確規定“對在本市已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、不能提供2年內在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮社會保險)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。”

面對限購令的政策加碼，龔某華無法以自己名義再次購房。而劉某民卻符合在上海的購房條件，于是，龔某華父母想到了兒子的摯友劉某民，劉某民得知龔某華及其父母的想法后，表示同意。涉案房屋總價為人民幣350萬元，龔某水、陳清蘭因已退休，不能辦理銀行貸款，且兒子龔某華工資收入及納稅或社會保險記錄均不符合貸款、購房條件，兩老遂與劉某民協商以劉某民名義向銀行貸款購買涉案房屋，購房合同簽訂時購買方為龔某水、陳清蘭、劉某民。2011年2月10日，劉某民與銀行簽訂《個人住房商業性借款合同》、《個人住房抵押合同》，向銀行借款100萬元，借款期限為30年，約定以涉案房屋為抵押物，抵押物共有人為劉某民、龔某水、陳清蘭，其中購房首付款250萬元均由龔某水、陳清蘭夫妻倆支付。

2011年2月15日，劉某民出具《承諾》，明確劉某民對系爭房屋不享有任何份額，將來也對此無任何異議。涉案房屋購買后，由龔某華新婚夫婦裝修入住。2011年3月涉案房屋產權證辦出，產權登記人為劉某民、龔某水、陳清蘭三人共同共有。

2011年4月，劉某民與龔某華因生意上的利益沖突發生重大分歧，直至分道揚鑣，兄弟倆多年建立的情誼在經濟利益面前經受不住考驗而蕩然無存。于是，一方無情，另一方也就無義，劉某民違背承諾，找到龔某華及其父母，主張其為涉案房屋的產權人之一，享有涉案房屋的居住權，要求對房產進行分割處理，雙方為此引發糾紛，雖經多次私下調解，仍協商未果，2011年4月13日，龔某水、陳清蘭向法院提起訴訟，請求確認涉案房屋產權歸其兩人所有、劉某民無房產份額。

本案爭議的焦點是：劉某民在購買涉案房屋時是否進行了出資?如何認定其出資?涉案房屋購買期間劉某民作出的承諾有何法律效力?劉某民作出承諾后未進行涉案房屋的產權變更登記應產生什么樣的法律后果?

【律師分析】

根據《中華人民共和國物權法》第九條第一款及第三十三條之規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”“因物權的歸屬、內容發生爭議的，利害關系人可以請求確認權利。”另根據《中華人民共和國合同法》第一百八十六條第一款及第一百八十七條之規定：“贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。”“贈與的財產依法需要辦理登記等手續的，應當辦理有關手續。”

結合以上法律依據，黃方明律師認為：本案是一起典型的房屋產權確認糾紛，劉某民作為涉案房屋的產權登記人之一，其是否實際出資是其能否享有房屋權利的關鍵，全案分析下來，涉案房屋的購房出資由兩部分組成，一是首付款，該出資由龔某華的父母即龔某水、陳清蘭出資本案沒有爭議，另一部分出資為銀行貸款，即以劉某民名義的銀行貸款，銀行貸款的100萬元，可以認定為劉某民的出資，況且劉某民也償還了其中部分款項，故此，應當認定劉某民對涉案房屋是有出資的。鑒于劉某民對涉案房屋亦有出資，且房屋買賣合同的買方為龔某水、陳清蘭、劉某民三人，故在辦理房屋產權登記手續前，劉某民作出不享有系爭房屋任何產權份額的承諾，可視為劉某民將對系爭房屋享有的權利贈與了龔某水、陳清蘭。根據法律規定，贈與的財產依法需辦理登記等手續的，應當辦理有關手續，而不動產的贈與，其物權變更必須經過登記才能發生法律效力，因此，在本案涉案房屋沒有辦理相關變更登記手續的情況下，贈與承諾沒有發生法律效力，劉某民仍享有涉案房屋的產權份額，故法院對龔某水夫婦的訴訟請求不予支持是有充分的法律事實和法律依據的。