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寧波
房產律師：商品房和二手房買賣合同解除有什么區別
【法院審理】原告訴稱：2003年5月27日，原、被告簽訂《轉讓協議》合法有效，且《轉讓協議》具備履行基礎。因房價上漲因素，被告單方面違約，故請求判令被告履行《轉讓協議》、履行交房義務并與原告辦理產權過戶手續。2004年7月22日，因得知被告已將系爭房屋再次轉讓給了案外人，并已辦理過戶登記手續，故原告被迫變更訴訟請求，撤銷原第一條訴訟請求，判令被告賠償經濟損失人民幣905,550元。被告辯稱：被告在簽訂《轉讓協議》時并未取得房地產權證，且現上海市已禁止期房轉讓，故其與原告簽訂的《轉讓協議》無效。其次，被告并未收到原告房款，過錯責任在原告。在原告變更訴訟請求后，被告辯稱原告主張的賠償金額過分高于《轉讓協議》約定的違約金金額，請求法院駁回原告訴請。
一審法院認為：當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則。本案原、被告所簽訂的《轉讓協議》系雙方當事人真實意思表示，并不違反法律、行政法規的強制性規定，應認定有效，雙方均應按約全面切實履行。被告關于協議無效的抗辯理由不能成立，本院不予采信。原告于簽約當日取款人民幣114,000元、中介公司就此出具收條以及被告出具的確認書，可以認定原告已按約將首筆房款暫存于中介公司處。而證人劉-鋒的證言、被告出具的確認書均證實中介公司已盡通知轉付義務，而是被告拒絕領取該款并將系爭房屋再次轉讓，致使協議無法繼續履行，根據法律規定，“當事人為自己的利益不正當地阻止條件成就的，視為條件已成就”，故被告無權單方面解除協議，且其行為已構成違約，依法應承擔相應違約責任。現原告認為實際損失大于違約金的約定而主張實際損失，鑒于原告僅支付了首筆房款，從均衡雙方利益出發，酌定判決被告賠償原告損失人民幣450,000元。【案例分析】一、根據《中華人民共和國合同法》第五十二條第五款之規定：違反法律、行政法規的強制性規定，合同無效。本案中雙方簽訂的《轉讓協議》并未與全國人大頒布的法律及國務院頒布的行政法規的強制性規定相抵觸，應為有效合同。
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