房產律師支招

近幾年來，全國城市的房價一路飆升，居高不下，國家雖出臺了一系列的政策和規定來遏制房價的過快增長，但效果仍不明顯，致使一些剛性需求用戶望房興嘆，二手房交易市場開始升溫和火爆。但由此引發的二手房交易糾紛也接踵而至，無形中給買房者平添了一絲憂慮，如果在簽訂二手房買賣合同時能注意一些法律事項，就可以有效地預防糾紛的發生。本報法律版法律顧問、**正綱律師事務所馮*泉律師結合最近幾年辦理的大量房產糾紛案件，整理出簽訂二手房買賣合同的四大招數，希望能對讀者有所幫助，使買房者能買得放心，住著舒心！

第一招，驗明正身。

所謂的驗明正身，就是要查驗交易房產的房主的真實情況。這直接關系到合同交易相對方(即賣方)是否有權出賣的主體資格。依據《合同法》第五十一條的規定，如系無權處分，沒有權利人的追認，該合同就會歸于無效。除此之外，還要做到：1、要查看房產證登記的產權所有人是否與出賣人一致；2、在一致的情況下，還需征得共有人的一致同意。這里的共有人一般是指夫妻關系的另一方，也有家庭關系中的其他家庭成員的情況。衡量有無共有人的標準是要查實該房產屬于夫妻共同財產還是家庭共有財產。而且這種同意應當是書面的同意，否則，二手房買賣合同就有被認定為無效的潛在法律風險。《房地產管理法》第三十八條明確規定了對共有房產，未經其他共有人書面同意的，不得轉讓；3、如果出賣人與房產證登記的產權人不一致，必須要出賣人出具產權人委托代賣的委托書(最好經過公證的)或出賣人合法取得該房產的法律文書，如遺囑、贈與等書面材料。這些材料必須要求查看原件。

第二招，火眼識風險

確定了賣房人的主體資格，作為交易標的物的房產就成了買房人要審查的重點了，這里要做到3點，1、要到房屋管理部門查驗房產證的真假，并進行實地查看，以此確定房產和房證是否一致；2、確定該房產是否設定抵押或被相關有權機關查封或以其他形式限制該房產的相關權利。該情況通過房產登記部門的查詢可以得到答案。如房產設定抵押或被查封，最好等這些限制措施消除后再購買；3、查看該房產是否正在租賃，《合同法》第二百三十條規定了承租人同等條件下享有優先購買的權利。如果剝奪了承租人優先權，房屋買賣合同也存在無效的法律風險。因此，在該房產已經出租的情況下，則需要賣房人提供承租人出具的同等條件下放棄優先購買權的聲明。同時，依據“買賣不破租賃”的原則，即便買賣二手房合同成立和有效，承租方在租賃未到期時，仍依法享有繼續承租的權利。

第三招，規范簽協議

一份規范和完善的二手房買賣協議，不但可以明確雙方的權利和義務，而且可以成為處理糾紛的重要依據，更會成為保護買房者合法權益的有力武器，因此，簽訂完善、規范的二手房買賣協議在二手房交易中至關重要。律師事務所或房產交易市場一般會提供較為規范的合同范本，對一些合同必備條款一定要明確約定如：1、房產位置；2、房屋價款及支付時間；3、交房時間及方式；4、辦理過戶手續時間；5、交房前產生的物業費及水電、燃氣費等費用的負擔方式；6、物業的變更事項，所在房產名下戶籍登記的遷移等事項；7、違約責任等。

第四招，及時辦過戶

《城市房地產管理法》第三十六條規定了房地產的轉讓必須辦理權屬登記，即我們通常說的過戶手續。《物權法》第九條規定了不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，方發生效力。由此可知，在簽訂了二手房買賣合同后，需到房地產管理部門辦理過戶手續，進行產權的變更登記后，該二手房買賣行為方發生物權變動的效力。