面對居高不下的房價，一些人把目光投向了價格相對較低的“村證房”。但是，由于“村證房”交易中存在諸多法律問題，現實中引起的法律糾紛屢見不鮮。石家莊市橋西區法院日前就審結了一起這樣的糾紛———

去年5月8日，經石家莊市某房產中介介紹，王某與某房產中介和高某簽訂一份房地產買賣合同，合同約定：王某購買戶主高某位于石家莊市市區的住宅一套，房款總計26.3萬元，合同簽訂當日王某應向房產中介給付定金1萬元，余款25.3萬元應于2007年5月17日向房主一次付清。合同簽訂后，王某按約定向房產中介交了定金1萬元。后王某因無法直接與房主取得聯系，而且經過深入了解，他發現所要購買的住宅屬于“村證房”，不能辦理過戶手續。王某認為房產中介采取欺詐的手段，提供虛假的交易信息，致使他無法實現合同目的，該合同應予解除。經多次協商未果，他遂將房產中介告上橋西區法院，請求法院依法判令解除買賣合同，被告返還其定金1萬元，訴訟費用由被告承擔。

房產中介辯稱，原告王某在簽訂合同時清楚其購買的房產是“村證房”，是由于原告的原因要求解除合同，定金不應退還。

法院審理認為，原告王某與高某及房產中介簽訂的房屋買賣合同違反了《土地管理法》關于農民集體所有的土地使用權不得出讓的強制性規定，農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”，因此，該合同應認定無效。無效的合同沒有法律約束力，因無效合同取得的財產，應當予以返還。據此，房產中介收取原告王某的1萬元定金應予返還。被告關于原告在購房時明知房產是“村證房”，無法辦理過戶手續，故定金不應當返還的主張，原告不予認可，被告也無證據證實其主張。而且，即便原告王某明知其所購房產為“村證房”，也并不能對抗法律強制性規定使得合同有效，該合同仍應認定為無效，因而對房產中介的上述主張，法院沒有支持。

最終，法院判決：原告王某與高某及某房產中介簽訂的房屋買賣合同無效；被告返還原告王某定金1萬元。買“村證房”有法律陷阱“村證房”又稱小產權房，是指在城市規劃區周圍村莊集體所有的土地上，由村民委員會決定建造或由村民委員會與房地產開發商聯合建造的房屋。目前，盡管“村證房”在石家莊乃至全國一些地方交易并不少見，但是依據有關法律法規，城鎮居民購買“村證房”的合同是無效的，購買的“村證房”無法上市流通，不受法律保護。

其主要法律依據有，《土地管理法》第63條：農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。2004年《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》規定：加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地。《河北省土地管理條例》規定：農村村民由于買賣住房轉讓集體土地使用權的，買方必須符合申請宅基地的條件，并依照規定辦理宅基地審批手續。《石家莊城市房屋權屬登記管理條例》規定：集體土地上的房屋權屬轉移登記，只限于在集體組織成員之間進行。

（責任編輯：王現輝律師）

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