二手房轉讓按揭的步驟有哪些

第一步，確認買賣合同真實有效。

第二步，產權查詢。持房產證，到房地產交易中心查詢其是否具有上市資格，是真是偽，有沒有其他債權關系。

然后去物業(yè)現(xiàn)場，對業(yè)主進行家訪，確認其房屋的真實情況，業(yè)主的共有人是否同意出售，在房屋中租住的人是否愿意搬出。

然后在現(xiàn)場拍兩張照片，一張為樓體全景，一張為帶門牌號的房屋照片。

在小區(qū)物業(yè)公司了解物業(yè)欠費情況。

第三步，到公證處進行公證，公證內容為買賣雙方委托開太辦理相關手續(xù)。

第四步，由開太公司從民生銀行為買方申請貸款，買方應準備相應的文件。民生銀行在開太有駐點，可以現(xiàn)場和買方面簽貸款合同。

第五步，一般在兩天內貸款將獲得批準。這時候，開太將建立一個資金監(jiān)管賬號，要求買方將首付款打入該賬號，再將民生銀行的貸款打入該賬號。

第六步，在北京住房公積金管理中心擔保中心、民生銀行和開太三方共同認可的前提下，將資金監(jiān)管賬號里的資金為賣方完成提前還款手續(xù)，解除抵押登記，拿出房產證，并在房產交易中心為雙方辦理過戶手續(xù)，完成產權轉移。

第七步，把資金監(jiān)管賬號里的剩余房款結算給賣房人，同時為買房人做抵押登記。

二手房交易過程“七項注意”

注意事項一

避免中介公司的暗箱操作

其一，某些中介以個人買房名義現(xiàn)金收購業(yè)主房屋，利用收購的形式賺取不正當差價;另外，業(yè)主名義上雖已出售了房屋，獲得房款，但實際上如果中介公司在銷售中利用仍為業(yè)主名下的房產(尚未過戶)從事不法活動，業(yè)主仍然脫不了干系。

其二，當業(yè)主與中介公司簽訂獨家代理協(xié)議時，協(xié)議中可能存在“霸王條款”，主要是在代理協(xié)議中無代理銷售時間的限制及不能按時完成委托的賠付標準，但是如果業(yè)主不通過該中介售房，卻要承擔高金額的違約金。

其三，在交易過程中，大部分情況下，所有費用都須買方承擔，但不法中介不明確告知買方在交易過程中需要交納的費用，只告知買方全部買下標的房產需要的價款，實際上所謂的“全包價”比經(jīng)紀公司應該收取的服務費用及代收的稅費等相關費用高得多。

注意事項二

房屋本身狀況

用于交易的房屋是否為非法建筑或已被列入拆遷范圍;

房屋權屬是否存有爭議;

房屋是否為共有，出賣人未經(jīng)共有權人同意;

房屋是否已出租他人，出賣人未依規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購買權等權益的;

房屋是否已抵押，未經(jīng)抵押權人書面同意轉讓的;

是否被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權屬轉讓;

交易房屋是否存有質量瑕疵。

注意事項三

維修基金余額的結算與更名

買賣雙方通常都會在合同中約定維修基金的結算方式，但有時約定過于籠統(tǒng)，只寫“送”或者“不送”。事實上，房屋交接時還會遇到例外情況，即賣方尚未繳付維修基金或維修基金部分已經(jīng)使用。由于買賣合同中約定不明確，賣方可以認為維修基金是“送”的，未繳部分或不足部分當然由買方自行繳付;而買方也可以認為，賣方應當足額繳付后，再將維修基金移至買方名下。

因此，交易雙方在簽訂合同時，應當明確維修基金的結算數(shù)額。

注意事項四

水、電、物業(yè)管理費等費用

這類糾紛在房屋買賣中經(jīng)常出現(xiàn)，由于雙方疏忽，沒有在房屋交接時對日常生活費用進行結算，等買方入住后，收到上述賬單時，才發(fā)現(xiàn)賣方欠繳大量費用，再回頭找其結算時，房東早已音訊全無，只好自認晦氣，補繳欠款。雖然相對于房價來說數(shù)額不大，但買方心理上仍舊無法求得平衡。其實，這種情況完全可以避免，只要在交房當日結清上述款項即可。

注意事項五

房屋附屬設施、設備、裝修及附贈家電、家具的驗收

一般來講，買方在交房時都會對上述事項進行驗收，其中比較容易忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問題。附贈的家電、家具要根據(jù)合同約定進行驗收，建議在合同中明確所贈家具、家電的數(shù)量和品牌，亦或者采用圖像資料作為合同附件。

注意事項六

戶口問題

按照通常的交易習慣，賣方應當在過戶或交房前將戶口遷出。有時由于暫無能夠入住戶口的房屋或子女就學等原因，交易中賣方會要求推遲戶口遷出的時間。對于這類情況，雙方應書面約定戶口遷出的時間及違約責任。由于戶口一般無法強制遷出，因此買方對戶口延遲問題應當采取慎重的態(tài)度。

注意事項七

評估狀況

二手房交易的重要一環(huán)是須對交易房屋進行評估，在這個環(huán)節(jié)存在的風險就是房屋評估價偏高或偏低，偏離房屋的市場價值。高了賣不出去，低了將遭受損失。

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