商品房預(yù)售合同是一種特殊的買賣合同,其特殊性主要在于合同標(biāo)的是一種特殊的商品,因此法律對于此種商品的開發(fā)經(jīng)營活動的房地產(chǎn)商簽訂預(yù)售合同有著相對嚴(yán)格的條件要求,這些條件也就是商品房預(yù)售合同的生效要件,開發(fā)商不具有預(yù)售許可條件而與購房人簽訂商品房預(yù)售合同的,屬于違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的行為,原則上應(yīng)確定合同無效,主要過錯在開發(fā)商一方應(yīng)按合同法的規(guī)定對購房人承擔(dān)賠償責(zé)任。
在合同有效的前提下雙方在實(shí)際履行中發(fā)生不能按約完全履行產(chǎn)品的法律責(zé)任主要有以下幾種:
一.開發(fā)商未按約定時間交付房屋的法律責(zé)任。
未按約定時間交付房屋除具有法定免責(zé)事由和約定免責(zé)事由外開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。通常情況下,雙方在合同中約定:賣方不能按期交房的,比照中國人民銀行有關(guān)延期付款的規(guī)定,按每遲延交付一天,按預(yù)期交房部分房款總值計算向買方支付一定數(shù)額的違約金。超過一定期限未交付的買方可以解除合同,賣方應(yīng)雙倍返還定金,返還已支付的購房款并按銀行同期固定資產(chǎn)貸款利率償還購房款利息。對于合同中未約定逾期交房違約責(zé)任的其責(zé)任應(yīng)如何承擔(dān),實(shí)踐中往往按逾期期限及逾期理由來考慮違約責(zé)任,如逾期在合理期限以內(nèi),則違約方應(yīng)承擔(dān)違約金并繼續(xù)履行合同,如逾期時間較長,開發(fā)商怠于交房則購房一方有權(quán)要求解除合同和賠償損失。
二.房屋已實(shí)際交付但不能按約辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證明的法律責(zé)任。
辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證明是買方的權(quán)利、賣方的義務(wù),賣方不能如約辦理,一般應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任,即賠償買方由此造成的損失,實(shí)踐中往往對買方的損失不易確定,可按照逾期天數(shù)賠償一定數(shù)額的賠償金。如果因開發(fā)商的原因,無法辦出房地產(chǎn)權(quán)證,買方可要求退房,并賠償經(jīng)濟(jì)損失。
如不能辦理權(quán)屬證明是買方或房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)的原因造成的,則賣方不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
三.開發(fā)商交付的房屋不符合合同規(guī)定的法律責(zé)任
交付的房屋不符合,合同規(guī)定通常有面積數(shù)量不符合,質(zhì)量不符合房型不符合等,對于面積不符的合同有約定的,從約定,合同沒有約定的,按有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定:因勘察誤差,公用面積分?jǐn)傆嬎闶д`的,應(yīng)按原合同價不變,因開發(fā)商變更設(shè)計發(fā)生面積誤差的,雙方按實(shí)際面積協(xié)商價格。協(xié)商不成允許退房開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任,上述兩項(xiàng)原因之外,發(fā)生面積誤差的,原則上以有利于購房一方的原則處理即實(shí)際面積超過合同面積的,按合同價不變,實(shí)際面積不足合同面積的,不足部分應(yīng)當(dāng)退款。對于質(zhì)量不符合的,應(yīng)由賣方采取補(bǔ)救措施,對房屋進(jìn)行修理并賠償買方的經(jīng)濟(jì)損失,如果房屋存在缺陷,不符合安全標(biāo)準(zhǔn),在合理期限內(nèi)無法修復(fù)的應(yīng)當(dāng)允許買方解除合同,賠償損失。交房同時開發(fā)商應(yīng)交付住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書,按規(guī)定履行保修義務(wù)。
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