西安市物業管理條例

　　(1999年3月30日西安市第十二屆人民代表大會常務委員會第十一次會議通過　1999年5月27日陜西省第九屆人民代表大會常務委員會第九 次會議批準　根據2004年6月30日西安市第十三屆人民代表大會常務委員會第十五次會議通過　2004年8月3日陜西省第十屆人民代表大會常務委員會第 十二次會議批準的關于修改《西安市城市居住區物業管理條例》的決定第一次修正　根據2005年6月30日西安市第十三屆人民代表大會常務委員會第二十二次 會議通過　2005年7月30日陜西省第十屆人民代表大會常務委員會第二十次會議批準的關于修改《西安市城市居住區物業管理條例》的決定第二次修正)

第一章　總則

　　第一條　為了規范物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，根據國務院《物業管理條例》及有關法律、法規，結合本市實際，制定本條例。

　　第二條　本市行政區域內的物業管理活動，適用本條例。

　　第三條　本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

　　第四條　業主選擇物業管理企業堅持公開、公平、公正的原則。

　　鼓勵物業管理采用新技術、新方法，依靠科技進步提高管理和服務水平。

　　第五條　西安市房產行政管理部門是本市物業管理行政主管部門，負責本市物業管理活動的監督管理工作。

　　新城、碑林、蓮湖、雁塔、未央、灞橋等城六區以外的區、縣房產行政管理部門是本區、縣的物業管理行政主管部門，負責本轄區內物業管理活動的監督管理工作。

　　建設、規劃、市政、民政、園林、公安、價格、工商等行政管理部門，按照各自職責協同管理。

第二章　業主及業主大會

　　第六條　房屋的所有權人為業主。

　　業主在物業管理活動中的權利和義務按照國務院《物業管理條例》的有關規定執行。

　　第七條　業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，一個物業管理區域設立一個業主大會；但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會的職責。

　　業主在首次業主大會上的投票權，根據業主擁有物業的建筑面積、住宅套數等因素確定。住宅房屋為一套一票；非住宅房屋按建筑面積，100平方米以 下為一票，100平方米以上的每100平方米為一票(不足100平方米的四舍五入記票)。單個業主在首次業主大會會議上所持的投票權，最高不超過全部投票 權的30%。房屋產權共有的，由產權共有人推舉一名代表行使投票權。

　　第八條　具備下列條件之一的，應當成立業主大會：

　　(一)物業管理區域內，商品房屋出售并交付使用建筑面積達50%以上，或者首套商品房屋出售并交付使用兩年以上；

　　(二)公有住宅具備法定的物業管理條件和出售率達到50%以上。

　　第九條　業主籌備成立業主大會的，應當在物業管理行政主管部門指導下，由業主代表、建設單位、公有住宅出售單位組成業主大會籌備組，負責業主大會籌備工作。

　　業主大會籌備組組成人員名單確定后，以書面形式在物業管理區域內公告。公告時間不少于7日。

　　第十條　業主大會籌備組應當履行下列職責：

　　(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

　　(二)提出業主大會議事規則草案和業主公約草案；

　　(三)登記和確認業主身份，核定業主在首次業主大會會議上的投票權數；

　　(四)提出業主委員會委員產生辦法草案；

　　(五)首次業主大會的其他準備工作。

　　第十一條　業主大會籌備組應當自成立之日起30日內，在物業管理行政主管部門的指導下，組織業主召開首次業主大會會議。

　　業主大會籌備組應當在首次業主大會會議召開的15日前，將業主大會會議的相關內容在物業管理區域內公告。

　　第十二條　業主大會會議應當按照業主大會議事規則的規定定期召開。經1/5以上業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

　　第十三條　業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益，履行下列職責：

　　(一)選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；

　　(二)制定、修改業主公約和業主大會議事規則；

　　(三)選聘、解聘物業管理企業；

　　(四)聽取和審議業主委員會工作報告和財務報告；

　　(五)制定、修改物業管理區域內共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的制度；

　　(六)決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施；

　　(七)改變或者撤銷業主委員會不適當的決定；

　　(八)決定業主大會、業主委員會工作經費的承擔辦法；

　　(九)法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。

　　第十四條　業主委員會由業主大會從業主中選舉產生。業主委員會由委員五至九人組成，主任、副主任在業主委員會委員中推舉產生。業主委員會任期由業主大會決定。

　　業主委員會委員應當認真負責，辦事公道，遵紀守法，熱心公益事業，有一定的工作能力和工作時間。

　　業主大會應當將選舉產生的業主委員會的成員名單在該物業管理區域內的顯著位置予以公告。

　　第十五條　業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列資料向物業管理行政主管部門備案：

　　(一)業主大會成立的情況；

　　(二)業主大會議事規則；

　　(三)業主公約；

　　(四)業主委員會委員的基本情況。

　　第十六條　業主委員會是業主大會的執行機構，履行下列職責：

　　(一)召集業主大會會議，報告物業管理情況；

　　(二)代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同；

　　(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同；

　　(四)監督業主公約的實施；

　　(五)業主大會賦予的其他職責。

　　第十七條　業主委員會委員有下列情形之一的，經業主大會會議通過，其業主委員會委員資格終止：

　　(一)因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的；

　　(二)連續3次無故缺席業主委員會會議的；

　　(三)因疾病等原因喪失履行職責能力的；

　　(四)依法被追究刑事責任的；

　　(五)以書面形式向業主大會提出辭呈的；

　　(六)拒不履行業主義務的；

　　(七)因其他原因不宜繼續擔任業主委員會委員的。

　　業主委員會委員應當自委員資格終止之日起3日內，將其保管的財務憑證、檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交業主委員會。

　　第十八條　業主委員會會議每季度召開一次。經業主委員會主任提議或者1/3以上業主委員會組成人員提議，可以臨時召開會議。會議作出的決定必須經全體組成人員過半數通過。

第三章　物業管理服務

　　第十九條　物業管理企業應當具有獨立的法人資格和相應的資質證書。物業管理人員應當取得職業資格證書。

　　第二十條　一個物業管理區域由一個物業管理企業實施物業管理。

　　第二十一條　業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面的物業服務合同。

　　第二十二條　物業服務合同主要內容：

　　(一)物業管理事項；

　　(二)服務質量和費用；

　　(三)雙方的權利義務；

　　(四)專項維修資金的管理與使用；

　　(五)物業管理用房的使用；

　　(六)合同期限；

　　(七)違約責任。

　　第二十三條　物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　第二十四條　物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。區別不同物業的性質和特點，由業主和物業管理企業按照國家規定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。

　　物業管理企業應當在物業管理區域內的顯著位置公示服務內容、服務標準、收費項目、計費方式、收費標準等有關事項。

　　第二十五條　業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定；物業使用人未按約定交納物業服務費用的，業主負連帶交納責任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的房屋，物業服務費用由建設單位交納。

　　物業服務合同未約定或者未經業主、物業使用人同意，物業管理企業自行提供的服務，不得收取費用。

　　第二十六條　物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終使用人收取費用。物業管理企業接受委托有償代為收取有關費用的，代收服務費由委托單位支付，物業管理企業不得向業主收取手續費以及公共用水、用電等分攤部分以外的額外費用。

　　第二十七條　前期物業服務合同終止或者解除后15日內，物業管理企業應當向業主委員會移交物業管理用房及下列相關資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

　　(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

　　(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件；

　　(四)物業管理所必需的其他資料。

　　第二十八條　物業管理行政主管部門接到對物業管理服務方面的投訴后，應當調查處理，7日內答復投訴人；涉及其他行政主管部門的，應當會同相關的行政主管部門進行處理，并在15日內答復投訴人。

第四章　前期物業管理

　　第二十九條　在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位選聘物業管理企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。

　　第三十條　提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業實施前期物業管理。

　　住宅物業出售前，建設單位應當通過招投標的方式選聘物業管理企業。投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業管理行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。

　　第三十一條　建設單位應當在銷售物業之前，制定業主臨時公約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的業主臨時公約，不得侵害物業買受人的合法權益。

　　第三十二條　建設單位應當將前期物業服務合同和業主臨時公約向物業管理行政主管部門備案。并將其內容在銷售場所向物業買受人公示，予以說明。

　　物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守業主臨時公約予以書面承諾。

　　第三十三條　建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔房屋的保修責任。前期物業管理期間，不得使用共用部位、共用設施設備專項維修資金，不得轉讓物業的共用部位、共用設施設備的所有權和使用權。

　　第三十四條　物業管理企業承接物業時，應當對共用部位、共用設施設備進行查驗。在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業管理企業移交相關資料。

　　第三十五條　前期物業管理適用本條例有關物業管理服務內容、服務質量要求的規定。前期物業管理費用，由入住的業主、建設單位按前期物業服務合同的規定交納。

　　第三十六條　建設單位應當在物業管理區域內配套建設房屋總建筑面積3‰的物業管理用房(包括業主委員會辦公用房)。

　　物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意，物業管理企業不得改變物業管理用房的用途。

　　第三十七條　前期物業服務合同終止時，前期物業管理企業應當將相關資料移交給業主委員會。

　　第三十八條　前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與業主大會選聘的物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

第五章　物業的使用與維護

　　第三十九條　業主、物業使用人應當遵守業主公約和物業服務合同的約定，愛護物業管理區域內的共用部位、共用設施設備。

　　第四十條　物業管理區域內禁止下列行為：

　　(一)損壞房屋承重、抗震結構或者房屋外貌；

　　(二)私自占用、損壞共用部位、共用設施設備；

　　(三)違反物業管理區域規劃搭建建筑物、構筑物；

　　(四)侵占綠地、毀壞花草樹木；

　　(五)亂設攤點、亂停車輛；

　　(六)亂倒垃圾、堆放雜物；

　　(七)擅自在建筑物、構筑物上張貼、涂寫、刻畫；

　　(八)影響其他用戶采光、通風及其他生活便利；

　　(九)排放或者堆放有毒有害物質，堆放易燃易爆物品或者排放超過規定標準的噪音；

　　(十)從事危害公共利益的活動；

　　(十一)法律、法規禁止的其他行為。

　　第四十一條　物業的共用部位、共用設施設備維修養護時，相鄰的業主、物業使用人應予配合。因相鄰業主、物業使用人阻撓維修養護造成其他業主、物業使用人財產損失的，責任人應當負責賠償。

　　因維修養護造成相鄰業主、物業使用人的自用部位、自用設施設備損失或者其他財產損失的，責任人應當負責修復或者賠償。

　　第四十二條　房屋自用部位和自用設施設備的維修養護由業主負責；業主與物業使用人另有約定的，從其約定。業主或者物業使用人也可以委托物業管理企業進行維修養護，并承擔相應的費用。

　　第四十三條　業主或者物業使用人裝飾裝修住宅，應當遵守國家和省、市有關家庭居室裝飾裝修的規定，事先告知物業管理企業，并接受其指導。

　　第四十四條　業主、物業使用人應當按照房屋權屬證書載明的用途使用房屋，不得擅自改變其使用性質。擅自改變房屋使用性質的，物業管理企業應當予以制止，并及時向有關行政管理部門報告。

　　物業管理企業不得改變物業管理區域共用部位、共用設施設備的使用性質。

　　第四十五條　業主、物業管理企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。

　　因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業管理企業的同意；物業管理企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。

　　業主、物業管理企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。

　　第四十六條　供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。

　　前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。

　　第四十七條　利用物業共用部位、共用設施設備設置廣告和進行其他經營性活動的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

　　第四十八條　物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。

　　責任人不履行維修養護義務時，經業主大會同意，可以由物業管理企業維修養護，費用由責任人承擔。

第六章　專項維修資金的管理與使用

　　第四十九條　住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當交納物業共用部位、共用設施設備的專項維修資金。

　　專項維修資金及其孳息歸業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的中修、大修和更新、改造，不得挪作他用。

　　第五十條　物業共用部位、共用設施設備的專項維修資金，按下列規定交納和提取：

　　(一)建設單位出售商品房屋時，多層住宅的購房者按購房款百分之二的比例交納，高層住宅的購房者按購房款百分之三的比例交納，業主委員會成立時尚未出售的商品房屋，建設單位應當在業主委員會成立之日起15日內交納；

　　(二)公有住宅出售單位出售公有住宅時，購房者按購房款百分之二的比例交納；

　　(三)公有住宅出售單位出售公有住宅時，多層住宅按不低于售房款百分之二十的比例提取，高層住宅按不低于售房款百分之三十的比例提取。

　　專項維修資金不敷使用時，經業主大會研究決定，按業主占有的房屋建筑面積比例向業主續籌。

　　第五十一條　專項維修資金由物業所在地物業管理行政主管部門或者其委托的單位代收。

　　未成立業主委員會的，專項維修資金由物業所在地物業管理行政主管部門代管；業主委員會成立的，物業所在地物業管理行政主管部門應當自業主委員會成立之日起30日內，將其代管的專項維修資金及其孳息一并移交業主委員會。

　　物業管理行政主管部門、業主委員會應當與金融機構就專項維修資金的存儲、提取、結算簽訂書面合同。

　　第五十二條　專項維修資金應當在金融機構專戶存儲，按幢建賬，按戶核算。業主委員會應當每半年公布一次專項維修資金的收支情況。

　　第五十三條　專項維修資金按照下列規定使用：

　　(一)一幢住宅只有一個單元的，共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，從該幢住宅的專項維修資金中支出；

　　(二)一幢住宅有兩個以上單元的，共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，從各單元的專項維修資金中支出；

　　(三)物業管理區域內共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照各幢住宅的建筑面積比例從各幢住宅的專項維修資金中支出。

　　物業共用部位、共用設施設備屬于人為損壞的，費用應當由責任人承擔。

　　第五十四條　從專項維修資金帳戶支取費用時，應當提交經業主委員會全體成員審核簽章的支付憑證和有關費用清單。

　　第五十五條　業主轉讓物業的，專項維修資金中的剩余部分應當結轉受讓人。

　　因拆遷或者其他原因造成物業滅失的，剩余的專項維修資金應當退還業主。

　　第五十六條　市人民政府應當制定專項維修資金的統一管理使用辦法。專項維修資金的管理使用辦法應當包括使用計劃報批制度、財務預決算管理制度、審計監督制度以及業主查詢對帳制度。

第七章　法律責任

　　第五十七條　違反本條例規定，不移交有關資料的，由物業管理行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業管理企業予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。

　　第五十八條　違反本條例規定，有下列行為之一的，由物業管理行政主管部門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規定處以罰款；所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用：

　　(一)擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的；

　　(二)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的；

　　(三)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。

　　個人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。

　　第五十九條　建設單位違反本條例規定，有下列行為之一的，由物業管理行政主管部門給予警告，責令改正，可以并處3000元以上3萬元以下的罰款：

　　(一)未承擔前期物業管理責任的；

　　(二)拒不交納未出售或者尚未交給物業買受人的房屋的前期物業服務費用的；

　　(三)業主委員會成立之日起15日內拒不交納尚未出售的商品房屋專項維修資金的。

　　建設單位違反本條例規定，拒不制定或者不公示業主臨時公約的，由物業管理行政主管部門給予警告，責令改正，可以并處500元以上3000元以下的罰款。

　　第六十條　違反本條例規定，挪用專項維修資金的，由物業管理行政主管部門予以追回，移交業主委員會，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

　　第六十一條　前期物業服務合同終止后，不向業主委員會移交物業管理用房的，由物業管理行政主管部門責令改正，給予警告，沒收違法所得，可以并處2000元以上2萬元以下的罰款。

　　第六十二條　業主、物業使用人或者其他單位、個人違反本條例規定，損壞房屋承重、抗震結構、房屋外貌或者私自占用、損壞共用部位、共用設施設備的，由物業管理行政主管部門責令恢復原狀、賠償損失，可并處500元以上5000元以下的罰款。

　　第六十三條　違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴。

　　第六十四條　業主大會或者業主委員會作出的決定違反法律、法規規定的，該決定無效，由物業管理行政主管部門責令限期糾正，并通告全體業主。

　　第六十五條　違反本條例規定的行為，其他法律法規有規定的，從其規定。

　　第六十六條　對個人處3000元以上罰款、對單位處3萬元以上罰款的，當事人有要求舉行聽證的權利。

　　當事人對行政處罰不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

　　第六十七條　拒絕、阻礙物業管理行政主管部門工作人員執行公務的，由公安機關依法處罰；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

　　第六十八條　物業管理行政主管部門工作人員濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守的，由其所在單位或者行政監察部門給予行政處分；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

第八章　附則

　　第六十九條　本條例中有關專業用語的含義：

　　(一)自用部位：是指門戶以內的房間、廚房、衛生間、陽臺、天井、庭院以及室內墻面等部位；

　　(二)自用設備：是指門戶以內，業主自用的門窗、衛生潔具和通向總管的供水、排水、燃氣管道、電線以及水、電、氣戶表等設備；

　　(三)共用部位：房屋承重結構、房屋主體結構、公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、業主樓層間的供、排水總管、內天井、戶外墻壁、屋面、傳達室、治安監控室、消防監控室；

　　(四)共用設施設備：綠地、道路、化糞池、污水井、雨水井、垃圾中轉站、水泵、水箱、電梯、信報箱、消防設施、公共照明設施、監控設施、避雷設施、公用天線、露天停車場、非機動車庫、公用設施設備用房等。

　　第七十條　本條例自公布之日起施行。