杭州市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市房地產(chǎn)市場調(diào)控加快保障性住房建設(shè)的實(shí)施意見 　　杭政函[2010]232號 　　各區(qū)、縣(市)人民政府，市政府各部門、各直屬單位： 　　為認(rèn)真貫徹落實(shí)國家和省有關(guān)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策精神，進(jìn)一步加快我市保障性住房建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，結(jié)合我市實(shí)際，提出以下意見： 　　一、堅(jiān)決貫徹落實(shí)國家和省有關(guān)調(diào)控政策，抑制不合理住房需求 　　(一)統(tǒng)一思想認(rèn)識。各級各部門要統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識，堅(jiān)決貫徹落實(shí)國家和省關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的一系列政策，切實(shí)采取有力措施，強(qiáng)化工作責(zé)任，堅(jiān)決遏制地價、房價上漲勢頭，加快保障性住房建設(shè)，改善居民居住條件。 　　(二)落實(shí)差別化商業(yè)信貸政策。居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女，下同)向商業(yè)銀行貸款購買商品住房的，其首付款比例不得低于30%;貸款購買第二套住房的，其首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍;貸款購買第三套及以上住房的，停止發(fā)放住房貸款。 　　嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)規(guī)定，對非本市居民在本市購買商品住房申請貸款的，應(yīng)提供從申請之日起的前2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上的個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮(zhèn)社會保險)繳納證明。凡不能提供證明的，商業(yè)銀行暫停發(fā)放住房貸款。 　　各商業(yè)銀行要認(rèn)真執(zhí)行國家有關(guān)部門關(guān)于第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，并加強(qiáng)對消費(fèi)性貸款的管理，禁止將消費(fèi)性貸款用于購買住房。 　　(三)落實(shí)差別化住房公積金信貸政策。市民連續(xù)繳存住房公積金一年以上的，方可申請住房公積金貸款。對家庭購買首套自住房的，住房公積金貸款予以優(yōu)先保障;對購買非改善型第二套住房的家庭暫停發(fā)放住房公積金貸款;對購買第三套及以上住房的家庭停止發(fā)放住房公積金貸款。 　　住房公積金貸款首付比例按國家規(guī)定執(zhí)行。對貸款購買經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房的家庭，首付款比例不低于20%;對貸款購買首套商品住房的家庭，首付款比例不低于30%;對貸款購買改善型第二套住房的家庭，首付款比例不低于50%。 　　(四)落實(shí)差別化稅收政策。將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅;將購買超過5年(含)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋價款后的差額征收營業(yè)稅;將購買超過5年(含)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。 　　對購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅。對購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。購買的普通住房不符合上述規(guī)定的，不得享受上述優(yōu)惠政策。 　　對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。 　　根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》(國稅發(fā)〔2010〕53號)要求，稅務(wù)部門要進(jìn)一步做好土地增值稅的征收管理工作，市區(qū)除保障性住房外，普通住房的土地增值稅預(yù)征率為2%，非普通住房(包括排屋、別墅)、商業(yè)用房、其他用房的土地增值稅預(yù)征率為3%，住房開發(fā)項(xiàng)目銷售均價高于項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)脮r新建商品住房平均價格1倍以上的土地增值稅預(yù)征率為5%。同時，對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，稅務(wù)部門要加強(qiáng)稅務(wù)稽查，嚴(yán)格土地增值稅清算管理。 　　(五)暫時限定居民家庭購房套數(shù)。自本實(shí)施意見發(fā)布之日起，暫定本市及外省市居民家庭只能在本市新購買1套商品住房(含二手存量住房)。嚴(yán)格執(zhí)行國家關(guān)于境外機(jī)構(gòu)和個人購房管理相關(guān)規(guī)定。對違反規(guī)定購房的，不予辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)。 　　停止執(zhí)行購房補(bǔ)貼政策，恢復(fù)征收房地產(chǎn)登記等相關(guān)費(fèi)用。 　　二、進(jìn)一步加強(qiáng)保障性住房建設(shè)和管理，完善住房保障體系 　　(六)進(jìn)一步加大保障性住房建設(shè)力度。堅(jiān)持“租、售、改”三位一體的方針和“租售并舉”的方向，切實(shí)加大保障性住房建設(shè)力度，進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化結(jié)構(gòu)。編制保障性住房“十二五”規(guī)劃、2010-2012年住房保障規(guī)劃和2010-2012年住房建設(shè)規(guī)劃，并及時向社會公布。 　　市區(qū)2010年開工建設(shè)保障性住房(含拆遷安置房)540萬平方米，完成市區(qū)危舊房改善掃尾項(xiàng)目，通過收購、采購二手存量住房以及普通商品住房，增加保障性住房房源。 　　(七)進(jìn)一步加大保障性住房供地和配套建設(shè)力度。優(yōu)先安排保障性住房建設(shè)用地，擴(kuò)大保障性住房建設(shè)用地供應(yīng)量和供應(yīng)比例，并按年度分解用地供應(yīng)計(jì)劃，確保落實(shí)到具體地塊。保證大型居住區(qū)公建配套建設(shè)與住宅同步設(shè)計(jì)、同步建設(shè)、同步交付使用，切實(shí)增強(qiáng)保障性住房的宜居性。　　　　進(jìn)一步提高保障性住房品質(zhì)，實(shí)施保障性住房建設(shè)代建制，選擇實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好的品牌企業(yè)承擔(dān)經(jīng)濟(jì)適用住房、拆遷安置房、人才專項(xiàng)用房等保障性住房的建設(shè)。 　　(八)擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房保障覆蓋面。放寬經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房準(zhǔn)入條件，加大困難家庭住房保障力度。市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對象的準(zhǔn)入條件逐步擴(kuò)大至人均可支配收入低于上年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入80%以下的住房困難家庭，廉租住房供應(yīng)對象的準(zhǔn)入條件逐步擴(kuò)大至低保標(biāo)準(zhǔn)2.5倍(含)以下住房困難家庭，以提前兩年實(shí)現(xiàn)省政府確定的住房保障工作目標(biāo)。 　　(九)進(jìn)一步加大對保障性住房建設(shè)資金的支持力度。確保保障性住房建設(shè)資金來源，認(rèn)真做好利用住房公積金支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)工作。市、區(qū)財(cái)政要對廉租住房、公共租賃住房等保障性住房項(xiàng)目建設(shè)給予資金支持。金融機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)對保障性住房項(xiàng)目的信貸支持和金融服務(wù)。 　　(十)加快發(fā)展公共租賃住房。根據(jù)國家和省有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，研究制訂公共租賃住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃，出臺公共租賃住房建設(shè)管理辦法，明確公共租賃住房建設(shè)管理的目標(biāo)任務(wù)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、管理模式和準(zhǔn)入退出機(jī)制等。認(rèn)真落實(shí)支持公共租賃住房建設(shè)的稅收優(yōu)惠政策。 　　三、進(jìn)一步加強(qiáng)普通住房供地及建設(shè)管理，增加住房有效供給 　　(十一)加快住房建設(shè)項(xiàng)目行政審批進(jìn)度。國土資源、規(guī)劃、建設(shè)、房管等部門要共同建立保障性住房、公共租賃住房、中小套型普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目行政審批“綠色”通道。各部門要及時溝通辦理結(jié)果，主動進(jìn)行銜接，提高辦事效率，加快住房項(xiàng)目供地、建設(shè)和上市進(jìn)度，增加住房的有效供應(yīng)。 　　(十二)嚴(yán)格規(guī)范土地出讓收入分期繳納行為。土地出讓后，必須在10個工作日內(nèi)簽訂土地出讓合同，合同簽訂后1個月內(nèi)，受讓企業(yè)必須繳納土地價款50%的首付款，余款按合同約定及時繳納，付款時間不得超過1年。 　　(十三)加大土地市場監(jiān)管力度。各部門要加大土地批后監(jiān)管和施工現(xiàn)場監(jiān)管力度，督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓合同和規(guī)劃、施工許可等規(guī)定，在保證工程質(zhì)量的前提下，促進(jìn)商品住房開工、建設(shè)，形成市場持續(xù)有效供應(yīng)。要認(rèn)真落實(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目開竣工申報(bào)制度，對不執(zhí)行開竣工申報(bào)制度的企業(yè)進(jìn)行曝光，并規(guī)定其至少在1年內(nèi)不得參加新的土地出讓交易活動。未按時繳納土地出讓價款的單位，在付清合同應(yīng)付價款前不得參與新的土地出讓交易活動。未按照合同約定時間開工的單位申請參與新的土地出讓交易活動的，在出具已受讓地塊限期開工的書面承諾后，其競買保證金按出讓起價的50%繳納，并按合同規(guī)定收繳違約金。依法加大閑置土地清理處置力度，收回的閑置土地符合城市規(guī)劃的，應(yīng)優(yōu)先安排用于保障性住房和普通商品住房建設(shè)。 　　四、進(jìn)一步加強(qiáng)市場監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展 　　(十四)加強(qiáng)商品房預(yù)售許可管理。全面規(guī)范商品房預(yù)售條件，嚴(yán)格加強(qiáng)商品房預(yù)售管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照商品房預(yù)售方案銷售商品房。申請商品住房預(yù)售許可時應(yīng)當(dāng)申報(bào)每套房屋價格，實(shí)行一房一價，銷售時應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照申報(bào)價格實(shí)行明碼標(biāo)價并一次性公開銷售，提高銷售價格的，需經(jīng)物價管理部門備案并公示。 　　(十五)加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管。嚴(yán)格執(zhí)行省有關(guān)商品房預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定，將商品房預(yù)售資金納入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)管，確保預(yù)售資金用于商品房項(xiàng)目工程建設(shè)，降低購房者資金風(fēng)險和金融風(fēng)險，保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益。 　　(十六)加強(qiáng)房地產(chǎn)銷售代理和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)監(jiān)管。商品房實(shí)行代理銷售的，應(yīng)當(dāng)委托在房產(chǎn)主管部門備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將經(jīng)紀(jì)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在顯著位置進(jìn)行公示;額外提供的延伸服務(wù)項(xiàng)目，需事先向當(dāng)事人說明，并在委托合同中明確約定，不得分解收費(fèi)項(xiàng)目和強(qiáng)制收取代書費(fèi)、銀行按揭服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員不得炒賣房號，不得在代理過程中賺取差價，不得慫恿客戶簽訂“陰陽合同”，不得發(fā)布虛假信息和未經(jīng)核實(shí)的信息。 　　(十七)加強(qiáng)聯(lián)合執(zhí)法。建設(shè)、發(fā)改、房產(chǎn)、國土資源、規(guī)劃、稅務(wù)、工商、物價、國有資產(chǎn)和金融管理等部門要各司其職、分工協(xié)作，加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目的監(jiān)督管理，建立房地產(chǎn)信用管理制度和聯(lián)動監(jiān)管工作機(jī)制，采取聯(lián)合執(zhí)法、綜合檢查等方式，加大對違規(guī)囤地、閑置土地、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開竣工時間、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為的查處力度，對消費(fèi)者投訴集中的項(xiàng)目，要進(jìn)行重點(diǎn)檢查。對有上述違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以采取暫停網(wǎng)上銷售、記入信用檔案、降低直至取消資質(zhì)以及暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購置土地等措施，各商業(yè)銀行停止對其新開發(fā)項(xiàng)目發(fā)放貸款和貸款展期。 　　(十八)引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化，促進(jìn)普通商品住房銷售。鼓勵和引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加大對普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目特別是中小套型、中低價位住房建設(shè)項(xiàng)目的信貸支持力度，為有實(shí)力、有信譽(yù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并、重組及參與保障性住房建設(shè)提供融資和相關(guān)金融服務(wù)。 　　(十九)提高政府服務(wù)水平。市各有關(guān)部門及各城區(qū)政府要創(chuàng)造良好的房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境，加強(qiáng)與房地產(chǎn)企業(yè)的溝通聯(lián)系，幫助企業(yè)解決經(jīng)營活動中遇到的困難;要加強(qiáng)服務(wù)，提高效率，減少審批環(huán)節(jié)，縮短審批時限。同時，要認(rèn)真貫徹《杭州市人民政府關(guān)于暫停征收152項(xiàng)行政事業(yè)性收費(fèi)的通知》(杭政函〔2008〕184號)、《杭州市人民政府辦公廳關(guān)于貫徹落實(shí)國家、省涉及部分行政事業(yè)性收費(fèi)政策有關(guān)事項(xiàng)的通知》(杭政辦函〔2008〕432號)、《杭州市人民政府關(guān)于取消暫停征收部分行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目和降低部分收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》(杭政函〔2009〕168號)精神，確保涉及房地產(chǎn)的取消、暫停征收項(xiàng)目和降低征收標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目落實(shí)到位。 　　(二十)進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)測分析。市實(shí)施“居者有其屋”工程領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)不定期召集成員單位及相關(guān)部門，分析當(dāng)前房地產(chǎn)形勢，及時準(zhǔn)確地發(fā)布房地產(chǎn)市場動態(tài)信息，穩(wěn)定市場預(yù)期。各有關(guān)部門要積極做好政策解讀工作，加強(qiáng)對法律法規(guī)以及購房投資風(fēng)險等知識的宣傳。同時，制訂房地產(chǎn)市場突發(fā)事件應(yīng)急處置預(yù)案，建立完善突發(fā)事件處理機(jī)制，積極應(yīng)對房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中出現(xiàn)的突發(fā)公共事件。 　　(二十一)加快信息系統(tǒng)建設(shè)。加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，落實(shí)各項(xiàng)保障，加快全市個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，在2010年年底前完成市區(qū)數(shù)據(jù)資源整合工作，滿足宏觀調(diào)控政策的實(shí)現(xiàn)需要;在2011年6月底前完成所有區(qū)、縣(市)數(shù)據(jù)資源整合工作;在兩年內(nèi)完成房產(chǎn)紙質(zhì)檔案數(shù)字化工作，個人住房信息系統(tǒng)統(tǒng)一升級到基于SOA架構(gòu)的杭州市個人住房信息系統(tǒng)。 　　(二十二)進(jìn)一步加強(qiáng)輿論引導(dǎo)。引導(dǎo)媒體全面、客觀地報(bào)道房地產(chǎn)市場形勢，大力宣傳房地產(chǎn)市場調(diào)控政策和我市保障性住房建設(shè)成果，加強(qiáng)對消費(fèi)者理性購房的引導(dǎo)，樹立合理的住房消費(fèi)觀念，形成有利于房地產(chǎn)市場持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展的輿論氛圍。 　　前發(fā)文件與本意見不一致的，以本意見為準(zhǔn)。 　　如上級有新政策出臺，按新政策執(zhí)行。 　　二O一O年十月十一日