金政發〔2008〕53號 城市建設　管理　辦法　通知 　 婺城區、金東區人民政府，市政府各部門： 現將《金華市區物業管理辦法》印發給你們，請遵照執行。 金華市人民政府 二○○八年六月二十一日 金華市區物業管理辦法 第一章 總 則 第一條 為了規范物業管理行為，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據國務院《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》等法規規章規定，結合市區實際，制定本辦法。 第二條 本市區行政區域內的物業管理、使用及其監督管理，適用本辦法。 第三條 本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主與物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及其配套設施、設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。 第四條 新建住宅區應當實行物業管理，在開發建設中應綜合考慮物業管理和社區建設的需要。 市區原有的未封閉管理的住宅小區，由各區人民政府組織整治，逐步創造條件，實行物業管理。也可以由社區行使物業管理權，實施業主委員會和社區合二為一的管理模式。 第五條 市建設行政主管部門負責市區物業管理行業的監管工作，組織物業管理行業重大問題的調研及制定相關配套政策。 婺城區、金東區建設行政主管部門具體負責各自行政區域物業管理的監督管理工作。 公安、行政執法、工商、環保、物價、規劃、民政等部門應當按照各自職責，協助做好本行政區域內物業管理的監督管理工作，協同實施本辦法。 公安部門負責指導業主大會、業主委員會和物業服務企業落實各項治安管理措施，督促物業服務企業做好治安消防工作；指導物業服務企業劃分停車位及行車路線，明確停放要求；對物業管理區域內堆放易燃易爆物品、嚴重阻塞交通、阻礙消防通道、強行停放有毒（害）等危險品車和油罐車（化學品車）的行為，依據《消防法》及易燃易爆物品存放等相關法律規定進行管理；根據《道路交通安全法》的規定依法處置物業管理區域內的交通事故；定期對物業管理區域內消防設施和消防工作進行檢查和指導，依法處理物業管理區域內破壞消防設施的行為。 城市管理行政執法部門負責物業管理區域內違反市政公用、園林綠化、市容市貌、違章搭建，建筑施工、娛樂、“三產”噪聲及飲食服務業油煙、廢氣超標等違法行為的查處。 工商部門負責查處物業管理區域內非法廣告行為和無照經營、擅自變更經營（辦公）場所等行為。 環保部門負責物業管理區域內因工業企業引發的噪聲、廢氣超標等違法行為的查處。 物價部門負責制定物業服務收費辦法和標準，查處物業服務企業違規收費行為。 街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責協調物業管理與社區建設之間的關系，協助物業主管部門對物業管理進行指導和監督。街道辦事處（鄉鎮人民政府）和社區（村）居民委員會應當配合物業管理部門或者受其委托調解業主、非業主使用人與物業服務企業在物業管理活動中發生的矛盾和爭議。 第二章 業主自治管理 第六條 業主通過業主大會和業主委員會對物業實施自治管理。 第七條 一個物業管理區域成立一個業主大會。 物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會代表和維護全體業主有關物業管理的合法權益，履行規定的職責。業主人數較多的，可推選業主代表，組成業主大會。業主代表應由業主大會籌備組織推薦候選人，經民主選舉產生。物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意，可以不成立業主大會，由全體業主共同履行業主大會、業主委員會職責。 第八條 物業管理區域由物業所在地的區級建設行政主管部門會同街道辦事處（鄉鎮人民政府）根據物業的共用設施設備配置、建筑規模、社區建設等因素劃分。物業管理區域的劃分，應當征求居民委員會的意見。 新建住宅區，包括分期建設或者兩個以上單位開發建設的住宅區，擁有共同的配套設施設備的，應當劃分為一個物業管理區域。 舊城區規劃范圍內新開發建設的住宅，與周邊原有住宅區房屋相毗連的，經相關業主同意，可以歸并為一個物業管理區域。 物業管理區域的劃分情況，報市建設行政主管部門備案。 第九條 凡具備召開首次業主大會條件的物業管理區域，建設單位應當及時組織成立業主大會籌備組，籌備召開首次業主大會。區建設行政主管部門應當會同街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區（村）居民委員會指導業主大會籌備組開展相關工作。 業主大會籌備組由業主推薦的代表和建設單位、社區（村）居民委員會的代表組成。其中社區（村）居民委員會、建設單位代表各1名、業主代表3-5名?；I備組的組長可由居民委員會代表擔任?；I備組的業主代表由業主推薦或居民委員會推薦公示后產生。 第十條 業主大會籌備組應負責做好下列工作： （一）確定首次業主大會或業主代表大會召開的時間、地點、形式和內容； （二）參照政府主管部門制訂的示范文本，擬定《業主大會議事規則》（草案）和《管理規約》（草案）； （三）確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數； （四）確定由業主代表參加業主大會的，協商確定業主代表人數，組織推薦業主代表候選人，審查業主代表候選人資格，組織民主選舉業主代表； （五）確定業主委員會委員候選人產生辦法、名單； （六）做好召開首次業主大會會議的其他準備工作； （七）主持召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。 前款（一）、（二）、（三）、（四）、（五）項的內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。 第十一條 首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。 第十二條 首次業主大會除了行使條例中規定的職權外，還應審議通過以下事項： （一）業主大會議事規則和管理規約； （二）業主委員會日常工作權限； （三）業主委員會選舉辦法； （四）物業服務企業的選聘辦法； （五）物業的有關公共管理規定； （六）選舉產生業主委員會。 第十三條 業主委員會人數根據物業管理區域規模大小確定，一般由5-15人（單數）組成。 首次業主大會選舉產生的業主委員會，自選舉產生之日起30日內，向物業所在轄區建設行政主管部門備案，并告知物業所在地社區（村）居民委員會。 業主委員會成員應是熱心公益事業、責任心強、具有一定群眾基礎、具備一定組織協調能力和議事能力、積極維護業主利益、模范遵守業主大會議事規則及業主公約和帶頭履行業主義務的產權人。 第十四條 業主委員會履行以下職責： （一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況； （二）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同； （三）及時了解業主、非業主使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同； （四）監督業主公約的實施； （五）督促業主按時交納物業服務費； （六）業主大會賦予的其他職責。 第十五條 業主委員會委員每屆任期一般為3年至5年。具體任期由業主大會約定，可連選連任。業主委員會任期屆滿2個月前，應當召開業主大會會議對業主代表、業主委員會進行換屆改選。業主委員會任期屆滿仍未換屆改選的，區建設行政主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區（村）居民委員會應當指導、督促其進行換屆改選。 業主委員會負責換屆選舉的具體籌備工作，物業服務企業應當配合做好業主委員會換屆選舉的日常事務性工作。 業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會的，原業主委員會應當自任期屆滿之日10日內將其保管的有關財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交給新一屆業主委員會。 第十六條 業主大會的議題應提前告知業主或業主代表，業主大會決定的事項應當以書面的形式及時在本物業區域內公告。 住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。 第十七條 物業所在轄區的區建設行政主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區（村）居民委員會負責指導業主委員會開展日常工作，符合條件的居民委員會負責人可在住宅區業主委員會內兼職。 第十八條 業主委員會委員有下列情況之一的，由主任提議或經物業管理部門、居民委員會建議，并經業主委員會會議通過，其委員資格終止，并在物業管理區域內予以公告： （一）不再是本物業管理區域業主的； （二）因違法犯罪等原因不能履行委員義務的； （三）拒不履行業主義務的； （四）無正當理由連續3次以上缺席業主委員會會議的； （五）因疾病或其他原因喪失履行職責能力的； （六）以書面形式向業主大會提出辭呈的； （七）在所聘請的物業服務企業工作或領取報酬的； （八）其他原因不宜擔任業主委員會委員的。 業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起7日內將所保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交給業主委員會。 第十九條 業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔；經費的籌集、管理、使用具體由業主大會議事規則規定。業主大會和業主委員會工作經費使用情況應當定期以書面形式在物業管理區域內公告，接受業主的質詢。 第二十條 經20%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。 業主委員會不按規定召開業主大會臨時會議的，區建設行政主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區（村）居民委員應當指導業主召開。 第二十一條 下列事項由業主共同決定： （一）制定和修改業主大會議事規則； （二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約； （三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員； （四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人； （五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金； （六）改建、重建建筑物及其附屬設施； （七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。 決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。 第二十二條 物業管理區域內，應建立由物業主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區（村）居民委員會、公安派出所、業主委員會或業主代表、物業服務企業等參加的聯席會議制度。聯席會議由街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責召集和主持，主要協調解決物業管理中的糾紛和疑難問題以及社區精神文明、構建和諧社會的基礎性工作。 有下列情況之一的，應當召開聯席會議： （一）業主委員會任期屆滿但不主持換屆選舉工作的； （二）業主提議召開業主大會臨時會議，但業主委員會不依法召集的； （三）業主對業主委員會不信任，要求進行換屆選舉的； （四）業主委員會的行為損害了廣大業主利益的； （五）發生其他影響物業管理區域穩定的情況； （六）社區開展精神文化，構建和諧社會等活動。 第三章 前期物業管理 第二十三條 建設單位應當在取得住宅物業商品房預售許可證前選聘前期物業服務企業，對物業進行前期管理。倡導房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標方式選聘物業服務企業。 住宅物業的建設單位應當通過招投標方式選聘物業服務企業。但是，投標人少于3個或者物業管理區域的建筑面積少于2萬平方米的，經所在地區級建設行政主管部門同意，建設單位可以采取協議方式選聘物業服務企業。房地產開發企業在申辦商品房預售證前應提交與選聘的物業服務企業簽訂的前期物業服務合同。 第二十四條 建設單位在銷售物業前應當制定臨時管理規約，作為商品房買賣合同的附件。 臨時管理規約應當對物業共有部位、共有設施設備的使用、維護、管理，物業管理區域環境衛生和秩序的管理，房屋外觀的維護，業主的其他義務以及違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定，但不得侵害物業買受人的合法權益。 建設單位在銷售物業時應當將臨時管理規約向物業買受人予以明示，并有義務作出說明。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。 第二十五條 前期物業服務合同約定期限尚未屆滿，但業主大會已按規定選聘物業服務企業的，前期物業服務合同自業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之日起終止。 前期物業服務合同到期后，符合業主大會成立條件而未能成立業主大會、選聘物業服務企業的，其物業管理委托權可暫由物業所在社區居民委員會行使，由居民委員會在征求所在小區樓道代表及業主代表意見后，公開選聘物業服務企業。由建設單位選聘的物業服務企業，在前期物業管理中撤管的，建設單位必須負責該物業的物業服務工作。 第二十六條 物業未經竣工驗收或者竣工驗收不合格的，不得交付使用。 在辦理物業交接手續時，建設單位應當按有關規定向物業服務企業移交相關資料。 物業服務企業接管物業時，應當對物業的共有部位、共有設施設備及相關場地進行查驗，作相應記錄，發現與竣工驗收資料不相符合或者有質量問題的，應當向物業管理部門或者其他有關行政管理部門報告。 第二十七條 建設單位應當按照物業建設工程規劃許可證載明的地上總建筑面積7‰的比例配置物業管理用房，但物業管理區域內的物業均為非住宅的， 物業管理用房的配置比例為物業建設工程規劃許可證載明的地上總建筑面積的3‰。 物業管理用房應當與新建物業同步設計、同步施工、同步交付，其面積、位置應當在批準的建設工程規劃設計方案中載明。 因依法調整規劃，物業竣工驗收后的實測地上建筑面積超過建設工程規劃許可證載明的地上建筑面積的，建設單位應當對超過部分按照本條第一款規定的比例補充配置物業管理用房；確實無法補充配置的，應當按照該物業管理區域內的物業平均銷售價格支付不足部分的相應價款，列入專項維修資金或者按照業主大會的決定用于物業管理的其他需要。 物業管理用房依法屬于全體業主共同所有，未經業主大會同意，不得改變其用途。物業管理用房移交時，由物業服務企業負責按規劃審定的物業管理用房面積、位置移交、驗收。由業主委員會或物業所在社區居民委員會代表業主監督建設單位向物業服務企業的移交工作。物業竣工驗收時，開發建設單位應將規劃審定的物業管理用房的建筑平面圖報市、區建設行政主管部門，未按規定配置物業管理用房的，建設行政主管部門不得予以建設工程竣工備案。 2006年10月1日以后取得建設工程規劃許可證的項目，按《浙江省物業管理條例》規定要求提供物業管理用房。 第二十八條 物業服務企業在前期物業管理期間利用物業管理用房、公共場地、共用部分進行出租和經營的，獲取的收益可以用于彌補物業服務企業物業管理收費的不足或者物業管理的其它方面，但應當在前期物業招標書和管理方案以及前期物業服務合同中載明。前期物業服務結束仍有剩余的部分用于補充物業專項維修資金。 第四章 物業管理服務 第二十九條 物業服務企業應在取得企業法人營業執照之日起30日內，持有關文件到市建設行政主管部門申請資質。 區建設行政主管部門按照有關規定對申報材料進行初審，由市建設行政主管部門核定資質等級。物業服務企業領取資質證書后，方可從事與資質相應的物業管理服務活動。 物業服務企業承接業務時應向物業所在轄區區級建設行政主管部門備案。已領取資質等級證書的外地物業服務企業，來本市區從事物業管理活動的，應當將資質證書等相關材料報市建設行政主管部門備案。 第三十條 物業服務企業在從事物業管理過程中應當保持物業管理區域內房屋及共用設施設備完好、環境整潔優美、公共秩序良好，保障物業使用方便、安全，并按照下列要求實施： （一）按照國家規定的技術標準和行業規范以及物業服務合同，實施物業管理； （二）在業主使用房屋前，將物業的共用部位、共用設施設備使用、維護的方法、要求、注意事項以及有關規定告知業主； （三）經常對物業管理區域進行全面的巡視、檢查，定期對物業的共用部位、共用設施設備進行養護； （四）發現物業的共用部位、共用設施設備損壞時，立即采取保護措施，并按照物業服務合同的約定進行維修； （五）接到物業損壞報修時，限時進行維修和處理； （六）做好物業維修、更新及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業檔案資料和有關財務賬冊； （七）定期公布物業公用部位、共用設施設備以及相關場地經營所得的收支情況。 （八）建立公開征詢業主意見制度，定期聽取業主委員會、業主、非業主使用人的意見和建議，改進和完善管理服務； （九）發現違反本辦法或管理規約行為的，應當依據有關規定予以勸阻，制止無效的，應及時向業主委員會、社區居委會、建設行政主管部門或有關行政主管部門報告； （十）按照物業服務合同約定的要求，做好業主委員會、業主、非業主使用人委托的其他管理服務事項； （十一）在居民委員會的指導和監督下配合做好社區管理、社區服務的相關工作。 第三十一條 物業服務收費按照政府價格主管部門規定分別實行政府指導價和市場調節價。 物業服務收費按照政府價格主管部門的規定實行明碼標價制度。業主向物業服務企業交納物業服務費后，除國家另有規定外，任何部門或單位不得向業主重復收取性質和內容相同的費用。 第三十二條 業主在物業出讓、出租時，應當告知物業服務企業。物業產權交易時買賣雙方當事人應當對物業服務費結算有明確的約定。 已竣工但尚未出售或者尚未交付給物業買受人的物業，其物業服務費由建設單位全額交納。 第三十三條 物業服務合同終止后10日內，物業服務企業應當將物業資料和物業管理用房等交還給業主委員會。未成立業主委員會的，物業服務企業應當把物業資料及物業管理用房暫時交物業所在社區居民委員會代管，待新選聘物業服務企業后，交給所選聘的物業服務企業使用。 第五章 物業的使用和維護 第三十四條 業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。 物業管理區域內共有設施設備的建筑施工、移交接收、更新改造及其管理按照《浙江省物業管理區域相關共有設施設備管理辦法》規定執行。 第三十五條 業主、非業主使用人應當按照房地產權證書載明的用途或者規劃行政主管部門批準的設計用途使用物業，不得改變物業的使用性質。確需改變的，應征得利害關系人的同意，報經規劃、國土資源部門批準，有關部門依法辦理相關手續。 第三十六條 業主或者非業主使用人裝飾裝修房屋的，應事先告知物業服務企業。 物業服務企業應當將裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主或者非業主使用人。 業主或者非業主使用人裝飾裝修房屋，應當遵守國家、省和市有關裝飾裝修的管理規定及臨時管理規約、管理規約。 第三十七條 物業維修、更新時，相鄰業主、非業主使用人應當予以配合。相鄰業主、非業主使用人拒絕配合而造成其他業主、非業主使用人物業損壞及財產損失的，應承擔修復或賠償責任。因物業維修、裝修造成相鄰業主、非業主使用人的自用部位、自用設施設備損壞或者其他財產損失，責任人應當負責修復、賠償。 第三十八條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家和省市的有關規定交納專項維修資金。專項維修資金交納、使用、管理和退還的辦法按照有關規定執行。 第三十九條 建設單位按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。建設單位可以委托物業服務企業維修，也可以自行組織維修。 建設單位在物業竣工驗收前，應當一次性向物業主管部門交納物業建筑安裝總造價2%的保修金，存入指定銀行，作為物業維修費用保證。保修金交納、使用、管理和退還的辦法按照有關規定執行。 第六章 法律責任 第四十條 業主、非業主使用人違反臨時管理規約、管理規約，損害其他業主、非業主使用人合法權益的，業主委員會、物業服務企業應當予以勸阻、制止；相關業主、非業主使用人可以依法提起訴訟。 第四十一條 物業服務企業未履行物業服務合同約定義務，導致業主人身、財產受到損害的，依法承擔民事責任。 業主未按物業服務合同約定交納物業服務費的，業主委員會應當督促該業主交納，物業服務企業可以依法申請仲裁或者提起訴訟。 第四十二條 物業管理部門或者其他有關行政管理部門的工作人員有下列行為之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任： （一）挪用專項維修資金或者保修金的； （二）對投訴、舉報不及時處理或者發現違法行為不依法予以查處的； （三）不按規定出具業主大會、業主委員會備案證明和印章刻制證明的； （四）利用職務之便，收受建設單位或者其他人的財物等不正當利益的； （五）其他玩忽職守、濫用職權、以權謀私的行為。 第七章 附 則 第四十三條 本辦法中有關名詞和專業用語的含義，同《浙江省物業管理條例》規定。 第四十四條 業主決定不選聘物業服務企業實行自我管理的，依照國務院《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》和本辦法相關規定執行。 第四十五條 市屬各縣（市）可根據實際情況參照本辦法執行。 第四十六條 本辦法自下發之日起施行，《金華市區住宅區物業管理暫行辦法》（金政〔2002〕96號）同時廢止。