海府[2007]20號 市政府直屬各有關單位： 　　《海口市市政及公共服務設施建設項目拆遷補償安置辦法》已經市政府2006年第64次常務會議審議通過，現予印發，請認真執行。 二○○七年三月十五日 海口市市政及公共服務設施建設項目 拆遷補償安置辦法 第一章　總　則 第一條　為保護拆遷當事人的合法權益，依法做好市政及公共服務設施建設項目的拆遷補償安置工作，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市規劃法》、《城市房屋拆遷管理條例》和《海口市地價管理辦法》等法律、法規及規章的有關規定，結合本市實際,制定本辦法。 第二條　凡在本市實施本級政府投資建設的市政及公共服務設施建設項目，涉及房屋拆遷補償安置的，適用本辦法。 第三條　本辦法所稱市政及公共服務設施建設項目，是指城市道路、綠地、河道、橋涵、隧道、排水、防洪、防災、垃圾處理等市政基礎設施及其附屬設施項目以及公共安全、文化體育、環境衛生、教育與醫療、社會福利與保障、行政管理與社區服務等非盈利性公共服務設施項目。 第四條　市建設行政主管部門是本市房屋拆遷行政主管部門，負責組織實施本辦法。市房屋拆遷行政主管部門可以委托依法設立的管理房屋拆遷事務的組織(以下稱市房屋拆遷管理部門)，負責市政及公共服務設施建設項目拆遷的日常監督管理工作。 市土地、規劃、房產、城管執法等部門應當在各自職責范圍內，分別負責市政及公共服務設施建設項目拆遷的有關工作。 第五條　市政及公共服務設施建設項目的建設單位依法取得房屋拆遷許可證后，應當依照本辦法，對被拆遷人給予補償安置。 第六條　拆遷范圍確定后，市房屋拆遷管理部門應當書面告知相關職能部門和項目所在區人民政府。相關職能部門和項目所在區人民政府應當根據各自的職責，協助做好房屋拆遷工作。 市土地行政主管部門應當暫停辦理土地出讓、轉讓和改變土地使用性質等手續，在30日內進行土地權屬確認，如拆遷戶數達200戶以上的項目，可延長15日。 市規劃行政主管部門應當暫停辦理新建、改建、擴建項目及改變房屋使用性質等手續。 市房產行政主管部門應當暫停辦理房屋交易、租賃和抵押等手續，協助實施房屋權屬調查，并在30日內確認已進行產權登記的被拆遷房屋的使用性質和產權面積。 項目所在區人民政府應當向被拆遷人做好宣傳工作，協助拆遷人進行拆遷調查、公示、補償安置等工作。 在拆遷公告期限內，市規劃、土地、城管執法等部門應當依照有關法律、法規對拆遷范圍內的違法建筑進行認定和處罰，并對本辦法規定不予以補償以及未按本辦法規定處理后予以補償的違法建筑，依法作出限期拆除的決定。當事人逾期不自行拆除的，由有關部門依照海口市人民代表大會常務委員會《關于整治違法建筑的決定》的規定，組織強制拆除。 第二章　拆遷管理 第七條　拆遷前期工作按照下列程序進行： （一）建設單位取得建設項目立項、選址批準文件后，向市房屋拆遷管理部門提出申請； （二）市房屋拆遷管理部門審查合格后，發布建設項目拆遷調查通告，公布有關拆遷調查事項； （三）建設單位對拆遷范圍內的土地、房屋及附屬物進行調查； （四）建設單位在實施拆遷的區域內張榜公布房屋調查登記結果； （五）建設單位委托估價機構對拆遷范圍內的土地、房屋及附屬物進行估價； （六）建設單位編制拆遷補償安置方案和補償安置資金預算，報市房屋拆遷管理部門和市投資主管部門審核批準后實施； （七）建設單位落實補償安置資金和安置房源，并辦理補償安置資金監管手續； （八）建設單位辦理土地、規劃等有關批準手續。 第八條　后期拆遷工作按照下列程序進行： （一）建設單位持建設項目批準文件、建設用地規劃許可證、國有土地使用權批準文件、拆遷計劃和拆遷方案、補償安置資金證明等文件向市房屋拆遷管理部門申請辦理房屋拆遷許可證； （二）市房屋拆遷管理部門對建設單位（以下稱拆遷人）的申請進行審查，符合條件的，由市房屋拆遷行政主管部門頒發房屋拆遷許可證，并依法發布拆遷公告，公布有關拆遷事項； （三）估價機構公示估價結果。拆遷當事人對被拆遷房屋的估價結果有異議的，應當按照建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》的規定進行處理； （四）拆遷人和被拆遷人簽訂拆遷補償安置協議； （五）拆遷人按照拆遷補償安置協議對被拆遷人進行補償安置； （六）拆遷行政裁決、強制拆遷。拆遷當事人經協商達不成協議的，可按照《城市房屋拆遷管理條例》的規定，申請行政裁決。被拆遷人或房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，由市人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由市房屋拆遷行政主管部門依法申請人民法院強制拆遷。 （七）拆除房屋； （八）拆遷人按協議付完補償款后，將被拆遷房屋的土地使用證及房屋產權證移交市房屋拆遷管理部門，由市房屋拆遷管理部門移送有關部門予以注銷。 第九條　被拆遷人應當配合拆遷調查工作，按照拆遷調查通告的要求，持有效證件到指定地點辦理登記手續，進行產權核定。 被拆遷人在規定的時間內不進行產權登記、不如實提供有關資料或者不協助估價機構實地查勘而造成估價失實或者其他后果的，應當承擔相應的責任。 被拆遷人不如實提供有關資料、拒絕調查和實地查勘的，由拆遷人按下列方式進行拆遷調查和估價: （一）應當向土地、房產及規劃等部門查閱土地及房屋的權屬登記檔案資料； （二）邀請拆遷當事人之外且與拆遷當事人無利害關系的第三人為見證人共同到場，按有關規定，對估價對象外部狀況進行現場查勘和拍照； （三）在查勘表上如實做好記錄和相應說明，經第三人核對后，簽字見證； （四）按法定程序進行估價。 第十條　承擔本市房屋拆遷評估的機構，應當具備相應資質。市房屋拆遷管理部門應當規范管理拆遷估價行為，定期向社會公示一批資質等級高、綜合實力強、社會信譽好的估價機構，供拆遷當事人選擇。 第十一條　項目拆除工程總經費在200萬元以上的，拆遷人應當通過招投標方式確定承擔拆除工程的企業。承擔拆除工程的企業應當具備相應的施工資質。 第十二條　市房屋拆遷管理部門應當制定本市房屋拆遷單位資格管理制度，并依法對拆遷人與房屋拆遷單位的拆遷行為進行指導、考核和監督。 第三章　拆遷補償與安置 第十三條　拆遷估價應當參照類似房地產的市場交易價格和市政府或者其授權部門定期公布的房地產市場價格，結合被拆遷房屋的房地產狀況進行。被拆遷房屋性質為住宅的，估價時成新率低于50%，按50%計算。 第十四條　被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額，由拆遷人和被拆遷人協商確定；協商不成的，可以將房屋室內自行裝修裝飾部分納入被拆遷房屋估價，統一通過委托估價確定。 第十五條　實行房屋產權調換的，拆遷人和被拆遷人可以按照下列方法結算房屋差價： （一）安置房面積小于或等于被拆遷房屋面積的，按安置房與被拆遷房屋的房地產市場評估價的差價進行結算；（二）安置房面積大于被拆遷房屋面積10平方米以內的部分（含10平方米），按安置房的房地產市場評估價70%結算；安置房面積大于被拆遷房屋面積10平方米以上的部分，按安置房的房地產市場評估價結算。 第十六條　被拆遷房屋的性質和面積一般以房屋的權屬證書及權屬檔案為準。 房屋權屬證書與權屬檔案對房屋性質記載不一致的,以權屬檔案為準；因房屋權屬證書和權屬檔案對房屋性質記載不明確而存在爭議的，拆遷當事人應當向市規劃行政主管部門申請確認。市規劃行政主管部門應當自收到申請之日起15日內，予以認定。 房屋權屬證書及權屬檔案對房屋面積記載不明確或存在爭議的，可委托具有房產測繪資格的房產測繪單位測算；對測算結果存在異議的，可以向依法設立的房屋面積鑒定機構申請鑒定。 第十七條　拆遷范圍內，有土地使用證但產權手續不全的房屋及其附屬物，屬于2005年5月26日海口市人民代表大會常務委員會《關于整治違法建筑的決定》實施后建設的，對房屋及其附屬物不予補償。屬于2005年5月26日前建設的，經市規劃行政主管部門認定，嚴重影響城市規劃的，對房屋及其附屬物不予補償；不嚴重影響城市規劃的，按以下方式給予補償： （一）屬于1990年4月1日前建設的，依據有關規定予以處罰，并補辦相關手續后，按照評估價給予補償。被拆遷人在規定期限內簽訂補償安置協議的，可以免予處罰。 （二）屬于1990年4月1日后至2005年5月26日前建設的，依據有關規定予以處罰，并由拆遷人向市規劃行政主管部門按每平方米50元標準代繳市政設施配套費，補辦相關手續后，按照評估價給予補償。代繳的費用從被拆遷人補償總額中扣除。被拆遷人在規定期限內簽訂補償安置協議的，可以免予處罰。 第十八條　拆遷范圍內，被拆遷人使用的土地使用權屬于國有出讓地的，按評估價給予補償。 第十九條　拆遷范圍內，被拆遷人使用的土地使用權屬于無償或劃撥方式取得的，按照下列方式給予補償： （一）居民祖居住宅用地，以土地使用證記載或市土地行政主管部門確認后的面積為準，按出讓方式取得的城鎮單一住宅用地使用權評估價給予補償。 （二）單位人員居住用房占地部分，按出讓方式取得的城鎮單一住宅用地使用權評估價給予補償；單位人員居住用房占地以外部分的土地補償，由拆遷人按劃撥土地使用權評估價給予補償。 （三）因歷史原因，城鎮居民使用或購買農村集體土地建設住宅，持有國有土地使用證的，由拆遷人按劃撥土地使用權評估價給予補償。 第二十條　拆遷范圍內，被拆遷人使用的土地使用權屬于集體土地的，按下列方式給予補償： （一）已辦理土地證的本集體經濟組織內部成員宅基地，每戶用地面積不超過175平方米的，參照出讓方式取得的城鎮單一住宅用地使用權評估價給予補償；每戶用地面積超過175平方米的部分，由拆遷人參照劃撥土地使用權評估價給予補償。 （二）因歷史原因，沒有辦理土地證但持有村、鎮（辦事處）證明的本集體經濟組織內部成員宅基地，經市土地行政主管部門認定，不符合本市土地利用總體規劃的，不予補償。 （三）因歷史原因，沒有辦理土地證但持有村、鎮（辦事處）證明的本集體經濟組織內部成員宅基地，經市土地行政主管部門認定，符合本市土地利用總體規劃且地上建筑物經市規劃行政主管部門審核，不嚴重影響城市規劃的，依照《海口市土地違法行為處罰規定》的規定予以處罰，并由拆遷人向市土地行政主管部門代繳辦證費用后，對每戶用地面積不超過175平方米的，參照出讓方式取得的城鎮單一住宅用地使用權評估價給予補償；每戶用地面積超過175平方米的部分，參照劃撥土地使用權評估價給予補償。拆遷人代繳的費用從被拆遷人補償總額中扣除。被拆遷人在規定期限內簽訂補償安置協議的，可以免予處罰。 （四）集體留用地或其他集體公用項目建設用地，由拆遷人參照劃撥土地使用權評估價給予補償。 （五）因歷史原因，城鎮居民使用或購買農村集體土地建設住宅，持有集體土地使用證的，由拆遷人參照劃撥土地使用權評估價給予補償。 （六）本條第（一）、（二）、（三）、（四）、（五）款以外的其他集體土地，按照該區位現行最高征地價給予補償。 第二十一條　被拆遷人在拆遷前未經有關部門批準，自行將臨街的居住用房改變為經營性用房，并符合相關條件的，按下列方式給予補償： （一）1990年4月1日《中華人民共和國城市規劃法》施行前已改變為經營性用房，持有合法建筑的有效證件、合法有效的工商執照并正在營業中以及被拆遷前連續5年以上（含5年）依法納稅的，拆遷人可按照居住用房的評估價增加100%給予補償。改變房屋用途的時間以相關年度營業執照為準。 （二）1990年4月1日《中華人民共和國城市規劃法》施行后改變為經營性用房，持有合法建筑的有效證件、合法有效的工商執照并正在營業中以及被拆遷前連續5年以上依法納稅的，拆遷人可按居住用房的評估價增加50%給予補償。 （三）1990年4月1日《中華人民共和國城市規劃法》施行后改變為經營性用房，持有合法建筑的有效證件、合法有效的工商執照并正在營業中以及被拆遷前連續2年以上5年以下依法納稅的，拆遷人可按照居住用房的評估價增加30%給予補償。 （四）被拆遷房屋有土地使用證但其他產權手續不全的，按本辦法第十七條規定處理后，對持有合法有效的工商執照并正在營業中以及被拆遷前連續2年以上依法納稅的，拆遷人可按照居住用房的評估價增加15%給予補償。 第二十二條　拆遷下列建筑物、構筑物及其他附屬物一律不予補償： （一）本辦法第十七條規定不予補償以及未按本辦法第十七條規定處理的違法建筑； （二）違反土地管理法律法規占用土地未辦理用地手續以及未按本辦法第二十條規定處理的； （三）拆遷公告發布后，新建、擴建和改建的房屋； （四）超過批準期限的臨時建筑。 第二十三條　房屋拆遷有關補助費按下列標準執行： （一）搬遷補助費：按被拆遷房屋建筑面積每平方米10元計算，不足500元補足至500元。 實行貨幣補償和一次性安置的，拆遷人應當給予被拆遷人或房屋承租人一次性搬遷補助；實行產權調換的，拆遷人應當在被拆遷人或房屋承租人搬出被拆遷房屋和周轉房時，分別給予搬遷補助。 （二）臨時安置補助費：按被拆遷房屋建筑面積計算，每月每平方米10元，不足500元/月補足至500元/月。 實行貨幣補償的，按照3個月支付一次性臨時安置補助費；實行產權調換的，按照拆遷補償安置協議約定的過渡期限支付。 （三）電話、水表、電表、管道燃氣、太陽能熱水器、空調、寬帶端口及有線電視的遷移費用，按現行有關規定給予補助。 第二十四條　房屋拆遷獎勵按下列標準執行： （一）按時簽訂協議獎勵：被拆遷人在拆遷期限內簽訂拆遷補償安置協議并完成搬遷的，拆遷人可按被拆遷房屋的建筑面積每平方米30元給予一次性獎勵。 （二）提前搬家獎勵：被拆遷人自拆遷公告首日起60日內，簽訂拆遷補償安置協議并完成搬遷的，拆遷人除按本條第（一）項給予按時簽訂協議獎勵外，可按下列標準給予一次性獎勵： 1. 40日內完成搬遷的，按被拆遷房屋建筑面積每平方米50元計算獎勵； 2. 第41日至第50日內完成搬遷的，按被拆遷房屋建筑面積每平方米40元計算獎勵； 3. 第51日至第60日內完成搬遷的，按被拆遷房屋建筑面積每平方米30元計算獎勵。 （三）選擇貨幣補償獎勵：被拆遷人選擇貨幣補償方式的，拆遷人可以按被拆遷房屋的建筑面積每平方米50元給予一次性獎勵。 第二十五條　拆遷非住宅房屋，實行產權調換，造成停產停業的，拆遷人應當給予被拆遷人適當補償。營業鋪面按該鋪面評估價的1%/月給予補償，生產用房按該用房評估價的0.8%/月給予補償，其他非住宅用房按該用房評估價的0.6%/月給予補償。 第二十六條　被拆遷人重新購置房屋時，其價款中相當于拆遷補償安置協議確定的補償金額的部分免交契稅。 被拆遷人辦理免交契稅手續，須同時提交下列文件： （一） 拆遷補償安置協議； （二） 購房合同； （三） 身份證件； （四） 市房屋拆遷管理部門出具的證明； （五） 有關部門要求提供的其他資料。 第二十七條　屬于海口市特困居民援助中心依據有關規定認定為住房困難援助對象的被拆遷人，選擇貨幣補償方式且補償總額低于5萬元的，按5萬元/戶標準給予補償；選擇產權調換方式的，拆遷人置換不低于海口市人均居住面積15平方米的安置房，不作差價結算，超過部分按成本價結算。 第二十八條　被拆遷人不配合拆遷，在規定期限內拒絕簽訂拆遷補償安置協議、搬遷的，不享受本辦法規定的拆遷獎勵。 第四章　附　則 第二十九條　本辦法第十七條所稱房屋及其附屬物評估價以及第二十一條所稱居住用房評估價，均不含所占用及分攤的土地使用權評估價。 第三十條　本辦法具體應用的問題由市建設行政主管部門負責解釋。 第三十一條　本辦法自發布之日起施行。