上海市居住房屋租賃管理辦法

　　(2011年7月7日上海市人民政府令第68號公布,根據2014年3月24日上海市人民政府令第15號公布的《上海市人民政府關于修改〈上海市居住房屋租賃管理辦法〉的決定》修正并重新發布)

　　第一條(目的和依據)

　　為了加強本市居住房屋租賃管理，規范居住房屋租賃行為，保護居住房屋租賃當事人的合法權益，促進居住房屋租賃市場的健康發展，根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《上海市房屋租賃條例》和其他有關法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條(適用范圍)

　　本辦法適用于本市行政區域內的居住房屋租賃及其相關監督管理活動。

　　第三條(定義)

　　本辦法所稱的居住房屋租賃，是指出租人將居住房屋交付承租人居住使用，并由承租人按照雙方協商確定的租金標準支付租金的行為。

　　第四條(原則)

　　居住房屋租賃應當遵循平等、自愿、合法和誠實信用的原則。

　　本市鼓勵和支持居住房屋租賃當事人建立長期、穩定的房屋租賃關系。

　　第五條(管理部門)

　　市房屋行政管理部門是本市居住房屋租賃的行政主管部門。區、縣房屋行政管理部門負責本轄區內居住房屋租賃的具體監督管理工作，業務上受市房屋行政管理部門領導。

　　公安部門負責居住房屋租賃的治安管理、消防管理和居住房屋租賃當事人的居住登記。

　　工商行政、衛生、質量技監、食品藥品監督、文廣影視等行政管理部門負責查處利用租賃居住房屋進行無證無照經營的行為。

　　本市稅務、民政、人口計生、建設、規劃等行政管理部門按照各自職責，協同實施本辦法。

　　第六條(屬地管理)

　　區、縣人民政府應當將居住房屋租賃管理納入社區綜合管理的范圍。鄉、鎮人民政府或者街道辦事處應當負責協調和處理轄區內居住房屋租賃事務和糾紛，承擔居住房屋租賃合同(以下簡稱租賃合同)登記備案工作。

　　居民委員會或者村民委員會應當協助做好居住房屋租賃管理工作，督促居住房屋租賃當事人遵守國家和本市有關居住房屋租賃管理的規定。

　　第七條(租賃當事人)

　　居住房屋的出租人應當是依法取得房地產權證或者其他合法權屬證明的房屋所有權人，以及法律、法規規定的其他權利人。

　　居住房屋的承租人可以是境內外的自然人、法人或者其他組織，但法律、法規另有規定的，從其規定。

　　出租人不得向不能提供身份證件的自然人、不能提供營業執照或者其他批準文件的法人和其他組織出租居住房屋。

　　第八條(禁止出租房屋的情形)

　　出租的居住房屋及其附屬設施應當符合消防、治安、防災、衛生等方面的標準和要求，并具備供水、供電等必要的生活條件。

　　有下列情形之一的居住房屋，不得出租：

　　(一)屬于違法建筑的;

　　(二)被鑒定為危險房屋的;

　　(三)違反規定，改變房屋使用性質的;

　　(四)法律、法規、規章規定不得出租的其他情形。

　　第九條(最小出租單位)

　　出租居住房屋，應當以一間原始設計為居住空間的房間為最小出租單位，不得分隔搭建后出租，不得按照床位出租。

　　原始設計為廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室等其他空間的，不得出租供人員居住。

　　第十條(最低人均承租面積和居住人數限制)

　　出租居住房屋，每個房間的居住人數不得超過2人(有法定贍養、撫養、扶養義務關系的除外)，且居住使用人的人均居住面積不得低于5平方米。

　　前款所稱居住面積，是指原始設計為居住空間的房間的使用面積。

　　第十一條(集中出租管理)

　　集中出租房屋供他人居住，出租房間達到10間以上或者出租房屋居住使用人達到15人以上的，出租人應當建立管理制度，明確管理人員，落實安全管理職責，建立信息登記簿或者登記系統，并將相關登記信息報送公安部門備案。

　　居住物業管理區域內的居住房屋，不得出租用作單位的集體宿舍。

　　第十二條(租賃合同)

　　居住房屋租賃，租賃當事人應當依法訂立書面租賃合同。租賃合同包括下列主要內容：

　　(一)租賃當事人(包括居住使用人)的姓名、住所、有效身份證件的種類及號碼;

　　(二)房屋坐落、面積、結構、附屬設施和設備狀況;

　　(三)租賃用途;

　　(四)房屋交付日期;

　　(五)租賃期限和續租;

　　(六)租金標準、支付方式和期限;

　　(七)物業服務費及水、電、煤、通訊等公用事業費的承擔;

　　(八)房屋使用要求和維修責任;

　　(九)房屋返還時的狀態;

　　(十)違約責任和爭議解決方式;

　　(十一)租賃當事人約定的其他內容。

　　市房屋行政管理部門和市工商行政管理部門應當制定租賃合同示范文本，并在政府網站上公開。

　　第十三條(登記備案)

　　租賃合同訂立后30日內，租賃當事人應當到租賃房屋所在地社區事務受理服務中心辦理租賃合同登記備案，但通過房地產經紀機構訂立租賃合同的，由房地產經紀機構代為辦理租賃合同登記備案。

　　租賃合同登記備案內容發生變化、續租或者租賃關系終止的，租賃當事人應當在30日內，到原登記備案部門辦理租賃合同登記備案的變更、延續或者注銷手續。

　　第十四條(租賃信息系統)

　　市房屋行政管理部門應當推進建設租賃合同登記備案信息系統，實行網上登記備案，并納入房地產市場信息系統。

　　第十五條(租金)

　　居住房屋租賃的租金標準，由租賃當事人在租賃合同中約定。承租人應當根據租賃合同約定，按時支付租金。

　　居住房屋租賃期限為1年或者1年以下的，租賃當事人應當在租賃合同中一次性約定租金標準;租賃期限為1年以上的，每年只能調整一次租金標準。但租賃合同中對租金標準調整另有約定的，從其約定。

　　租賃合同期間，出租人不得單方面提高租金標準。

　　出租人根據承租人的要求裝修房屋或者增設附屬設施、設備的，雙方可以協商調整租金標準。

　　第十六條(租賃保證金)

　　出租人可以按照租賃合同約定的數額，向承租人收取租賃保證金;未約定數額的，租賃保證金不得超過2個月的租金。

　　第十七條(轉租)

　　承租人可以按照租賃合同的約定轉租房屋;未約定的，承租人轉租房屋應當事先征得出租人的書面同意。

　　居住房屋轉租應當符合本辦法第八條、第九條、第十條的規定。

　　轉租人違反本條第一款、第二款規定的，出租人可以解除租賃合同，收回房屋并要求賠償損失。

　　居住房屋轉租的，應當按照本辦法第十二條、第十三條的規定訂立租賃合同，并辦理登記備案。

　　居住房屋轉租后，承租人不再居住使用的，可以與出租人協商解除租賃合同，由出租人與次承租人直接訂立租賃合同。

　　第十八條(續租)

　　居住房屋在租賃期間屆滿后繼續出租的，承租人在同等條件下享有優先承租權。

　　租賃合同對續租已經作出約定的，從其約定。未約定的，出租人不再繼續出租的，應當在租賃期間屆滿前1個月通知承租人;未提前1個月通知的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期。

　　出租人提出解除前款規定的不定期租賃合同的，應當至少提前1個月書面通知承租人。

　　第十九條(買賣不破租賃)

　　房屋租賃期間，因買賣、交換、贈與、繼承等發生房屋所有權轉移的，新的房屋所有權人應當繼續履行原租賃合同，不得以房屋所有權已轉移為由要求終止租賃合同。

　　第二十條(優先購買權)

　　房屋租賃期間，出租人出售房屋的，應當根據租賃合同約定的期限事先通知承租人;未約定的，應當至少提前3個月通知承租人，承租人在同等條件下享有優先購買權。承租人在收到通知后15日內未明確表示購買的，視作放棄優先購買權。

　　出租人出售房屋的，應當就出售房屋需要實地看房的時間等內容與承租人進行協商，并不得妨礙承租人對房屋的正常使用。

　　第二十一條(繼續租賃)

　　承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同繼續租賃該房屋。

　　第二十二條(合同解除)

　　居住房屋租賃期間，任何一方當事人不得擅自解除租賃合同，但租賃合同約定的解除條件成就、租賃當事人協商一致或者存在法律規定合同解除情形的除外。

　　承租人未按照居住房屋使用性質使用房屋的，出租人可以解除合同。

　　第二十三條(出租人的義務)

　　居住房屋的出租人應當與公安派出所簽訂《治安責任保證書》。

　　居住房屋的出租人應當履行下列義務：

　　(一)查驗承租人及居住使用人的身份證件，并按照公安部門的要求，登記承租人的姓名、身份證件的種類和號碼;

　　(二)督促、配合居住使用人按照國家和本市的有關規定，及時辦理居住登記;

　　(三)向業主委員會或者物業服務企業提供承租人的聯系方式，告知并督促承租人及居住使用人遵守小區業主管理規約;

　　(四)發現承租人及居住使用人利用承租的居住房屋從事無證無照經營的，及時報告工商行政等有關部門;

　　(五)負責出租房屋及其提供的設施、設備的安全，告知安全使用事項，并定期進行安全檢查和維護，及時發現和排除安全隱患;

　　(六)配合有關部門開展對承租人及居住使用人違法違規行為的調查、制止及處罰等工作。

　　第二十四條(承租人的義務)

　　居住房屋的承租人應當履行以下義務：

　　(一)如實向出租人告知居住使用人的姓名、身份證件的種類和號碼，并按照規定辦理居住登記;增加居住使用人的，還應當征得出租人的同意，并不得違反本辦法第十條第一款的規定;

　　(二)遵守業主管理規約，不得損害相鄰業主的合法權益;

　　(三)不得利用承租的居住房屋從事經營活動;

　　(四)合理、安全使用房屋及設施、設備，不得擅自改變房屋使用性質、結構或者實施其他違法搭建行為。

　　第二十五條(對房地產經紀人的要求)

　　房地產經紀機構和房地產經紀人員應當遵守國家和本市有關居住房屋租賃管理的規定，向租賃當事人宣傳房屋租賃、實有人口服務和管理等政策，并引導租賃當事人使用租賃合同示范文本。

　　房地產經紀機構和房地產經紀人員不得居間、代理不符合本辦法規定的居住房屋租賃業務，不得對租賃當事人隱瞞真實的房屋租金等信息以賺取差價。

　　房地產經紀機構或者房地產經紀人員承租其居間、代理的居住房屋的，不得收取傭金。

　　第二十六條(代理經租)

　　本市鼓勵專業代理經租機構接受房屋所有權人或者法律、法規規定的其他權利人的委托，以自己的名義按照委托合同的約定，出租居住房屋，獲取收益。具體管理規定由市房屋行政管理部門會同相關部門另行制定。

　　第二十七條(業主自我管理)

　　業主委員會經業主大會同意后，可以根據本居住物業管理區域內的房屋租賃情況，制定相應的管理措施納入管理規約，并可以委托物業服務企業具體實施。

　　居住房屋租賃當事人違反業主管理規約、損害他人合法權益的，業主委員會有權要求當事人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

　　第二十八條(對物業服務企業的要求)

　　物業服務企業應當按照鄉、鎮人民政府或者街道辦事處的要求，將居住物業管理區域內的房屋租賃情況，報送房屋所在地社區事務受理服務中心。

　　物業服務企業發現租賃當事人、房地產經紀機構或者房地產經紀人員有違法違規行為的，應當及時予以勸阻、制止，并報告業主委員會或者有關部門。

　　第二十九條(糾紛解決)

　　出租人、承租人、相鄰業主在房屋租賃活動中發生糾紛的，應當協商解決;協商不成的，可以向人民調解委員會申請調解，也可以依法向仲裁機構申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。符合規定條件的，可以依法向法律援助機構申請法律援助。

　　第三十條(已有處罰規定的處理)

　　違反本辦法規定的行為，法律、法規已有處罰規定的，依照有關規定處理。

　　第三十一條(對違反治安、消防及居住登記等規定的處理)

　　違反本辦法第八條第一款規定，出租房屋不符合治安、消防等標準和要求的，由公安部門責令改正，并可處以1000元以上3萬元以下罰款。

　　違反本辦法第十一條第一款規定，出租人未落實相應安全管理責任的，由公安部門責令改正，并可處以1萬元以上3萬元以下罰款;造成嚴重后果的，處以3萬元以上10萬元以下罰款。

　　租賃當事人、居住使用人違反其他治安管理、居住登記管理等規定的，由公安部門按照有關規定處理。

　　第三十二條(對違反最小出租單位、居住人數限制和最低承租面積的處理)

　　違反本辦法第九條、第十條第一款規定，不符合最小出租單位、居住人數限制和最低人均承租面積規定的，由區、縣房屋行政管理部門責令責任人限期改正;逾期不改正的，可處以1萬元以上10萬元以下罰款。

　　第三十三條(對租賃當事人未按規定登記備案的處理)

　　違反本辦法第十三條規定，租賃當事人未在期限內辦理租賃合同登記備案手續的，由區、縣房屋行政管理部門責令限期改正;逾期不改正的，對個人處以1000元以下罰款，對單位處以1000元以上1萬元以下罰款。

　　第三十四條(對房地產經紀機構未按規定登記備案的處理)

　　違反本辦法第十三條第一款規定，房地產經紀機構未辦理登記備案的，由區、縣房屋行政管理部門責令限期改正;逾期不改正的，處以3000元以上3萬元以下罰款。

　　第三十五條(對房地產經紀人違反經紀管理規定的處理)

　　違反本辦法第二十五條第二款規定,房地產經紀機構和經紀人員居間、代理不符合本辦法規定的居住房屋租賃業務的，由區、縣房屋行政管理部門責令限期改正，并暫停房地產經紀機構的網上備案資格;逾期不改正的，對房地產經紀人員處以1000元以上1萬元以下罰款，對房地產經紀機構取消網上備案資格，并處以3萬元以上10萬元以下罰款。

　　第三十六條(參照適用)

　　公有居住房屋轉租及其監督管理，參照適用本辦法。

　　第三十七條(施行日期)

　　本辦法自2011年10月1日起施行。2004年8月30日上海市人民政府發布的《上海市居住房屋租賃管理實施辦法》同時廢止。