吉林省物業管理辦法

　　第一章　總則

　　第二章　業主、業主大會、業主委員會

　　第三章　前期物業管理

　　第四章　物業管理服務

　　第五章　物業服務收費

　　第六章　物業使用與維護

　　第七章　物業專項維修資金

　　第八章　投訴與法律責任

　　第九章　附則

第一章　總則

　　第一條　為了規范物業管理活動，維護業主、物業服務企業及其他管理人的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律、法規，結合本省實際，制定本辦法。

　　第二條　本省行政區域內物業管理適用本辦法。

　　本辦法所稱物業管理，是指業主共同組織自行管理或者通過選聘物業服務企業、其他管理人，由業主和物業服務企業、其他管理人按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域的環境衛生和秩序的活動。

　　第三條　物業的使用、服務及管理應當遵守法律、法規和規章的規定，不得損害公共利益和他人的合法權益，遵循公開公平、誠實信用、服務規范的原則。

　　第四條　鼓勵物業管理采用新技術、新方法，依靠科技進步提高物業管理和服務水平。

　　第五條　新建成的居住小區應當實行物業管理，原有的居住小區、非住宅房屋應當逐步實行物業管理。

　　第六條　縣級以上人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理，具體工作可以委托物業管理機構負責。

　　縣級以上人民政府與物業管理活動有關的其他部門，在各自的職責范圍內，依法做好與物業管理相關的工作。

　　第七條　鼓勵業主通過委托或者聘用物業職業代理機構或者代理人行使物權，維護自身權益。物業職業代理機構從業人員或者代理人應當具備法律、財務、工程、管理等相關專業知識，具有良好的職業道德和社會責任感。

　　第八條　鼓勵物業服務企業或者其他管理人參加行業協會。行業協會應當加強行業自律和行業培訓，建立行業服務、協調、激勵和懲戒機制，促進物業服務行業科學、規范、健康發展。

第二章　業主、業主大會、業主委員會

　　第九條　物業管理區域內的房屋所有權人為業主(含未辦理房屋權屬證書的合法買受人)。

　　在物業管理區域內，一人擁有多處房屋所有權或者多人擁有一處房屋所有權的，視為一個業主。

　　第十條　物業管理區域內已出售或者交付使用的房屋建筑面積占物業管理區域內房屋總建筑面積百分之五十以上，或者交付使用一年以上且入住業主人數超過三十人的，應當成立業主大會，業主大會由物業管理區域內的全體業主組成。

　　符合前款規定條件的，由街道辦事處或者鄉、鎮人民政府及時組織成立業主大會、業主委員會。

　　物業管理區域內，業主人數少于三十人的，或者業主一致不同意成立業主大會，可以不成立業主大會，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

　　第十一條　首次業主大會召開前，街道辦事處或者鄉、鎮人民政府及社區居民委員會應當指導業主，成立業主大會籌備組(以下稱籌備組)，負責首次業主大會的籌備工作。

　　籌備組成員由業主代表，街道辦事處或者鄉、鎮人民政府代表和社區居民委員會代表組成。籌備組組長由街道辦事處或者鄉、鎮人民政府代表擔任。

　　籌備組成員名單確定后，應當以書面形式在物業管理區域內的顯著位置公告。

　　第十二條　籌備組負責以下工作：

　　(一)確定首次業主大會召開的時間、地點、形式(書面或者集體會議)和內容；

　　(二)確認業主身份、專有部分面積及在首次業主大會上的投票權；

　　(三) 擬定業主委員會候選人推薦辦法并組織推薦候選人；

　　(四) 擬定《業主大會議事規則(草案)》和《管理規約(草案)》；

　　(五)其他準備工作。

　　籌備組應當將本條前款所列事項，在首次業主大會召開的三十日前在物業管理區域內的顯著位置公告。

　　第十三條　業主對業主身份、人數或者專有部分面積等問題向籌備組提出異議的，籌備組應當予以復核并將復核結果告知異議人。

　　第十四條　業主大會、業主委員會的決定，在物業管理區域內對全體業主和物業使用人具有約束力。

　　第十五條　業主可以書面委托代理人參加業主大會或者代表業主主張權利。

　　第十六條　業主委員會成員由業主大會在業主中選舉產生，成員人數為奇數，連選可以連任，因故離任的，由業主大會選舉補充。

　　第十七條　在新一屆業主委員會選舉產生后三日內，原業主委員會向新業主委員會移交相關資料。

　　第十八條　業主大會可以根據實際情況確定業主委員會的工作經費和業主委員會成員的津貼。

　　第十九條　業主大會、業主委員會應當接受縣(市、區)人民政府房地產行政主管部門，街道辦事處或者鄉、鎮人民政府和社區居民委員會的指導和監督。

　　業主委員會認為物業服務企業或者其他管理人在物業管理活動中，損害業主合法權益的，可以代表業主依法維護權益。

　　第二十條　業主大會、業主委員會做出的決定，應當符合法律、法規和規章的規定，并進行公告。

　　業主大會、業主委員會不得作出與本物業管理區域物業管理無關的決定，或者從事其他與物業管理無關的活動。

　　第二十一條　業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內將物業管理區域名稱和業主委員會成員名單向縣(市、區)人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處或者鄉、鎮人民政府備案。

　　第二十二條　業主委員會備案的事項發生變更的，應當自變更之日起十日內辦理變更備案。

　　第二十三條　物業服務企業或者其他管理人的成員在其管理的區域內居住的，不能作為該物業管理區域業主委員會成員。

　　第二十四條　管理規約經業主大會通過后，由業主委員會在物業管理區域內的顯著位置公告。

　　第二十五條　業主委員會成員有下列情況之一的，終止其資格：

　　(一)喪失履行職責能力的；

　　(二)無故連續缺席業主委員會會議三次以上的；

　　(三)提出辭職的；

　　(四)不再是本物業管理區域業主的；

　　(五)違章搭建的；

　　(六)無正當理由拒付物業服務費的；

　　(七)不按規定或者《管理規約》交存物業專項維修資金的；

　　(八)業主大會決定需要終止業主委員會成員資格的其他情形。

　　決定終止業主委員會成員資格的程序由業主大會議事規則規定。

　　第二十六條　業主委員會有下列情況之一的，由街道辦事處或者鄉、鎮人民政府組織召開業主大會，可以重新選舉業主委員會：

　　(一)集體以書面形式提出辭職的；

　　(二)委員人數不足半數的；

　　(三)長期不履行職責的。

　　第二十七條　業主委員會召開會議，應當由業主委員會主任召集和主持，業主委員會主任因故不能履行職責的，由業主委員會副主任召集和主持；業主委 員會主任或者副主任無正當理由不召集和主持業主委員會會議的，由所在地街道辦事處或者鄉、鎮人民政府指定一名業主委員會成員召集和主持。

　　業主委員會成員不得委托他人出席業主委員會會議。

　　業主委員會會議應當有超過半數委員出席，并可邀請物業所在地社區居民委員會派員列席。

第三章　前期物業管理

　　第二十八條　建設單位選聘前期物業服務企業或者其他管理人實施前期物業管理的，應當與其簽訂前期物業服務合同，并在申請房屋預、銷售許可證時，向縣(市、區)人民政府房地產行政主管部門提交。

　　第二十九條　建設單位在銷售物業之前，應當制定業主臨時管理規約，并向物業買受人明示。

　　成立業主大會并制定管理規約時，業主臨時管理規約同時失效。

　　第三十條　建設單位在建設工程竣工時，應將國家規定的相關資料報縣(市、區)房地產行政主管部門備案。

　　第三十一條　物業服務企業或者其他管理人承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。

　　物業共用部位、共用設施設備查驗接收的具體辦法，由省建設行政主管部門制定。

　　第三十二條　在居住小區詳細規劃中，應當明確物業管理用房的具體位置、面積。物業管理用房的面積按物業管理區域建筑總面積的千分之四配置，不足一百平方米的按一百平方米配置。

　　建設單位應當按照居住小區詳細規劃確定的位置和面積建設物業管理用房。

　　物業管理用房應當是可以獨立使用的房屋(不含地下室)。物業管理用房產權為全體業主共同所有，未經業主大會同意，物業服務企業或者其他管理人不得改變其用途。

　　物業服務企業或者其他管理人使用物業管理用房的，應當向所有人交納使用費，其交費數額及給付方式在物業服務合同中約定。

　　第三十三條　建設單位申請房屋預、銷售許可證和辦理房屋所有權初始登記，應當提交物業管理用房的位置、面積等相關材料。

　　縣級以上人民政府房地產行政主管部門在核發房屋預、銷售許可證和辦理房屋所有權初始登記時，應當對物業管理用房的位置、面積等同時進行登記。

第四章　物業管理服務

　　第三十四條　縣(市、區)人民政府房地產行政主管部門，在街道辦事處或者鄉、鎮人民政府的配合下，依照下列情況，劃定物業管理區域：

　　(一)獨立的小區；

　　(二)位置相鄰可以統一管理的小區；

　　(三)設施、設備相對獨立的建筑物。

　　第三十五條　選聘物業服務企業或者其他管理人的物業管理區域應當遵守以下規定：

　　(一)成立一個業主大會、業主委員會；

　　(二)選聘一個物業服務企業或者其他管理人實施物業管理；

　　(三)訂立一個管理規約；

　　(四)業主和物業服務企業或者其他管理人簽訂物業服務合同。

　　第三十六條　物業管理服務內容由業主與物業服務企業或者其他管理人在物業服務合同中約定，收費項目應當與服務內容一致。

　　第三十七條　市、縣(市)人民政府房地產行政主管部門核發的物業服務企業資質證書，應當在核發后三十日內向省建設行政主管部門備案。省建設行政主管部門應當自接到備案材料之日起十日內，將備案企業的資質、業績、被投訴情況在省級網站公布。

　　縣級以上人民政府房地產行政主管部門應當建立并實行物業服務企業信用檔案管理制度。

　　第三十八條　縣級以上人民政府房地產行政主管部門應當對物業服務企業或者其他管理人的成員進行物業管理法律及相關知識的培訓。

　　從事物業管理的人員應當按照國家有關規定取得職業資格證書。

　　第三十九條　物業管理區域內業主共有的機動車停車場、停車位，應當優先提供給本物業管理區域內的業主、物業使用人使用；收費、管理等事項，由業主大會決定。

　　在物業管理區域內停放機動車輛，不得影響其他車輛和行人正常通行。

　　第四十條　車主對車輛有保管要求的，由車主與物業服務企業或者其他管理人另行簽訂保管合同。

　　第四十一條　業主、物業使用人應當按照城市規劃行政主管部門批準或者房屋權屬證書載明的用途使用房屋，不得擅自改變。確需改變房屋用途的，應當征得利害關系人同意，并依法辦理有關手續。

　　第四十二條　物業服務企業因故選擇退出物業服務時，應當在退出前三十日內用公告方式書面告知業主。

　　第四十三條　業主大會因故不能召開，無人實施物業管理，嚴重影響業主生活的，物業所在地街道辦事處或者鄉、鎮人民政府可依據本辦法的規定組織業主自治；也可以在多數業主同意的前提下，臨時委托物業服務企業或者其他管理人實施物業管理，費用由受益人承擔。

　　第四十四條　居民居住的物業管理區域公共照明及物業管理用房使用的水、電、氣、熱費按住宅價格收取。

　　第四十五條　供水、供電、供氣、供熱等部門應當向物業管理區域內的最終用戶收取費用。在向最終用戶提供服務之前產生的損耗由經營單位承擔。

第五章　物業服務收費

　　第四十六條　普通住宅物業服務收費實行政府指導價，其他住宅物業服務收費，由業主與物業服務企業或者其他管理人協商確定實行市場調節價或者政府指導價。非住宅物業服務收費實行市場調節價。

　　第四十七條　物業服務收費實行市場調節價的，由業主與物業服務企業或者其他管理人在物業服務合同中約定價格。

　　第四十八條　物業服務收費實行政府指導價的，有定價權的價格主管部門應當會同縣級以上人民政府房地產行政主管部門根據物業管理服務等級標準等因 素，制定相應的基準價及其浮動幅度，并及時公布。具體收費標準由業主與物業服務企業或者其他管理人在浮動幅度范圍內，在物業服務合同中約定。

　　第四十九條　物業服務企業或者其他管理人可以接受業主的委托提供物業服務合同以外的服務項目，服務收費實行市場調節價，但政府制定指導價格的除外。

　　第五十條　業主辦理入住手續后，應當承擔其后發生的物業服務、采暖等相關費用。

　　房屋具備入住、使用條件，建設單位應當向業主發出辦理入住、使用手續的書面通知，業主應當在接到書面通知后三十日內辦理相關入住、使用手續。業主接到書面通知后無正當理由不辦理入住、使用手續的，其入住時間以建設單位向業主發出辦理入住、使用手續的書面通知時間為準。

　　第五十一條　業主將物業出租、出借的，應當及時告知物業服務企業或者其他管理人，物業服務費用由物業使用人交納或者代為交納，業主負連帶責任。

　　物業出售或者更名的，應當與物業服務企業或者其他管理人結清物業服務費用。

第六章　物業使用與維護

　　第五十二條　單項工程質量驗收合格，能滿足基本入住、使用條件的住宅，方可入住。

　　第五十三條　在物業管理區域內，禁止從事下列活動：

　　(一)擅自變動建筑主體和承重結構；

　　(二)占用共用部位和消防通道，損壞共用設施設備；

　　(三)擅自改變共用部位，共用設施設備的用途；

　　(四)擅自搭建建筑物、構筑物；

　　(五)未經利害關系人和物業服務企業或者其他管理人同意設置營業攤點；

　　(六)存放超過安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性物品；

　　(七)排放污染物、有毒有害物質或者產生超標準噪聲；

　　(八)侵占、毀壞綠地、樹木和綠化設施；

　　(九)違反規定飼養家禽、寵物；

　　(十)傾倒垃圾、污水或者拋擲雜物；

　　(十一)法律、法規、規章和管理規約禁止的其他行為。

　　有前款規定行為的，物業服務企業或者其他管理人應當及時制止；當事人拒不糾正的，物業服務企業或者其他管理人和利害關系人可以書面告知有關行政管理部門。有關行政管理部門應當及時予以處理。

　　第五十四條　供水、供電、供氣、供熱、排水經營單位，應當按以下規定負責物業管理區域內相關設施設備(業主自行增加的設施設備除外)的維修、養護和更新：

　　(一)業主終端計量水表及以外的供水設施設備；

　　(二)業主終端計量電表及以外的供電設施設備(集中設表的，為用戶戶外的供電設施設備)；

　　(三)業主燃氣用具、連接燃氣用具膠管以外的燃氣設施設備；

　　(四) 業主戶外分戶閥及以外的供熱設施設備；

　　(五) 業主樓外排水井及以外的排水設施設備。

　　第五十五條　未封閉的物業管理區域內的環境衛生，由環衛部門負責。封閉的物業管理區域內的環境衛生，由物業服務企業或者其他管理人負責，垃圾清運由環衛部門負責。

　　第五十六條　物業服務企業或者其他管理人受供水、供電、供氣、供熱、排水等經營單位委托，維修、養護相關設施設備以及代收有關費用的，委托人應當支付相關費用。

　　第五十七條　城市供水經營單位應當保證物業管理區域內給水管網與城市供水管網接口處供水壓力達到國家規定標準；達不到國家規定標準，需進行二次供水的，不得收取二次供水費用。

　　供水經營單位供水壓力達到國家規定標準，仍需進行二次供水，供水經營單位收取二次供水費的，由其承擔二次供水責任；供水經營單位未收取二次供水費的，由業主承擔二次供水責任。

第七章　物業專項維修資金

　　第五十八條　物業專項維修資金的交存、使用、管理工作由縣級以上人民政府房地產行政主管部門負責。

　　第五十九條　物業專項維修資金應當在銀行專戶存儲，按樓建帳、按戶核算。

　　物業專項維修資金專項用于物業管理區域內房屋保修期滿后的物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用。

　　第六十條　物業專項維修資金的交存標準由縣級以上人民政府房地產行政主管部門在國家規定的范圍內，經測算后，予以公布。

　　第六十一條　物業專項維修資金自存入銀行專戶之日起按規定計算利息，利息轉作物業專項維修資金滾存使用，本息每年轉存一次。

　　第六十二條　縣級以上人民政府房地產行政主管部門應當定期公示物業專項維修資金的收支和使用情況，建立物業專項維修資金查詢系統，實行一戶一卡制，接受業主對物業專項維修資金收支和使用情況的查詢。

　　第六十三條　業主轉讓物業時，交易雙方對物業專項維修資金有約定的，從其約定；沒有約定的，物業專項維修資金剩余部分直接過戶給物業買受人。

　　第六十四條　物業滅失的，物業專項維修資金的剩余部分應當返還業主。

　　第六十五條　物業專項維修資金實行分級審計制度。

　　設區城市人民政府房地產行政主管部門管理的物業專項維修資金由省審計部門負責審計，縣(市)人民政府房地產行政主管部門管理的物業專項維修資金由所在市(州)審計部門負責審計。

　　審計結果應當向社會公布。

第八章　投訴與法律責任

　　第六十六條　業主與物業服務企業或者其他管理人對物業管理服務發生下列糾紛，可以向縣級以上人民政府房地產行政主管部門投訴：

　　(一)擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施設備用途的；

　　(二)損壞、隱匿、銷毀應當移交的資料的；

　　(三)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地的；

　　(四)擅自改變物業管理用房用途的；

　　(五)擅自處分屬于業主的物業共用部位、共有設施設備所有權或者使用權的；

　　(六)未按物業服務合同約定的標準、內容提供物業服務或者支付物業服務費的；

　　(七)物業服務企業或者其他管理人將一個物業管理區域的全部物業另行委托給他人管理的；

　　(八)其他與物業管理服務有關的糾紛。

　　第六十七條　下列事項的投訴不予受理：

　　(一)投訴請求不明確的；

　　(二)投訴人與被投訴人已達成協議的；

　　(三)有關行政管理部門或者人民法院已經受理的；

　　(四)不符合法律、法規、規章規定的。

　　第六十八條　縣級以上人民政府房地產行政主管部門受理業主、物業服務企業或者其他管理人投訴的，應當在十日內做出處理，對當事人確有違法不當行為的，應當責令改正，對涉及財產糾紛和人身損害賠償的，應當進行調解，調解不成的，當事人可以通過仲裁或者訴訟方式解決。

　　第六十九條　縣級以上人民政府房地產行政主管部門或者其他有關行政管理部門及其工作人員，不依法履行監督管理職責、濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守的，由其所在單位、上級機關或者有關主管部門依法給予行政處分；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

第九章　附則

　　第七十條　本辦法自2009年5月1日起施行。