第一章　總　則

　　第二章　業主大會及其委員會

　　第三章　物業管理移交

　　第四章　物業管理企業

　　第五章　物業維護

　　第六章　法律責任

　　第七章　附　則

第一章　總　則

　　第一條　為加強城市住宅小區物業管理，保障業主的合法權益，維護住宅小區的生活秩序，改善居住環境，提高城市文明程度，根據國家有關規定，結合本省實際，制定本辦法。

　　第二條　本辦法適用于本省城市規劃區范圍內住宅小區的物業管理。

　　第三條　本辦法所稱住宅小區，是指統一規劃、綜合開發、配套建設，并達到一定規模的居住區。

　　本辦法所稱物業，是指住宅小區內的各類房屋和相配套的公用設施、設備及公共場地。

　　本辦法所稱物業管理，是指物業管理企業與業主根據合同約定，對住宅小區內的物業進行維護、修繕等管理服務的活動。

　　本辦法所稱業主，是指住宅小區內各類房屋的所有權人。

　　第四條　住宅小區物業管理應遵循公平、自愿、便民、互利和自我管理與專業服務相結合的原則。

　　第五條　各級人民政府應加強領導，積極推行住宅小區物業管理，為城市居民創造優美整潔、舒適方便、文明安全的生活環境。

　　第六條　各級建設或房地產行政主管部門（以下稱物業管理主管部門）負責本行政區域內的住宅小區物業管理工作。

　　其他有關部門按照各自職責，配合做好住宅小區的管理工作。

　　第七條　物業管理主管部門應加強對物業管理企業的指導與服務，協調解決有關問題，幫助物業管理企業提高管理水平和服務質量。

第二章　業主大會及其委員會

　　第八條　住宅小區已交付使用且入住率達到50％以上時，物業管理主管部門應會同開發建設單位召集全體業主舉行大會，選舉產生業主委員會。

　　第九條　業主委員會是住宅小區內代表全體業主對物業實施管理的組織。

　　業主委員會主任、副主任和委員由業主大會在全體業主中選舉產生。

　　第十條　業主委員會在業主大會的監督下，履行下列職責：

　　（一）召集并主持業主大會，報告小區物業管理的實施情況；

　　（二）通過公開招標選定物業管理企業，與物業管理企業訂立、變更或解除物業管理合同；

　　（三）擬定公共資金使用計劃，并按年度公布使用情況；

　　（四）審定物業管理企業提出的物業管理計劃；

　　（五）聽取業主的意見和建議，監督物業管理企業的工作；

　　（六）監督公用設施、設備及公共場地的使用；

　　（七）業主大會賦予的其他職責。

　　第十一條　業主委員會應定期召開會議，會議應有過半數委員出席，其決定必須經全體委員半數以上通過方有效。

　　業主委員會召開會議時，可以邀請政府有關部門及街道辦事處、公安派出所、居民委員會、物業管理企業等單位參加。

　　第十二條　業主大會和業主委員會的決定對本住宅小區的業主和非業主均具有約束力。

　　第十三條　住宅小區應制定業主公約。

　　業主公約經業主大會討論通過后生效。業主公約生效前，業主和非業主應遵守開發建設單位制定的住宅小區物業管理規定。

第三章　物業管理移交

　　第十四條　住宅小區竣工后，開發建設單位必須向有關部門申請綜合驗收。綜合驗收合格的，方可辦理物業管理移交手續。

　　第十五條　住宅小區業主委員會成立前，物業管理工作由開發建設單位負責，費用由開發建設單位承擔。

　　第十六條　住宅小區業主委員會成立后，開發建設單位應將住宅小區的物業管理移交給業主委員會，并提供下列資料：

　　（一）住宅小區建設各項批準文件；

　　（二）住宅小區規劃圖、竣工總平面圖；

　　（三）房屋及配套公用設施、設備竣工圖；

　　（四）地下管網圖；

　　（五）質量驗收資料；

　　（六）其他必要資料。

　　上述資料由業主委員會或物業管理企業負責保管。

　　第十七條　開發建設單位在出售住宅時，按省政府有關規定向業主收取物業管理公共資金。

　　開發建設單位在移交住宅小區物業管理時，應將物業管理公共資金以業主委員會的名義一次性存入金融機構，按住宅小區專戶儲存，并接受物業管理主管部門的監督和管理。

　　第十八條　物業管理公共資金的所有權歸本住宅小區全體業主共同所有。

　　物業管理公共資金的使用由業主大會決定，專款用于該住宅小區物業管理工作的啟動及公用設施的維修、更新和建設，任何單位和個人不得挪用。

　　第十九條　開發建設單位在移交住宅小區物業管理時，應按有關規定向業主委員會提供物業管理用房和一定比例的商業用房。

　　商業用房由開發建設單位按成本價提供，其購置費用可從物業管理公共資金中暫支，并從該商業用房的經營收入中逐步收回。

　　商業用房的比例，由城市人民政府確定。

第四章　物業管理企業

　　第二十條　物業管理企業必須依法登記注冊，并取得省建設行政主管部門核發的物業管理企業資質證書后，方可從事物業管理工作。

　　第二十一條　物業管理企業根據與業主委員會簽訂的合同，承擔住宅小區的物業管理工作。

　　物業管理合同應明確物業管理的事項、標準、權限、期限、費用、違約責任及其他權利義務等條款。

　　第二十二條　物業管理企業向業主和非業主收取物業管理服務費，收費項目和標準應向物價主管部門申報，并接受物價和物業管理主管部門的監督檢查。

　　第二十三條　物業管理企業為業主提供的公共衛生清潔、公用設施維修保養和保安、綠化等公共性服務以及代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等代辦性服務的收費，分別按國家有關規定執行。

　　第二十四條　物業管理企業為業主提供合同約定項目以外的特約服務，服務費用由當事人雙方約定。

第五章　物業維護

　　第二十五條　全體業主和非業主都應愛護和正確使用小區物業。住宅小區內禁止下列行為：

　　（一）踐踏、占用綠化地；

　　（二）損毀園林；

　　（三）占用通道、停車場等公用設施和場地；

　　（四）亂拋、亂堆、焚燒垃圾和雜物；

　　（五）制造超標準噪音；

　　（六）亂搭、亂建、亂涂、亂畫；

　　（七）堆放或隨意使用易燃、易爆、劇毒、放射性等物品；

　　（八）政府或業主公約明令禁止的其他行為。

　　第二十六條　房屋分戶門內的維修，由業主自行負責。

　　單體建筑物內公用設施的維修費用，由業主依其所擁有的建筑物份額按比例分擔。

　　出租房屋的維修責任，由當事人雙方在租賃合同中約定。

　　第二十七條　住宅小區內業主專用的公用設備和公共場地的維修養護費用，由業主依其所擁有的建筑物份額按比例分擔。

　　非業主專用的公用設施、設備和公共場地的維修養護費用，由受益人或有關部門承擔。

　　第二十八條　房屋及其附屬設施影響市容或危及公共安全的，業主應及時維修；拖延或拒不維修的，業主委員會可以委托物業管理企業進行強制維修，費用由業主承擔。

　　第二十九條　住宅小區內的供水、供電、供氣、通信等社會公共事業設施的維修養護，按國家有關規定執行。

第六章　法律責任

　　第三十條　未取得物業管理企業資質證書從事住宅小區物業管理業務的，由物業管理主管部門責令其限期補辦手續，可并處1萬元以下罰款。

　　第三十一條　物業管理企業擅自提高收費標準，由物價主管部門按國家有關規定予以處罰。

　　第三十二條　違反本辦法第二十五條規定的，由物業管理主管部門及其他有關部門依法予以處罰；造成損失的，承擔賠償責任。

　　第三十三條　依照本辦法實施罰款處罰時，應使用省財政部門統一制發的罰款票據。罰款全部上繳國庫。

　　第三十四條　當事人對依照本辦法做出的行政處罰決定不服的，可依法申請復議或向人民法院提起訴訟。當事人逾期不申請復議，也不向人民法院提起訴訟，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。

第七章　附　則

　　第三十五條　本辦法施行前已交付使用的住宅小區，未按規劃、設計要求進行配套建設的，由原開發建設單位按規定進行補建和完善，并按本辦法規定逐步實行物業管理。

　　第三十六條　城市住宅小區以外的其他住宅區、別墅區、寫字樓、綜合樓等實行物業管理的，可參照本辦法執行。

　　第三十七條　本辦法委托省建設委員會負責解釋。

　　第三十八條　本辦法自1997年12月1日起施行。山東省人民政府1989年11月19日發布的《山東省城市住宅小區管理暫行辦法》（魯政發〔1989〕141號）同時廢止。