不論你有幾套房 業主大會只能投一票

　　《杭州市物業管理條例》即將大修

　　你有意見建議10月30日前抓緊去提

　　實施了10年之久的《杭州市物業管理條例》即將大修。

　　今年8月，杭州市房管局在市政府門戶網站，對《杭州市物業管理條例(修訂草案)》舉行網上公開聽證。市法制辦對條例(修訂草案)送審稿進行修改完善后，昨天再度公開征求社會各界的意見和建議。

　　征求意見稿列出了10大聽證要點，比如：物業管理的形式包括哪些?業主自行管理應設定哪些條件和要求?社區居委會在物業監督管理活動中應當承擔哪些職責?物業企業接管、退出物業管理區域應當設定哪些要求?如何有效制止物業使用中的違法行為?

　　草案全文可在市政府法制辦網站(www.hangzhoufz.gov.cn)查看。征求意見10月30日截止。

　　不論你有幾套房　 每戶只能投一票

　　草案規定：業主投票權數，要按照專有產權的數量計算，一個專有部分按一人計算。同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算。建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付使用的部分，也只能按一個人計算。

　　解讀：原條例當中，業主的投票權，實行一套一票。現在修正為“按業主算”。在一個小區里，不管你住的房子有多大，或有多少套房，業主權利一律平等，開業主大會時每戶業主只有一個投票權。

　　分期開發的小區

　　設一個業委會但需不斷增補委員

　　草案還有一些新規定，是以前沒有的。

　　比如，現在分期開發的小區很多，有的已形成多個封閉小區，但設施設備卻是共用的。這種大型小區要成立幾個業委會?

　　草案專門規定：由一個物業管理的分期開發的建設項目，在首次業主大會會議時，就要根據分期開發的物業面積和進度等，明確增補業主委員會委員的辦法。物業管理區域內尚未出售和雖已出售尚未交付使用的物業，則由開發建設單位履行業主職責。

　　也就是說，同一物業管理的小區，業委會應該設一個，但要隨著小區分期開發的進展，不斷增補業委會委員。

　　業委會出現缺額　 候補委員自動遞補

　　“候補委員”這個詞，首次被提了出來。

　　業委會人數要在5至11人，必須是單數，以方便投票決策。那碰上委員辭職怎么辦?

　　草案提出可以設立“候補委員制度”。

　　候補委員人數不超過委員人數的50%。可以與正式委員一同由業主大會選舉產生。當業委會因委員辭職等原因缺額，且缺額人數不超過50%的，可以從候補委員中自動遞補。但如果缺額超過50%，就要重新選舉業委會了。

　　物業如果“掉鏈子”

　　居委會“見義勇為”來接管

　　業委會委員有辭職的可能，物業同樣有突然撂挑子走人的可能性。

　　但小區管理不能掉鏈子。

　　草案考慮到了這種特殊情形，解決辦法是：先制訂物業管理應急預案。然后由居委會按預案，應急組織不超過6個月的基本保潔、保安等服務，相關費用由該小區業主共同承擔。

　　不過，居委會的接管好比“見義勇為”，不是無期限的。6個月后，要是小區還沒選聘好物業，業主們就要自行管理了。

　　小區自行管理別忘防范意外傷害

　　“自行管理”的模式也是原條例中沒有的。

　　草案規定：經小區專有部分面積占總建筑面積過半數、且人數占總人數過半數的業主同意，可以在街道、居委會的監督指導下，該小區可由業主自行管理，并設定執行機構和負責人。

　　業主們可以自行雇人，進行保潔、保安等小區服務，但要為他們支付意外傷害等保障費用。

　　電梯、消防等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備管理，應當委托專業機構進行維修和養護。#p#分頁標題#e#

　　新增物業保修金　 專門針對房屋質量問題

　　草案還給開發商加了一道“緊箍咒”——物業保修金。

　　物業保修金和物業維修資金是兩回事。

　　物業保修金，是開發商出的。在辦產權證前就得上交，而且要存儲8年，作為建筑工程等問題的維修費用。

　　物業維修資金，則是由全體業主繳存的，專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造。

　　物業保修金存滿8年后，本息余額要退還建設單位。但建設單位如果因歇業、破產等原因不存在了，那這筆本息余額就轉為小區的物業維修資金了。

　　物業維修資金的申請和使用比較嚴格，流程較多。不過，如果電梯、消防設施設備嚴重損壞，危及公共安全的，草案特別規定：可以按簡易程序申請使用物業維修資金。

　　大家如有意見建議，可與市法制辦或市房管局聯系