上海市管理部門對房地產(chǎn)市場又射出了一顆政策調(diào)控“子彈”。
19日,上海市工商行政管理局網(wǎng)站上發(fā)布了《關(guān)于在本市開展房地產(chǎn)中介市場專項(xiàng)整治的通知》,表示將集中開展為期一個月(9月15日至10月15日)的房地產(chǎn)中介市場專項(xiàng)整治,配合住房保障房屋管理部門和物價部門查處房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人與房地產(chǎn)開發(fā)公司串通,聯(lián)手內(nèi)部認(rèn)購、弄虛作假、加價倒賣的行為。
監(jiān)管部門認(rèn)為,內(nèi)部認(rèn)購、加價倒賣、發(fā)布不實(shí)信息、制造樓盤熱銷虛假氛圍等行為,不僅會誤導(dǎo)買房人,損害消費(fèi)者權(quán)益,同時也擾亂了房地產(chǎn)市場的正常銷售秩序。
有業(yè)內(nèi)人士表示,開發(fā)商和中介勾結(jié)、倒賣倒賣的現(xiàn)象助推了房價的上漲,對于這些行為,相關(guān)部門只有通過對個別案例的嚴(yán)查,起到阻嚇作用。同時上海多條細(xì)則的密集出臺,也表明了政府對于樓市回暖表現(xiàn)出擔(dān)憂。
明確三大整治重點(diǎn)
《通知》明確了此次整治的重點(diǎn):一是“上海灘大寧城”銷售中涉嫌違規(guī)經(jīng)營的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人;房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)布預(yù)售樓盤房源信息,或者通過發(fā)布虛假的預(yù)售樓盤房源信息促成交易的行為。二是新建樓盤周圍的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人的違法行為。三是結(jié)合國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的落實(shí)和世博會舉辦期間的維穩(wěn)要求,進(jìn)一步對全市面上的房地產(chǎn)中介市場開展專項(xiàng)檢查。
中國指數(shù)研究院副院長陳晟表示,中介和開發(fā)商勾結(jié)、把內(nèi)部房源在新房銷售的同時掛牌于二手市場,這種情況時有發(fā)生,但是把它明確為整治的對象,還是首次。目前上海樓市回暖跡象明確,造成價格上漲的根源是中低房源入市不足,供求矛盾激烈,而開發(fā)商和中介的勾結(jié),進(jìn)一步助推了供求的矛盾,對價格上漲起到推波助瀾的作用。
“根源還在開發(fā)商”
以此次整治通知中重點(diǎn)提到的上海灘大寧城為例,該項(xiàng)目自7月16日開盤后三天即已預(yù)定300多套,隨后又以高簽約率一舉沖上全市銷售冠軍。有不少業(yè)內(nèi)人士核實(shí),先后有不少關(guān)系戶通過內(nèi)部認(rèn)購的方式早于開盤前就購買到了該樓盤房源,導(dǎo)致不少購房者對于開盤2.6萬元/平方米的低于市場價只能望而興嘆,這種方式人為地造成了房源的緊俏,導(dǎo)致該樓盤二期開盤價格在短短一個月之內(nèi)上調(diào)了近2000元/平方米。并有相關(guān)證據(jù)顯示,在上海灘大寧城如火如荼的銷售期間,一些尚未取得產(chǎn)證的景觀房源已經(jīng)在中介掛牌,價格比售樓處的要高出不少。目前,上海灘大寧城項(xiàng)目正在接受房管部門調(diào)查。
此類項(xiàng)目的確不少,比如嘉定某個新開房源,開盤當(dāng)日,一些高性價比房源都已經(jīng)被內(nèi)定完畢;之前浦東某個樓盤,在銷售的前一天甚至在隔壁小區(qū)開了一個內(nèi)部認(rèn)購專場;閔行某個項(xiàng)目尚未開盤,隔壁的中介已經(jīng)有同批次房源掛牌。
有不愿透露姓名的開發(fā)商稱,目前一手銷售再次進(jìn)入供不應(yīng)求的狀態(tài),不少開發(fā)商通過和中介相勾結(jié)的方式,把一部分房源先通過個人名義掛牌到中介市場,以此降低了一手的供應(yīng),人為助推了價格上漲;另一方面則是開發(fā)商內(nèi)部的關(guān)系戶,利用現(xiàn)有購房者寧愿加價購房的心態(tài),把一部分房源通過收受錢財(cái)?shù)姆绞?,轉(zhuǎn)嫁給投機(jī)者,這種通過關(guān)系買房的投機(jī)者進(jìn)入二級市場后,把所謂的關(guān)系費(fèi)用等轉(zhuǎn)嫁到三級市場中,謀取更大的利益。
這種人為的操作,往往導(dǎo)致新出售的房源在短短幾天內(nèi),價格出現(xiàn)多番輪漲。該開發(fā)商表示,這種模式十分常見,整治難度卻不小,比如界定、企業(yè)內(nèi)部關(guān)系等都將成為阻力。
中原地產(chǎn)研究與咨詢部馬冀認(rèn)為,對于新售房源出現(xiàn)在二手掛牌,根源還是開發(fā)商,一些開發(fā)商為了尋求利潤最大化,鼓動朋友、員工首次認(rèn)購,然后進(jìn)入二手市場高價拋售,而中介往往處于被合作的狀態(tài)。因此著手整治,關(guān)鍵在開發(fā)商。從大范圍而言,則是要進(jìn)一步推進(jìn)市場的供應(yīng)。
#p#分頁標(biāo)題#e#或有進(jìn)一步從緊政策
近段時間以來,中央持續(xù)發(fā)出從緊的樓市信號,一些中央媒體反復(fù)提及二次調(diào)控預(yù)警,回駁“回暖”。對此,某業(yè)內(nèi)人士指出,這些言論折射出政府對于調(diào)控的態(tài)度沒有改變。這就解釋了上海政府層面進(jìn)入密集的政策出臺期,包括上海新盤單價超3萬元須通過市級房管部門預(yù)售審批;新盤預(yù)售備案須一房一價;建筑面積小于3萬平方米的商品房項(xiàng)目必須一次性申請預(yù)售;商品房銷售合同等必須嚴(yán)格執(zhí)行網(wǎng)上操作系統(tǒng)即時備案,可售房源不得拒絕銷售等。此次,上海市工商局發(fā)放專項(xiàng)整治通知可以說是對上海細(xì)則的再次完善。
對此,上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認(rèn)為,目前的政策是對中央政策的呼應(yīng),上海將在這個信號下,從各種不同的行政機(jī)構(gòu)出臺細(xì)則,對從緊政策進(jìn)一步落實(shí),這些細(xì)則的陸續(xù)出臺表明政府對目前房價不斷走高的擔(dān)憂。
陳晟認(rèn)為,房價的回暖對政府形成一種壓力,如果這種情況繼續(xù),如果此輪細(xì)則對于調(diào)控房價依然無效,在10月之后不排除有新一輪的調(diào)控。
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