?? 新華網(wǎng)河南頻道8月29日訊? 大河網(wǎng)—河南商報報道：中方園業(yè)主被打、小區(qū)停水停電催交物業(yè)費(fèi)、居民垃圾堵門抗議物業(yè)公司……提起因?yàn)槲飿I(yè)發(fā)生的糾紛，鄭州還真不少。

??? 為此，鄭州市制定《鄭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》。

??? 與鄭州以往的條例出臺不同，起草物業(yè)條例，鄭州市第一次嘗試了“民間立法”。去年６月５日，鄭州市人大常委會通過“立法公開招標(biāo)”，委托河南文豐律師事務(wù)所負(fù)責(zé)起草工作，這是鄭州市第一次由社會力量承擔(dān)這項(xiàng)工作。

??? 昨日，鄭州市第十二屆人大常委會第三十次會議開幕。由市政府起草的《鄭州市物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）》（以下簡稱“草案”）和由律師事務(wù)所起草的《鄭州市物業(yè)管理?xiàng)l例（代擬稿）》（以下簡稱“代擬稿”），同時印發(fā)給常委會組成人員。

??? 草案、代擬稿不少問題達(dá)成了共識，在個別條款上也各有亮點(diǎn)。

??? 今天下午，常委會小組會議將對草案、代擬稿進(jìn)行審議。之后，鄭州市人大法制委、法制室將對兩個版本進(jìn)行對照研究，綜合提出法規(guī)草案的第二次審議稿。

??? 【物業(yè)選擇】

??? 案例

??? 物業(yè)服務(wù)不到位，業(yè)主難罷免

??? 今年７月５日，鄭州市某小區(qū)物業(yè)公司停止清運(yùn)小區(qū)垃圾，原因是有七成業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)。

??? 此后的１３天時間，該小區(qū)到處都是垃圾，臭氣熏天。之后，業(yè)主也沒有“虧待”物業(yè)公司，將一堆垃圾倒在了該公司辦公室門口。

??? 業(yè)主稱，他們不交物業(yè)費(fèi)，是因?yàn)閷ξ飿I(yè)公司不認(rèn)可，希望罷免物業(yè)公司，但是一直沒能如愿。

??? 代擬稿業(yè)主可要求更換物業(yè)

??? 代擬稿中明確，建設(shè)單位招標(biāo)確認(rèn)前期物業(yè)公司，前期物業(yè)服務(wù)合同一般不得超過２年。

??? 期限屆滿，業(yè)主大會尚未成立的，原簽約雙方有一方不愿續(xù)約，或者已入住業(yè)主５０％以上對原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)不滿意的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

??? 前期物業(yè)服務(wù)合同履行期間，經(jīng)半數(shù)以上業(yè)主同意，可以更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

??? 已入住業(yè)主達(dá)到３０％以上不足５０％的，經(jīng)已入住業(yè)主２／３以上要求，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期改正服務(wù)或降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。在３個月內(nèi)，符合以上條件的業(yè)主再次要求解聘的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)重新選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

??? 業(yè)主委員會成立后，由業(yè)主表決選擇合適的物業(yè)公司，也可以自行管理物業(yè)。

??? 【物業(yè)交接】

??? 案例

??? 物業(yè)被罷免，卻賴著不走

??? ２００５年８月１０日，經(jīng)三路北段的明鴻新城業(yè)主委員會罷免了老“管家”河南德億物業(yè)管理有限公司，同時以招標(biāo)形式確定了新“管家”鄭州大宇物業(yè)管理有限公司。

??? 而當(dāng)新“管家”入駐時，老“管家”拒絕交接，其保安人員堅(jiān)守門崗，毫不相讓。在小區(qū)門口出現(xiàn)了罕見一景：身穿迷彩服和藍(lán)色工裝的兩家物業(yè)公司的保安并排而立。

??? 無獨(dú)有偶，去年１２月１日，類似的事情也在中方園東區(qū)上演。河南東海物業(yè)公司的２０名員工進(jìn)駐該小區(qū)，但是老“管家”卻以合同沒到期為由不走。

??? 共識老物業(yè)拒不退出要挨罰

??? 草稿規(guī)定，原物業(yè)管理企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)或其他相關(guān)費(fèi)用等為理由，拒絕辦理交接或拒不撤出。新選聘的物業(yè)管理企業(yè)，不得強(qiáng)行接管。否則，違規(guī)企業(yè)可能將面臨１萬元以上３萬元以下罰款。 #p#分頁標(biāo)題#e#

??? 代擬稿也規(guī)定，建設(shè)單位及物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行移交義務(wù)或退出物業(yè)管理區(qū)域義務(wù)的，由縣級以上房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期整改。拒不改正的，處１萬元以上５萬元以下的罰款，并向全體業(yè)主支付１萬元以上１０萬元以下的補(bǔ)償金。

??? 不過，草稿、代擬稿也規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)決定提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)告知業(yè)主委員會，并提前兩個月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告全體業(yè)主，否則也將面臨重罰。

??? 【收費(fèi)】

??? 案例

??? 停電催交物業(yè)費(fèi)

??? 前不久，鄭州市農(nóng)業(yè)路某小區(qū)３號樓整體停電，這電是小區(qū)物業(yè)公司停的，原因是有３戶業(yè)主沒有按時交納物業(yè)費(fèi)。

??? 僅僅因?yàn)閹准覙I(yè)主不交物業(yè)費(fèi)，就把整棟樓的電或水給停了，這樣的事情屢見不鮮。現(xiàn)實(shí)中，這種催交物業(yè)費(fèi)的方式，幾乎成了一些物業(yè)公司的“殺手锏”，且屢試不爽，盡管業(yè)主聲討不絕，但也無可奈何。

??? 欠費(fèi)處罰

??? 提起訴訟ｐｋ加收滯納金

??? 草案要求，業(yè)主逾期不交納物業(yè)費(fèi)的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納，并可以在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院提起訴訟或者根據(jù)仲裁協(xié)議申請仲裁。

??? 代擬稿則規(guī)定，不按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)或者其他違反物業(yè)服務(wù)合同的，經(jīng)催告不予改正的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按日加收萬分之五的滯納金或者按照合同約定收取違約金。

??? 代收費(fèi)

??? 不能停水停電催交費(fèi)

??? 代擬稿中明確，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得采取停水、停電等方式強(qiáng)行收取費(fèi)用。

??? 同時，草案、代擬稿達(dá)成共識：水、電、氣、暖、郵政、通信、有線電視等公用企事業(yè)單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收費(fèi)用而停止提供服務(wù)。

??? 草案規(guī)定，新建住宅小區(qū)的水、電、氣、暖等設(shè)施應(yīng)當(dāng)按照分戶計量的要求進(jìn)行設(shè)計和施工。各單位也應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。

??? 【公共區(qū)域管理】

??? 案例

??? 綠地變住宅

??? 今年８月２１日，鄭州“護(hù)綠第一案”一審宣判，鄭州市政府為開發(fā)商頒發(fā)的土地使用證被撤銷，這標(biāo)志著燕鳳小區(qū)２７２戶業(yè)主最終通過法律途徑完成了“護(hù)綠”的重任。

??? 此前，開發(fā)商取得了土地使用證，準(zhǔn)備在燕鳳小區(qū)內(nèi)的一片綠地上建設(shè)住宅樓，遭到小區(qū)業(yè)主的一致反對。為了維護(hù)這片綠地，業(yè)主聯(lián)合起來成立了護(hù)綠隊(duì)，派人每天輪流看守這塊綠地。

??? 像燕鳳小區(qū)這樣被開發(fā)商改變規(guī)劃侵占綠地的事情，在鄭州絕非偶然。

??? 從２００５年３月以來，僅鄭州市政協(xié)委員蔡愛芬收集的案例就有１０余起。河南省國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會監(jiān)事祁慶元兩年里就收集到３０多起關(guān)于開發(fā)商侵占綠地的個案。

??? 草案

??? 公共區(qū)域，合同約定產(chǎn)權(quán)歸屬

??? 草案要求，建設(shè)單位銷售物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)在銷售場所將物業(yè)管理用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、配套綠化（含綠地率和綠地面積）及商業(yè)、教育、醫(yī)療等設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計平面圖予以公示，并在物業(yè)買賣合同中依法約定產(chǎn)權(quán)歸屬。雙方未約定的，歸全體業(yè)主所有。

??? 草案還確定了共用部位只登記不發(fā)證的原則，也就是說建設(shè)單位申請房屋所有權(quán)初始登記時，由房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對共用部位予以記載，但不頒發(fā)權(quán)屬證書。這樣規(guī)定，就是為了防止建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)將共用部位擅自處分。 #p#分頁標(biāo)題#e#

??? 代擬稿

??? 公共設(shè)施變用途，得經(jīng)業(yè)主表決

??? 將住宅改變?yōu)椴惋嫛蕵返冉?jīng)營性用房的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的全體業(yè)主同意。

??? 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃建設(shè)的公共建筑、共用設(shè)施及教育、文化、體育等配套設(shè)施，若要改變用途，必須經(jīng)全體業(yè)主所持投票權(quán)２／３以上通過，并依法辦理有關(guān)手續(xù)。

??? 利用公共財產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營活動，或者其他有償使用的，所得收益歸全體業(yè)主所有。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者建設(shè)單位代業(yè)主簽訂或履行有償使用合同的，可以收取約定的報酬。

??? 擅自使用或處分公共財產(chǎn)、場地，或者擅自改變其用途的，除予以行政處罰外，全部收益歸全體業(yè)主所有。實(shí)際收益低于正常商業(yè)交易價格的，按照正常商業(yè)交易價格補(bǔ)足。

??? 物業(yè)服務(wù)企業(yè)要定期公示利用公共財產(chǎn)經(jīng)營或者有償使用的收支清單，以及物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支狀況，并接受業(yè)主查閱。

??? 共識

??? 停車位可約定收費(fèi)

??? 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動車停車場（庫、位），應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主和物業(yè)使用人的需要。

??? 代擬稿規(guī)定，業(yè)主共有的機(jī)動車停車場（庫、位），經(jīng)過業(yè)主大會同意方可向業(yè)主收取合理費(fèi)用，業(yè)主大會成立前不得向業(yè)主收取費(fèi)用。

??? 草案則要求，收取的車位占用費(fèi)扣除經(jīng)營管理成本后，為業(yè)主所得收益，應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金。

??? 【亮點(diǎn)】

??? 代擬稿

??? 物業(yè)指定裝修單位，業(yè)主可以說不

??? 周先生家住鄭州市秦嶺路，前不久，他準(zhǔn)備對新房進(jìn)行裝修，選定了一家防盜網(wǎng)安裝公司。

??? 一天，工人正在周先生家窗戶上量尺寸時，被保安喝止。保安說，小區(qū)所有業(yè)主的裝修活，都被幾家公司買斷了，周先生只能在物業(yè)公司指定的裝修商中選一家安裝防盜網(wǎng)。當(dāng)然，這些公司在進(jìn)駐小區(qū)前，都要交納一筆不菲的“進(jìn)門費(fèi)”。

??? 盡管滿肚子不滿，但周先生只有屈從的份兒。

??? 對這種情況，代擬稿有規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得為業(yè)主或物業(yè)使用人指定商品或者服務(wù)，不得限制業(yè)主或者物業(yè)使用人選定的經(jīng)營者進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)內(nèi)提供商品或服務(wù)。

??? 共識

??? 籌備首次業(yè)主大會，建設(shè)單位出錢

??? 草案、代擬稿均認(rèn)為，一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付業(yè)主的房屋建筑面積在５０％以上的，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會。

??? 符合條件的區(qū)域，建設(shè)單位應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)向縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)管理部門要求召開首次業(yè)主大會。建設(shè)單位沒有及時要求的，半數(shù)以上業(yè)主可以聯(lián)名提交成立業(yè)主大會的書面報告。

??? 草案規(guī)定，建設(shè)單位提出申請的，業(yè)主大會籌備組工作經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。業(yè)主聯(lián)名提交申請的，經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，建設(shè)單位可先行墊付。

??? 而代擬稿中也提出，首次業(yè)主大會的費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)預(yù)售（銷售）前向縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)管理部門預(yù)交費(fèi)用。

?