調(diào)查導(dǎo)入?

　　成都物業(yè)管理立法于2005年6月啟動(dòng)。次年2月召開(kāi)的成都市第十四屆人民代表大會(huì)第四次會(huì)議上，32位人大代表聯(lián)名提交議案，再次呼吁“盡快以地方性法規(guī)出臺(tái)《成都市物業(yè)管理?xiàng)l例》”。經(jīng)過(guò)廣泛征求意見(jiàn)、立法調(diào)研、全國(guó)專家咨詢論證、公開(kāi)立法聽(tīng)證等階段，關(guān)系千家萬(wàn)戶的“住改商”問(wèn)題也被推到了這場(chǎng)立法過(guò)程中的風(fēng)口浪尖，成為眾人爭(zhēng)議的最大焦點(diǎn)。?

　　艱難歷程?

　　開(kāi)門(mén)立法“住改商”成為焦點(diǎn)?

　　“物管立法啟動(dòng)其實(shí)很不容易，要解決的問(wèn)題太多。”2007年7月8日下午，議案首倡者成都市人大代表謝俊向記者講述了成都物管啟動(dòng)立法兩年來(lái)的艱難歷程。?

　　據(jù)他回憶，2005年年初，包括自己在內(nèi)的15名人大代表首次提交了一份《關(guān)于盡快制定成都市物管條例》的議案，成都物業(yè)管理立法也于當(dāng)年6月啟動(dòng)。?

　　2006年成都市十四屆人大四次會(huì)議期間，謝俊等32位人大代表聯(lián)名提交議案，再次呼吁“盡快以地方性法規(guī)出臺(tái)《成都市物業(yè)管理?xiàng)l例》”。謝俊稱，這一議案的提交再次引起了成都市政府各部門(mén)的重視，前前后后11次進(jìn)行議稿。然而在納入立法計(jì)劃后的實(shí)施過(guò)程中，有人提出，國(guó)務(wù)院的《物權(quán)法》即將出臺(tái)，立法也因故擱淺。?

　　立法項(xiàng)目進(jìn)行得并不順利，在隨后進(jìn)行的聽(tīng)證、公開(kāi)征求意見(jiàn)等“開(kāi)門(mén)立法”過(guò)程中，“住改商”漸漸從其他物業(yè)糾紛當(dāng)中高調(diào)地浮出水面成為社會(huì)各界爭(zhēng)議最大的焦點(diǎn)之一。?

　　記者從相關(guān)部門(mén)了解到，成都市人大曾就《成都市物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）》廣泛征集意見(jiàn)，市民的意見(jiàn)分為三類。一是主張完全禁絕，堅(jiān)決要求取締“住改商”；二是，只要相鄰住戶同意，住宅小區(qū)可以開(kāi)辦公司，只是審批程序和單位應(yīng)明確；三是主張有限度容忍，僅強(qiáng)制餐飲、娛樂(lè)等嚴(yán)重?cái)_民行業(yè)撤離住宅區(qū)。?

　　就在2007年5月29日，成都市人大對(duì)《成都市物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）》舉行了聽(tīng)證討論會(huì)。根據(jù)當(dāng)時(shí)報(bào)名表提供的信息，參加聽(tīng)證的（包括普通業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)代表、物管公司代表以及律師等）72名市民當(dāng)中，近八成人都表示支持草案中關(guān)于嚴(yán)禁“住改商”的內(nèi)容。聽(tīng)證會(huì)上，討論更是激烈，參加辯論的雙方共10位陳述人花費(fèi)了100分鐘對(duì)“住改商”進(jìn)行陳述和辯論。?

　　路在何方?

　　“住改商”禁令松口是喜是憂？?

　　2007年3月16日，在十屆全國(guó)人大五次會(huì)議上，經(jīng)過(guò)七次審議后的《物權(quán)法》草案終獲通過(guò)?！段餀?quán)法》第77條明確規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意?！?

　　而在成都，對(duì)于“住改商”的爭(zhēng)議并沒(méi)有隨著它的到來(lái)歸于消弭，《物權(quán)法》的出臺(tái)仍然使得這個(gè)“寄生”于私有權(quán)之上的潛規(guī)則，面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。?

　　憂：操作上難度太大?

　　2006年10月成都市政府向市人大常委會(huì)提交了《成都市物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）》。草案第三十九條規(guī)定：業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃行政管理部門(mén)批準(zhǔn)或者房屋權(quán)屬證書(shū)載明的用途使用房屋專有部分，不得將住宅改為非住宅使用、將非住宅改為住宅使用，以及改變非住宅的規(guī)劃批準(zhǔn)用途……?

　　2個(gè)月以后，當(dāng)《條例（草案）》進(jìn)行第二次審議時(shí)，其中涉及“住改商”的內(nèi)容有了新的變化：業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃行政管理部門(mén)批準(zhǔn)或者房屋權(quán)屬證書(shū)載明的用途使用房屋專有部分，不得擅自改變房屋的使用性質(zhì)……? #p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

　　“這就是說(shuō)向‘住改商’開(kāi)了個(gè)口子。”面對(duì)這一條款內(nèi)容，謝俊顯得有些擔(dān)心。謝俊說(shuō)，記者來(lái)之前，他曾打電話給王景云、冷玉祥等其他幾位人大代表，認(rèn)真征求了他們的意見(jiàn)，大家一致認(rèn)為必須嚴(yán)格控制“住改商”。?

　　“要實(shí)現(xiàn)還是很難”謝俊解釋，如果只是大原則上的規(guī)定，操作起來(lái)恐怕會(huì)有難度?！叭绻梢愿模怯赡男┎块T(mén)說(shuō)了算呢？”?

　　“如果住改商，就改變了土地性質(zhì)使用用途，隨之而來(lái)的水電氣費(fèi)用又怎樣計(jì)算？”謝俊坦言，政府的“開(kāi)禁”態(tài)度是從“好心”角度出發(fā)，但實(shí)際上卻很難操作?！笆裁词抢﹃P(guān)系人？一部地方性法規(guī)必須要做到公平公正，有序地對(duì)城市管理帶來(lái)好處?！?

　　喜：體現(xiàn)了立法的民主與進(jìn)步?

　　參與過(guò)《物權(quán)法》草案審議和多次研討的四川大學(xué)民商法研究中心主任王建平教授告訴記者，《物權(quán)法》立法過(guò)程中，在向全國(guó)公開(kāi)征求意見(jiàn)時(shí)，“住改商”同樣也“遭遇”了以下三種觀點(diǎn)：絕對(duì)禁止、有限容忍、完全放開(kāi)。“但立法者采取了中間路線，激發(fā)了方方面面的思考。物權(quán)法使得過(guò)去我們對(duì)事物的感情簡(jiǎn)單化變得復(fù)雜化了”王建平說(shuō)。?

　　“《成都市物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）》的修改變化說(shuō)明政府對(duì)‘住改商’持不搞一刀切的態(tài)度。”王建平頗為贊賞地說(shuō)，這是政府在觀念上的一種轉(zhuǎn)變，其中的變化大體上體現(xiàn)了立法的民主與進(jìn)步。?

　　“住改商”的核心問(wèn)題實(shí)質(zhì)上涉及到怎樣兼顧各方利益，已經(jīng)改了的該何去何從？采訪中，王建平尖銳地指出，“法律的本質(zhì)目的是保護(hù)公民的合法權(quán)益，而不是以‘法律工具’來(lái)剝奪公民合法權(quán)利”?！敖埂茐﹂_(kāi)店’態(tài)度就有問(wèn)題，真正禁得了嗎？反而越禁越多，罰款、下發(fā)整改通知之后呢？因?yàn)檫@個(gè)問(wèn)題涉及到民生，政府更應(yīng)該理解居民‘住改商’的目的究竟是盈利賺錢(qián)？還是謀生糊口？”這位學(xué)法律出身的文人略顯激動(dòng)，“立法過(guò)程中凸顯出來(lái)的矛盾，最需要解決的是該如何尋找一個(gè)平衡點(diǎn)？強(qiáng)制規(guī)范不適合，要解決民生問(wèn)題更多的是要給別人選擇的機(jī)會(huì)?！?

　　日趨成熟?

　　“住改商”問(wèn)題不會(huì)“一刀切”?

　　2007年6月底召開(kāi)的《成都市物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）》三審稿專家論證會(huì)上，擺在各位專家面前的草案內(nèi)容在“業(yè)主、使用人不得擅自改變使用性質(zhì)，確需改變，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意”后補(bǔ)充了一條“并依法經(jīng)行政主管部門(mén)審批后方能實(shí)施”。?

　　王建平作為應(yīng)邀參會(huì)的法律界學(xué)者專家第一個(gè)“開(kāi)炮”發(fā)言?！罢畱?yīng)該是態(tài)度溫和的”，王建平向參會(huì)者明確地闡述了自己的觀點(diǎn)：住改商的矛盾中，業(yè)主利益沖突是占主導(dǎo)地位的，而業(yè)主與公共主管部門(mén)的沖突是次位的?！捌鋵?shí)對(duì)于不富裕的普通老百姓來(lái)說(shuō)‘住改商’也是因?yàn)橄肜梅孔拥臈l件去賺一點(diǎn)小錢(qián)?！彼挠^點(diǎn)，得到了在場(chǎng)大部分專家的認(rèn)同。專家們提出，政府不應(yīng)“一刀切”，而應(yīng)主動(dòng)規(guī)劃，促進(jìn)其合理發(fā)展。他們都希望可以在即將出臺(tái)的條例中看到政府的明確態(tài)度，同時(shí)對(duì)“住改商”所帶來(lái)的消防、安全、環(huán)境、衛(wèi)生等問(wèn)題作出清理。?

　　三審稿中的“住改商”新舉措，政府強(qiáng)調(diào)疏導(dǎo)措施要人性化，這一次民間與官方的想法終于不謀而合?！俺啥际幸恢痹谔岢幼…h(huán)境要優(yōu)，反過(guò)來(lái)社會(huì)存在的就業(yè)壓力，又不能夠完全禁止”會(huì)后，成都市人大法制委員會(huì)一位負(fù)責(zé)人告訴記者，要解決“住改商”問(wèn)題的難題，政府不會(huì)采取“一刀切”，據(jù)他透露，即將提交下一次人大常委會(huì)的三審稿內(nèi)容不會(huì)有太大的變化。? #p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

　　成都市人大常委會(huì)副主任曲穎也在會(huì)議上表示，今后在住宅小區(qū)開(kāi)公司，水電氣、物管費(fèi)都按照住宅小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)收取，并不公平。在住宅小區(qū)搞商業(yè)，成本明顯降低，如果按照商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，就能夠起到遏制作用。（王曉鷗）?

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