雖然房價問題依然是房地產市場的焦點，但在筆者看來，物業稅問題更重要。因為物業稅牽扯千家萬戶，和每一個老百姓的利益息息相關。對這個問題，我們有必要拿出大戰三萬回合的耐心和勇氣，盡可能將這個問題徹徹底底地說清楚、辯明白。

　　根據目前的形勢，筆者判斷，物業稅這個稅種遲早要來。筆者并不反對物業稅的出臺，筆者反對的是它以一種革命的形式出臺。因此，物業稅的出臺，必須有相應的鋪墊和準備，或者說條件。

　　至少有以下幾項。

　　第一個條件，物業稅的出臺必須有足夠的民意基礎

　　這方面，溫家寶總理首先作出了榜樣。春節長假后的第一個星期里，溫總理在十分緊張繁忙的日程中安排了四次座談會，邀請社會各界代表到中南海，征求對《政府工作報告(征求意見稿)》和“十一五”規劃綱要草案的意見。在第三場座談會結束后，溫總理說，“中南海的大門是面向廣大群眾的。”

　　既然溫總理都就政府工作報告和“十一五”規劃向各界代表征求意見，請問，與千家萬戶的利益密切相關的物業稅，要不要有一個足夠的民意基礎？當然要。中南海的大門是面向廣大群眾的，請問，稅務總局和財政部的大門是不是也要面向人民群眾？當然要。

　　在筆者看來，累積物業稅出臺的民意基礎，要分為三個步驟：第一步，有關部門利用媒體宣傳陣地，向社會各界大范圍、長時間宣傳物業稅的基礎知識，使更多的民眾對物業稅有一個基本的認識；第二步，征求社會各界尤其是普通百姓對物業稅的意見；第三步，選擇幾個具有代表意義的地區，進行試點，取得經驗后，再全面推廣。

　　第二個條件，與物業稅相關的調研必須立足中國國情

　　每一個稅種的出臺，都離不開相應的調查研究，專家學者在這里面起著相當重要的作用。筆者認為，調查研究，應該立足中國國情，立足中國民意，這樣才能得出較為客觀、權威的調研結果。但是，現在的一些信息，讓人不明所以。比如，在前一段時間的有關報道中，很多文章都提到，物業稅是外國政府的重要的稅收來源，是幾大支柱之一。這樣的提法，給人的感覺非常奇怪。難道說外國的稅收支柱，就必然是中國的稅收支柱嗎？我們是否有必要在這方面照搬外國？再比如，有專家提出，開征物業稅的一個重要目的就是調整社會公平。這樣的提法當然有道理。但是，用稅收手段調整貧富差距，最主要、也最容易被老百姓理解的，是開征遺產稅，或者加大個人所得稅的征管力度。在遺產稅尚未開征、個人所得稅征管力度有待進一步加強的背景下，奢談物業稅的公平意義，合適嗎？

　　第三個條件，物業稅的出臺必須脈絡清晰、新老劃斷

　　這實際上還是“改革”與“革命”的關系問題。筆者上次文章提到的開征物業稅要改革不要革命，并不是信口說出，而是有最高級別的紅頭文件作為依據的。

　　2003年10月，在中共十六屆三中全會的公報中，關于稅收問題，中央提出要“分步實施稅收制度改革。”請注意這里面用的是“改革”二字。具體到物業稅，文件說，“實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關收費。”

　　對后面這一段話稍加研究就會發現，中央提出的物業稅，絕對不是一個革命性的、嶄新的稅種。開征物業稅的同時，要相應取消有關收費。也就是說，物業稅和現行的某些稅費，是有關系的。

　　從這個角度說，物業稅也許不是完全由土地出讓金演化而來，但是，如果說這里面不包括土地出讓金，誰能拿出足夠的理由？

　　因此，在物業稅的設計上，有關部門必須交待清楚，在出臺物業稅之后，相應的取消了哪些收費。這樣就做到了脈絡清晰。如果取消的收費里面包括土地出讓金，那么，就必須新老劃斷。因為之前的房子，已經繳了70年或者50年的土地出讓金。

　　第四個條件，物業稅的出臺必須有一個以面積為計量單位的起征點 #p#分頁標題#e#

　　新出臺的物業稅，不能加重普通百姓的負擔，這個觀點應該成為有關方面的共識。在這樣的共識下，已經有專家隱約暗示，可以參照個人所得稅起征點的做法，對普通百姓的住房，在一定的范圍內少征稅，或者零征稅。這樣的觀點，應該可以被有關部門接受，更進一步的技術問題是，對普通百姓免稅的起征點，征收的依據是什么？是以價值為征稅依據，還是以面積為征稅依據。

　　雖然一些外國政府物業稅的征收，主要是以物業的價值為征收依據，但是具體到中國普通百姓的免征點，筆者認為，還是應該以面積為起征依據。這主要是因為，不同的地段房價不同，而很多普通百姓的住房，是幾十年傳承下來的，不容易改變地點。同樣是100平方米的住房，北京城中心的房價可能比郊外的房價高出兩三倍，這是否意味著城里的百姓就要付出城外百姓兩到三倍的物業稅。如果這樣設計，當然是不合情理的。因此，對普通百姓的居住用房，必須有一個以面積為計量單位的起征點。這個起征點，不但要保證一個家庭最低的面積需要，對那些單身成年人、離婚帶孩子的成人以及其他情況，都應該有相應的照顧。

　　物業稅的開征，有多重目的。在筆者看來，最應該達到的目的，就是不增加普通百姓的負擔，要讓一定比例的普通百姓處在免征面積的保護之內，或者付出很少的稅負。

　　做到這一點，應該不難。